권리분석과 경매의 함정 - 배당순위 문제
다음은 정교수의 실전경매에서 보내드리는 경매투자칼럼입니다. 자주 카페에 들려주십시요.
<경매투자교실> 권리분석과 경매의 함정-배당순위문제
경매의 함정이 되는 경우는 순위가 뒤져 당연히 임차보증금이 인수되지 않을 것으로 판단했으나 배당순위가 밀려 그 배당받지 못한 임차인이 낙찰자에게 부담이 되는 경우이다. 예를 들어 경매대금이 임차인에게 전부 배당되어 전혀 부담이 없는 줄 알고 응찰했으나 압류순위가 뒤지는 세금및 노임채권등 선순위로 배당받는 채권으로 인해 임차인이 보증금을 배당받지 못하게 됨에 따라 낙찰자에게 임차인의 명도등의 문제가 발생하는 경우이다.
얼마전 국세청은 임차인의 주민등록전입일이 집주인의 납세고지서발송일보다 늦을 경우 임차보증금을 국세채권보다 우선 변제받을 수 없다는 결론을 내렸다. 김씨는 96년5월7일 본 아파트로 이사와 같은 달 20일 동사무소에서 확정일자인을 받았다. 등기부상 권리는 은행채권838만원이 근저당설정되어 있었으나 금액이 많지 않았기 때문에 김씨는 선뜻 임차계약에 나섰다. 그러나 김씨가 임차한 주택은 집주인이 다른 주택을 처분하면서 발생한 양도세 2,599만원을 내지못해 경매에 넘겨졌고 관할세무서가 96년5월1일 집주인에게 납세고지서를 발송한 날짜보다 김씨의 전입날짜가 늦었기 때문에 경매낙찰가3300만원에서 세금과 선순위저당금액을 제하자 김씨는 보증금을 고스란히 날리게 되었다.
물론 위의 사례는 응찰자와 직접 관련되는 것은 아니나 경우에 따라서는 배당을 받을 수 있어 낙찰자와 관계없을 줄 알던 임차인의 보증금이 문제가 되어 명도비용등이 낙찰자에게 부담되는 사례도 있다는 점이다.
다음에 법정지상권문제이다. 흔한 경우로 볼 수는 없지만 경매에 의해 부동산을 취득하게 될 때는 소유권등기가 돼있지 않은 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 분묘기지권과 법정지상권이 그것이다. 이런 권리는 등기를 하지않고도 인정되는 물권으로 경매로 부동산을 매수하고자 할 때 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한을 받게 된다.법정지상권이 발생하게 되는 경우는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 그중 하나가 경매등을 통해 소유자가 바뀌게 되었을 때로 일반적인 경우 토지와 건물의 소유권자가 같아야 권리를 인정해 주는 것과 달리 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물소유자는 법에서 정한 일정한 기간동안 살 수 있는 권리가 주어진다.
따라서 무허가 건물이라도 건축물로 일정요건만 갖추면 관습상 법정지상권을 주장할 수 있으므로 경매참가시 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되지 않는지 주의해야 한다.다음에 문제가 되는 것은 숨은 대항력있는 임차인문제이다. 주민등록상으로는 선순위 근저당뒤에 임차인이 전입된 것으로 되어 있어 문제가 없는 것으로 알고 응찰하였으나 나중에 명도소송에 들어갔을 때 대항력이 있는 것으로 밝혀져 임차인의 보증금을 전액 물어줘야 하는 경우가 있다.
대법원은 ‘대항력을 갖춘 임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 전대하는 경우 임차인이 갖는 대항력은 양도인 또는 전대인에게 승계된다’고 판결했다.(95다35616, 87다카2509) 이 판결에 따르면 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록상 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 대항력은 존속된다고 밝혔다.
따라서 임차권의 대항력을 갖춘 양수인이나 전차인은 근저당권의 실행으로 경매가 진행됐을 경우 경락자에게 보증금을 반환받을 때까지 주택을 점유할 권리를 갖게 된다. 따라서 응찰자들은 임차계약서를 통하여 전대여부를 확인해야 한다.
또 하나는 세대합가의 문제이다. 전세대가 당초에 근저당보다 앞서 주민등록이 되어 대항력있는 임차인으로 되어 있다가 세대주가 직장등의 사유로 퇴거하였다가 다시 전입하는 과정에서 근저당설정뒤로 전세대가 전입되는 경우가 있다. 이러한 경우에는 대항력이 처음으로 소급되어 인정되므로 주의를 요한다. 또다른 경우는 행정구역이 분구나 분동이 되는 경우도 있다. 처음에 근저당전에 주민등록이 있다가 분구가 되면서 근저당일 뒤로 주민등록이 기재되는 경우도 있다.아무튼 주민등록전입확인등 숨은 대항력있는 임차인문제는 경험많은 경매전문가라고 해도 차칫 함정에 빠질 수 있으므로 신중한 판단을 요하는 대목이다. (서울투자경제연구소 소장)
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