노무현 정부의 부동산 정책은 경매시장에도 많은 충격을 주고 있다. 특히 최근 들어 낙찰가격의 가파른 상승세는 부동산시장의 영향을 받는 결과라 할 수 있다.
서울ㆍ수도권의 주거용 부동산이 추석 이후에도 가격이 오를 것으로 예상되면서 경매시장 역시 추석 이전보다 더 치열해질 전망이다.
물건별로 추석 이후 전망을 한번 짚어보자.
서울 강북 소형아파트 낙찰가율 오름세 이어질 듯
서울 강남권 중대형 아파트의 낙찰가격은 추석 이후 상승세를 탈 가능성은 높지 않다. 추석 이전과 마찬가지로 보합권에 머물 것이란 얘기다.
강남권 등 인기지역 아파트의 경우 종합부동산세의 영향으로 경매시장에서 인기가 시들해지고있다. 이같은 현상은 당분간 계속될 전망이다.
강남권 재건축 아파트는 전반적인 규제 강화로 9월말까지 낙찰가율이 88% 수준을 나타내고 있다. 추석 이후에도 비슷한 상황이 예상된다.
문제는 서울 강북지역의 소형아파트다. 9월 이전 평균 낙찰가율이 83%대이던 것이 9월에 들어서는 86%로 뛰어 올랐다. 추석 이후에는 90%를 넘어설 것으로 예측된다.
수도권 아파트 역시 지역과 평형에 상관없이 낙찰가격이 가파르게 상승하고 있다. 지역과 단지 규모, 브랜드 등에 따라 차이는 있겠지만 당분간 낙찰가격이 지금보다 더 오를 것으로 예상된다.
지방아파트는 약세 예상
지방의 경우도 마찬가지다. 광역시와 인근 지역의 유명브랜드 아파트나 대단지 아파트가 아니면 지금처럼 전반적인 약세가 지속될 것으로 보인다.
계약경제일보 낙찰가률 통계치를 보면 평균 60%를 넘지 못하는 지역도 적지 않다. 지방 아파트의 경우 감정가격의 50%대에 낙찰되는 지역도 흔하다. 이같은 경향은 추석 이후에도 크게 달라질 것 같지 않다.
빌라ㆍ연립ㆍ다세대,개발 기대로 낙찰가율 고공 행진
서울 강북지역의 빌라ㆍ연립ㆍ다세대 물건의 낙찰가격 상승세가 뚜렷하다. 이는 서울의 낙후지역이 재개발될 것이라는 기대심리가 작용한 때문으로 보인다.
뉴타운 대상지역의 대지지분 10평 이하 소형 물건의 경우 낙찰가격이 평당 1500만원을 웃돈다. 뉴타운 대상지역을 벗어난 인근지역도 평당 평균 1000만원 이상에서 시세가 형성돼 있다. 재개발지역내 지분 값이 과열양상을 띠고 있다는 견해가 많은 이유다.
여기서 유의해야 할 사항은 뉴타운으로 지정된 지역이라 해도 지역 상황이나 개발 속도가 천차만별이어서 대상지역의 특성을 무시하고 응찰해서는 곤란하다는 것이다. 서울지역 뉴타운과 도심재생지역, 균형발전촉진지구 등으로 지정될 것이라는 소문이 무성한 지역의 경우는 낙찰가율이 떨어지지 않을 것으로 보인다.
참고로 한남뉴타운 지역의 소형빌라의 대지지분은 현재 평당 4000만원~5000만원대 안팎에서 거래되고 있다. 인근 지역인 청파동이나 서계동의 소형 물건은 한남뉴타운 기대심리로 평당 매매가격이 이미 2500만원을 넘어선 상태다. 그렇다고 매물이 많은 게 아니다. 일반 매물은 거의 자취를 감췄다. 이런 분위기가 경매시장에 고스란히 반영되고 있는 것이다.
뉴타운 지정으로 촉발된 소형물건의 인기는 수도권인 경기도 성남ㆍ광명ㆍ부천시 등에서 낙후된 곳의 낙찰가격 상승에도 영향을 주고 있다.
광역시 지역의 빌라나 연립의 경우 낙찰가율이 65% 전후로 나타나고 있다. 중소 지방도시는 감정가격 대비 50% 전반에서 낙찰가격이 형성되고 있다. 이같은 가격 추이는 추석 이후에도 특별히 달라질 것으로 보이지 않는다.
월세 수익 보장받는 상가 인기
최근 들어 부동산 투자자들이 더욱 관심을 보이는 경매물건은 월세 수익이 확실히 보장되는 상가다.
상가를 경매로 구입하는데 있어 주의해야 할 점은 크게 두 가지다. 하나는 현장 확인을 꼼꼼히 해야 한다는 점이다. 즉 상권분석과 함께 낙찰 후 직접 영업을 하려는 것인지, 영업을 한다면 어떤 업종인지, 임대를 한다면 임차인은 쉽게 구할 수 있는지, 경매 나온 이유가 인근 상권이 죽어서 전 소유자가 견디지 못하고 경매시장으로 내몰렸는지 등을 직접 파악해야 한다.
현재 상가나 근린생활시설에 대한 투자기대 수익율은 7%대 정도면 우수한 편이라고 판단한다.
또 하나는 해당 상가건물이 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는지도 반드시 따져 보아야 한다. 만약 상가건물임대차 보호법에 해당되는 상가라면 상가 임차인에 대한 권리분석과 사업자등록 여부도 확인해야 한다. 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 아니라면 명도(집 비우기)에 관한 대책도 아울러 마련해야 한다.
실수요자라면 지금이 토지 경매 물건 잡을 적기
토지 경매시장이 숨을 죽이고 있다. 활황을 보이던 2~3년 전과는 달리 토지 경매시장의 현재 분위기는 그리 밝지 않고 추석 이후에도 크게 달라질 것 같지 않다.
일반 토지거래시장이 각종 규제로 얼어붙으면서 토지 경매 물건도 계속 증가할 것으로 보인다.
투자 목적으로 경매시장에 접근할 경우 보수적으로 판단해도 좋을 듯 싶다. 환금성이 떨어지는 데다 수익도 예전 같지 않아 투자에 보다 신중할 필요가 있다는 뜻이다.
만약 실수요자라면 전반적인 분위기가 침체돼 있는 지금이 낙찰받을 절호의 기회라고 할 수 있다. 이들 물건을 경매로 낙찰받을 때 유리한 점은 소유권 이전시 토지거래를 받지 않아도 된다는 것이다. 반면, 전답의 경우는 농지취득자격증명원이 필요하다는 점을 유의해야 한다.
자료원:중앙일보 2006. 10. 5