스크랩 부동산 거래시 따라다니는 국세와 지방세

[박상윤]

국세는 국가가 부과하는 세금을.. 지방세는 지방자치단체가 부과하는 세금을 말한다 국세와 지방세는 동시에 발생하기도 하며 따로 따로 발생하기도 한다.

구분	국세	지방세
취득	농어촌특별세,부가가치세	취득의(4%), 지방교육세
보유	종합부동산세 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)	재산세(지역자원시설세 지방교육세 별도)
임대	임대소득세 부가가치세	지방소득세 (임대소득세의10%)
양도	양도소득세 부가가치세	지방소득세 (양도소득세의10%)
무상 이전	상속세 증여세	취득세 지방교육세

취득 단계를 보면 지방세인 취득세가 등록세와 통합되어 %로 부과된다. 그리고 이 세금에 농어촌특별세("농특세"라고 한다)가 0.2% 지방교육세가 0.4%만큼 별도 부과된다. 다만 주택은 50%감면이 적용되어 85㎡ 이하의 주택은 취득가액의 2.2%(85㎡를 초과하는 주택은 2.7%)로 취득세 등이 부과된다.(단. 고가주택 등은 감면이 배제됨) 그런데 상속이나 증여 같이 무상으로 이전 할 때에는 기준시가의 4%수준에서 취득과 관련한 세금이 부과된다. 그 밖에 상가나 오피스텔을 취득하는 경우에는 4.6%의 취득세 등과 건물 공급가액의 10%인 부가가치세가 부과된다.

또 보유단계에서는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 부과된다. 주택은 개인별로 기준시가가 6억원 상가는 부수토지가 80억원 나대지는 5억원을 초과하면 종부세가 과세된다. 참고로 종부세가 과세되면 그 세액의 20%가 농특세로 부과되며 재산세가 부과되면 지역자원시설세 지방교육세가 추가로 과세된다. 이밖의 부동산을 임대하면 임대소득에 대해 소득세를 부과하며 그 소득세의 10%를 지방소득세로 부과한다 소득세를 과세하는 대상은 주로 상가 오피스텔 토지 임대분이며 주택은 원칙적으로 2주택 이상을 보유한 사람이 한 채 이상을 월세로 임대하는 경우에 과세된다

양도소득단계에서는 양도소득세와 부가세가 과세된다. 그밖에 양도세의 10%인 지방소득세가 따로 붙는다. 양도세는 부동산과 입주권 등의 양도차익에 대해 과세되는 세금이다. 투자수딕에 직접적으로 부과되는 세금이기 때문에 수익률을 올리기 위해서는 이 세목을 잘 다루어야 한다.

양도단계의 부가세는 주로 사무용 오피스텔이나 상가 건물을 양도할 때 발생한다. 단 이 물건을 사업자가 판매할 때 발생하며 토지나 85㎡ 이하의 주택 공급 시에는 특별히 부가세를 면세하고 있다.(비사업자인 개인은 부가세 징수 의무가없다)

이밖에 무상으로 이전한 거래에서 발생하는 상속세와 증여세가 있다 먼저 상속세는 사람이 사망하여 남긴 유산에 대해 증여세는 살아생전에 자녀등에게 재산을 넘겨줄 때 부과되는 세금이다. 상속세는 상속 순 재산이10억원(배우자가 없으면5억원)이하면

증여세는 수증자(증여를 받는자)에 따라 미성년자 1,500만원 성년 3,000만원 배우자 6억원 이하면 부과되지 않는다. 상속세와 증여세는 어떠한 가정에서나 일어날 수 있는 문제이며 때로는 양도와 맞물려 여러가지 세금 문제가 발생한다