내년 부동산 타깃은 “랜드마크 주상복합”

[권경욱]

내년 부동산 타깃은 “랜드마크 주상복합”

프라임경제 2006-12-26 16:05:00

올 한 해 동안 청약규제와 분양권전매 금지조치(투기과열지구), 유망물량 부재 등의 이유로 눈길을 끌지 못했던 주상복합 시장이 내년에는 상황이 바뀔 것이라는 전망이 나와 관심을 끌고 있다.

서울 도심과 동탄과 송도 등 경인지역에서 랜드마크적 성격의 알짜 물량이 쏟아져 나오는데다, 갈수록 조망권의 비중이 커지고 있어 로열층의 개념도 상층부로 바뀌고 있기 때문이기도 하다.

여기다 주상복합들도 초고층화를 추구하고 있고, 민간택지(상업용지)에 지어지는 주상복합도 내년 9월부터는 분양가 상한제가 적용될 예정이어서 저렴한 가격에 집을 마련할 수 있다는 이점도 있다.

부동산정보업체 (주)내집마련정보사에 따르면 2007년 전국에 공급될 주상복합 사업장이 66곳에 1만9043가구인 것으로 조사되었다. 이중 조합원분을 제외한 1만8785가구가 일반분양 될 예정이다.

서울은 남산 일대가 주상복합의 격전지가 될 것으로 보인다. 100~200여 세대 안팎의 40~90평형대 중대형 고급 주상복합을 선보인다. 삼성물산·SK건설·쌍용건설의 3파전에서 지난 20일 분양에 나선 삼성물산의 남산트라팰리스는 평당 2000만 원 가량의 분양가에도 3대1의 경쟁률로 서울 1순위에서 모든 평형이 마감되었다. 도심 인프라에 최신식 설계와 인테리어·역세권·남산 조망 등으로 수요자들의 관심을 끌었던 것으로 분석된다.

27일 모델하우스를 열고 내년 1월3일부터 본격적인 분양에 들어가는 SK건설 리더스뷰 남산이나 1월중 분양 예정인 쌍용건설의 남산플래티넘도 청약자들이 몰릴 것으로 예상되고 있다.

경인지역에선 포스코건설이 공급하는 주상복합도 눈여겨 볼만하다. 신도시 추가확장 가능지로 물망에 오른 동탄신도시(40~98평형 1266세대)나 경제특구인 송도신도시(31~114평형 729세대) 역시 중대형 고급주상복합에 입지 배경이 어울리며 시너지 효과를 내고 있기 때문이다. 평당 1400~1500만 원대로 예상되는 분양가가 청약의 관건이 될 전망이고, 이를 노리는 중대형 청약예금가입자도 많은 편이다.

◆중구 회현동 ‘SK리더스뷰 남산’

남산 아래 30층대의 고급주상복합으로 SK건설은 신세계백화점 건너편에 밀집한 낡은 건물들을 헐어내고 SK리더스뷰 남산 주상복합을 선보인다. 현재 철거작업 초기 단계로, 30층 2개동에 42~91평형 233가구가 들어설 예정이다.

중대형으로만 구성되어 있고 내년 1월3일 분양해 2009년 하반기 입주 예정이다. 남산조망이 가능하며, 남산의 자연환경과 도심의 각종 편의시설을 함께 누릴 수 있다. 명동과 신세계백화점·남대문시장 등이 주변에 있다. 또한 광화문 도심도 가까워 세종문화회관, 경복궁, 덕수궁 등에서 문화생활이 가능하다. 남산3호터널을 통해 강남 집입도 용이하다.

분양가는 평당 1600만~2390만원, 펜트하우스는 평당 3200만 원 선이다. 남산 조망권에 따라 가격을 차등화 했다.

◆중구 회현동2가 쌍용건설

남산아래 33층의 고급주상복합으로 LG CNS빌딩 옆 용지에 철거작업을 끝마치고 건축만을 앞두고 있다. 33층 2개동 52·59·62·66·83·94평형 등 중대형으로만 구성될 예정이다. 50평형대와 60평형대는 각각 116가구씩, 83·94평형은 각각 2가구가 들어선다.

33층에는 펜트하우스 개념으로 83·94 평형을 각각 2가구씩 배치할 계획이다. 입주는 2009년 하반기 예정이다. 남산 조망이 가능한데다 대형평형으로 구성된 것이 강점이다. 남산3호터널을 이용하면 강남·북 진출이 쉽고 지하철 4호선 명동역과 회현역이 가깝다. 평균 분양가는 2000만원 대 초반으로 잡고 있다.

◆ 관악구 봉천동 풍성주택

관악구 봉천동 859-17번지 일대에 풍성주택은 총 106가구를 공급할 예정이다. 40~66평형 규모로, 지상 5층에 하늘정원과 지상 21층 옥상정원이 조성된다. 교통은 2호선 서울대입구역이 도보 5분거리이고, 교육시설로는 원당초·봉천초·봉원중·서울대 등이 있다. 보라매공원·롯데백화점·관악구청 등이 있다. 관악산과 인접해 있으며, 모든 세대가 가변형벽체로 시공되고 유비쿼터스 시스템이 구축될 예정이다.

◆성동구 성수동1가 한화건설

성동구 성수동1가 685-696번지 일대, 특별계획구역 1블록에 한화건설이 주상복합 총 270가구를 분양한다. 서울시의 U프로젝트나 분당선 연장, 한강·서울숲 조망 등의 호재가 있는 곳으로 청약자들의 관심을 끌 것으로 전망되고 있다.

◆화성시 동탄지구 포스코건설/토공(메타폴리스)

동탄 신도시 중심 상업지에 동탄 신도시의 랜드마크 빌딩인 메타폴리스 초대형 주상복합시설이 분양될 예정이다. 포스코건설과 한국토지공사가 공동 출자해 설립한 메타폴리스(시행사)가 PF(프로젝트 파이낸싱) 방식으로 추진하는 이 사업은 총 사업비만 약 1조5000억 원에 달한다.

메타폴리스는 동탄 신도시 S2블록 2만9000평에 30층 이상 대형건물 6개동을 포함, 16개 동으로 구성된다. 연 면적은 22만평. 274m나 되는 66층 주상복합아파트와 57층 규모의 미디어센터 등 초고층 빌딩도 들어선다. 2단계로 진행되는 메타폴리스는 이달 말까지 1266가구의 주상복합과 할인점·영화관·스포츠센터·교육·문화시설 등이 들어서게 된다.

2단계로 2009년 말까지 미디어센터 등 업무시설과 백화점·호텔 등 신도시 자족 기능을 강화할 수 있는 시설을 완공할 계획이다. 월마트·갤러리아·전자랜드21 등의 할인점과 백화점, 경인방송·동아TV·CJ CGV(복합영화상영관)·베스트웨스턴인터내셔널 호텔·강동가톨릭병원 등의 유치가 검토 중이다.

◆인천광역시 송도동 ‘송도 더샵센트럴파크I’

2005년 5월과 11월 두 차례에 걸쳐 연수구 동춘동 송도국제업무단지에서 1506가구의 아파트와 1058실의 오피스텔로 구성된 ‘더샵 퍼스트월드’를 분양한 바 있는 포스코건설은 내년 초 같은 지역에서 주상복합 ‘송도 더샵센트럴파크I’을 선보인다．동춘동 1공구 22블록 송도신도시 국제업무단지로 지상 45층 3개동 규모에 31~114평형 729가구로 이뤄지며 인근 센트럴파크공원 조망권을 갖춘게 장점．

◆ 화성시 동탄지구 풍성주택

풍성주택은 화성시 동탄중심상업지구 16-1블럭 풍성신미주 위버폴리스 주상복합을 공급한다. 아파트 46평형 200세대, 오피스텔 21~60평형 48실을 합한 총 248세대 규모로 중심상업지 메타폴리스와 연접하고 있다.

외벽전면 글라스 커튼월 시공과 2개동 중간에 스카이브릿지(20~21층 동간)를 설치할 계획인데, 평면 역시 가족구성이나 생활패턴에 맞게 방의 크기와 개수를 조정할 수 있도록 했다.

화성시 태안읍, 동탄면 일원 총 273만평에 조성되는 동탄택지개발지구는 인구밀도가 135인/ha로 신도시 중 가장 낮은 인구밀도와 가장 높은 공원·녹지율(24.3%)을 자랑한다. 지구 서쪽에 국도1호선(1.5km)과 경부선 철도 병점역(전철)이, 동쪽은 경부고속도로 및 기흥IC(2km)가 위치하고, 북쪽은 지방도 338·343호선, 수원 영통지구(신분당선전철 영통역 계획)와 연결되어 있다. 남쪽은 지방도 317호선, 오산IC가 인접하고 있어 교통여건도 원활하다.

사업지구 주변으로 수원 영통·용인 서천·흥덕·상갈·구갈2·보라·화성 태안·봉담·오산 운암·세교 등 택지개발지구와 지구 북측에 삼성전자·화성지방산업단지 등이 위치해 있어 신도시 자족기반 확보가 유리하다. 또 10km이내에 경희대·강남대·아주대·한신대·수원대·경기대·협성대가 입지해 있고, 주변에 30여개의 골프장과 반석산·신갈저수지와 오산천이 연접해 있다.

◆주상복합 청약은 어떻게?

주상복합 청약도 기존아파트 청약요령과 크게 다르지 않다. 대단지·역세권·랜드마크형 사업장은 꾸준한 인기를 누리겠지만, 나 홀로 아파트와 다름없는 소형사업지는 상당기간 위축이 불가피하다. 분양권도 일부 유망주상복합을 제외하고는 입주 후에도 프리미엄이 이어질 확률은 희박한 편이기 때문이다.

따라서 실수요가 아니라면 피해야 한다. 즉, 실수요자 입장에서 단지가 크거나, 초역세권이거나, 조망권을 갖췄거나, 전용면적이 일반 아파트만큼 높거나, 평당 분양가가 인접 아파트의 시세보다 낮은 경우와 같은, 기존 주상복합이 가졌던 단점들이 보완된 단지들을 노리는 것이 좋다.

즉, 아파트에 견줘도 경쟁력이 떨어지지 않는 것을 고르겠다는 자세가 중요하다. 위치 선정에도 각별한 주의를 해야 한다. 주상복합은 상업지역이나 준주거지역에 들어서기 때문에 생활 편의나 교통여건이 뛰어난 곳, 입주민의 원스톱 생활이 가능한 곳을 고르는 것이 중요하다.

지역적 호재와 테마도 필요하다. 주상복합도 사업장만의 자체 테마가 있어야 살아남을 수 있기 때문이다. 사람을 끌어들일 수 있는 지역적 호재가 깔린다면 금상첨화. 또 대단지 초고층 주거시설의 경우 프라이버시 침해가 적은 만큼 고급주택으로 특화 시킬 수 있는 장점이 크다. 그러나 주변시세와 비교해 분양가가 과도하게 높은 곳은 피해야 한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “대부분의 유망 청약물량이 고급화를 이유로 중대형평형화 되고 있어 청약부금 가입자보다는 중대형 청약예금 가입자의 당첨확률이 높은 편이지만, 중대형 청약예금 가입자는 유망사업장을 잘 골라 적극적으로 청약 해봐도 좋다”고 조언했다.