부동산중개업자 (2)

[정승열]

2010년 가을부터 대전시장으로부터 ‘임대차상담관’을 위촉받아 임대차상담을 하고 있지만, 그 이전부터 임대차에 관한 연구논문을 여러 편 발표하면서 전국적으로 많은 질문과 상담하는 것을 통일하려고 2000년 8월 개인홈페이지를 만들었으며, 또 2002년 상가건물임대차보호법을 제정할 당시에는 입법에도 참여하고, 국내 최초로 해설서를 출간한 필자로서는 나름대로 보람과 긍지를 갖고 있다.

그러나 주택임대차법이나 상가임대차보호법은 불과 10여개 조문에 불과해서 임대차에 관한 포괄적인 지식을 얻기 위해서는 그 법 이외에 일반법인 민법, 상법과 민사집행법, 민사소송법 까지 두루 이해하지 않으면 완벽한 설명을 하기가 쉽지 않다. 또, 비슷한 사안이더라도 구체적인 경우에 있어서는 법원의 판단에도 차이가 나기 마련이지만, 특히 임대차보증금이나 중개수수료 분쟁은 더욱 갈피를 잡기 힘들다.

 왜냐면, 억울하다고 생각해서 법원에 소송을 제기하는 임차인이라고 해도 보증금액이나 월세가 너무 적어서 변호사를 선임하는 경우가 드물고 더구나 대법원 판결까지 받는 경우는 아주 희소해서 대개 1심법원의 판결로 종결되는 경우가 많기 때문이다. 그래서 대법원판결 보다 전국 법원에 이뤄지는 수많은 1심판결을 입수하는 일도 여간 중요하지 않다.

 그런데, 지난 1년여 동안 시청민원실이나 소비자보호원 등을 통해서 알게 되었다면서 전화로 상담하는 이들 가운데는 자신이 직면한 문제로 이곳저곳에 전화를 걸고 상담을 받으면서 나름대로 축적된 지식을 무기(?)로 ‘왜 상담해주는 이들마다 답변이 다르냐?’며 불평하는 데는 심한 절망과 자괴심을 느끼게 된다.

물론 내 자신도 법을 판단하는 법관이 아니지만, 그동안 실무에서 익히고 연구한 자료를 바탕으로 연구논문을 발표하고 저서를 출간하고 있지만, 앞으로 일반인들이 꼭 알아두어야 할 몇 개의 판례를 소개하기로 한다.

 우선, ‘부동산중개’란 중개대상물에 대하여 당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 부동산중개업자가 아니더라도 중개료를 받지 않는다면 얼마든지 중개를 할 수 있다.

 반면에 비록 공인중개사 자격을 취득했더라도 개설등록을 하지 않은 자가 업(業)으로 중개할 때에는 처벌받는다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조, 이하 ‘공인중개사법’이라고 한다).

 여기에서  ‘중개행위’란 구체적으로 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라, 어느 일방 당사자의 의뢰에 의해서 중개대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는데, 그 ‘중개행위’는 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었는지 하는 중개업자의 주관적 의사로 결정하지 않고 사회통념상 객관적으로 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하는 것이라고 판시하고 있다(대법원 1995. 9.29. 선고 94다47261 판결).

둘째, 부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로서 임대인이 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법하게 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부, 주민등록증 등으로 조사․ 확인하여 임차인에게 정확하게 설명해야 할 의무가 있다(서울동부지방법원 1994. 6. 1. 선고 93가단41427 판결),

 그래서 소유자라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 매도 의뢰를 받는 경우에 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 때에는 자칭 소유자의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 하며, 만일 이러한 주의의무를 다하지 않은 결과 위탁자에게 손해를 입게 한 때에는 불법행위로서 그 손해를 배상할 책임이 있다(서울중앙지방법원 2008.11.20. 선고 2008가합50528 판결).

셋째, 부동산중개업자는 자신의 직접 중개로 전세계약이 체결되지 않은 자에게 전세계약서와 중개대상물 확인설명서 등을 작성·교부해 주었다면, 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 경우 그 배상책임이 있다(대법원 2010. 5.13. 선고 2009다78863,78870 판결). 200자×10.2매

기사 원문

20120329.pdf

[아트 매거진]

잘 읽었습니다. 고맙습니다.

[붉은점]

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