나는 이렇게 집을 삿다 2편

이렇게 많은 분들이 제 글을 읽고 좋을 글들을 남겨주시니 글 쓰는게 겁이나네요.. 겁 없이 글을 쓴게 아닌가 싶기도 하고요. 혹 제 의견과 다른 분들은 널리 양해 바랍 니다. 너무 깊게 생각해서 글 쓴다고 전문가도 아닌 저에게서 좋은 글이 나올 자신 도 없고 제 경험에서 키보드 가는 데로 쓰도록 하겠습니다. 혹 앞뒤 이야기가 맞지 않더라도 널리 양해 바랍니다. 와이프랑 약 2년 가까이 모델하우스를 기존 아파트를 다니면서 나름대로 아파트 가 격의 변동 사항을 몸으로 느낄 수 있었습니다. 물론 그사이 아파트 가격은 적게는 5 천만원에서 1억 가까이 오르기도 하였습니다. 정말 눈이 뒤짚히더라고요 2001년부터 2003년 까지 이 글을 읽는 수 많은 분들이 저와 같은 생각을 가졌으리 라 확신 합니다. 맞나요..? 모델하우스를 약 1년 정도 보러 다닌 후 일반 아파트를 공부 하기 시작하였습니다. 공부라고 해 봤자 이곳 저곳 지역에(저희가 살고 싶은 곳)부동산을 찾아가서 아파트 가격을 물어 보고 집 구경을 하는 정도 였습니다.(부동산 가게 아저씨, 아줌 마들 한테는 죄송하지만 나름대로 남의 집을 구경하고 가격 변동추이를 확인 하는것 도나름대로 재미 있고 공부가 많이 됩니다.) 결혼해서 1년 반 전세 기간 5개월을 남겨 놓고 결정을 내려야 했습니다. 집을 살 건인가..? 다시 전세로 가야 할 것인가..? 당시 전세를 살고 있는 집이 주인이 들어와 살 예정이라서 전세 연장이 안되는 상태 였습니다. 어느 정도 나름대로 아파트 구입에 대해서 자신이 섰습니다. 그동안 돌아 다녔던 분당, 가락시장, 뚝섬 근처, 서초동, 등 몇 군데에서 정하기만 하면 되었습니다. 이미 많은 아파트를 보고 고민 하였기에 결정 하는 데는 오래 걸리지 않았습니다. 2틀간 고민 끝에 뚝섬 근처 강변 건영 아파트로 결정을 하였습니다. 2002년 2월 입주한 새 아파트로 28평형의 경우 3Bay 구조, 계단식 아파트로 10층 이상에서는 한강 조망권이 확보 되는 아파트 였습니다. 전체 580가구로 28평형의 경우는 2라인이 있는데 끝 라인이 거실 남향에 서향으로 작은 방에서 창이 하나 더 있어 뚝섬 조망권도 확보되는 아파트 였습니다. 정확한 기억은 아니지만 당시 시세가 로열층 기준으로 2억 7천 정도 하였던 것으로 기억합니다. 너무 가격이 올랐더라고요.. 2억 3천 일때 봤던집이 3-4개월 사이에 15% 이상 상승을 하였으니까요.. 약 1억 정도 대출 받으면 살 수 있을거라 생각 한 집이였는데.. 미치 겠더라고요.. 집값은 분명히 상승 할 만한 가치가 있는 집(뚝섬이 재 개발 할거고, 분당선 연장이 될 예정 이였으니까요)이 였음에도 1억 4-5천 대출을 받고 사야 되는가 하는 고민이 생겼습니다. 이자는 어떻게든 감당하겠지만 도무지 원금을 5년 아닌 10년 이내에 갚을 자신이 없었습니다. 저랑 와이프는 결국 그 집 사는 것을 포기 하였습니다. 이유인즉 원금을 갚을 자신이 없었기 때문이였죠.. 언제까지 빛에 눌려 살아야 하는가 하는 고민 때문 이였죠..(지금 그 아파트가 가격이 약 4억 가까이 합니다.) - 감히 말씀 드린다면 이 아파트 향후 3년 안에 5억 이상으로 올라갈 가능성 충분 하다는 개인 적인 생각합니다. 28평 15층 이상 제일 끝 라인(뚝섬 조망권 확보) 경 우 --- 어쩔 수 없이 저는 다시 전세 계약을 하였습니다. 그리고 다시 고민을 하였습니다 왜? 뭐가 문제 였을까..? 역시 앞서 말씀 드렸듯이 돈이 문제 였습니다. 많은 분들도 같은 생각이시리라 생각 합니다. 물론 그 동안 부동산만 공부한 것은 아니였습니다. 나름대로 저축도 하고 재테크도 충실히하고 와이프도 아르바이트일 망정 정말 열심히 일해 한푼 두푼 돈을 저축 하 고 있었습니다. 뭔가 획기적인 사고의 전환이 필요 했습니다. 복권에 당첨.. 절대 방법 아닙니다. 돈은 한정 되어 있고 집값은 날이 다르게 오르고. 난 투기꾼도 아닌데 이놈의 정부는 집 값 하나 못잡는가..? 별의별 생각을 다 했습니 다. 그렇게 전세 재 계약을 하고 기분도 꿀꿀하고 해서 서울에서 20년 살면서 2번째로 남 산타워에 갔습니다. 가 보신분들 느꼈을지 모르겠내요. 서울에 정말 아파트 많이 있 더군요 강남쪽은 다 아파트 촌이고 강북도 곳곳에 아파트가 들어 서있던지 공사 중 에 있더군요 왜 저 많은 집 중에 우리 집은 없을까..? 물론 양가 부모님이 보태주신 돈과 저희가 모았던 돈으로 충분히 25평 아파트는 살 수 있었습니다. 서울 외곽이나 일산쪽으로 간다면.. 또는 일반 연립 주택은.. 일부 제 글을 읽으시는 분 중에 돈도 많으면서(개인적 차이 겠지만요) 배부른 소리 한다고하시는 분 있을거라 생각합니다. 분명히 맞는 이야기 입니다. Y대 K대 갈수 있는 실력이 있는 놈이 죽어도 S대 가겠다는 것으로 비유하면 맞는 이 야기 일까요..? 자금계획표를 다시 한번 천천히 뜯어 보았습니다. 생각보다 해답은 멀리 있지 않았습 니다. 바로 사고의 전환이 필요 했습니다. 여러분은 세후 연봉이 2천만원 현 자산 1억 1천 사고 싶은 집 2억 연간 저축 가능 금 액1천 2백만원(월 1백만원 정도, 열심히 아끼고 저축 하는 분인가요?) 정도라면 과 연 1억이상의 대출을 받아서 집을 살 수 있을까요..? 대부분의 사람들은 1억이라는 빛 약 10년이상 갚아야 하는 빛 때문에(연 이자 6% 계산해도 이자만 년 6백만원, 원 금은 매년 6백만원 갚는다고 하면 원리금 균등 분할일 때 12년 걸립니다. 이자가 줄 어 드는 만큼 원금에 가산해서 갚는다는 식의 계산)감히 그집을 사지 못합니다. 하지만 연봉 2천만원 현 자산 1억 6천 만원 사고 싶은지 2억 연간 저축 가능 금액 1 천2백만원 이라면 5천만원 대출 받으면 살수 있는 조건이라면 사겠습니까..? 이 정도면 대부분의 사람들은 맘 편하게 집을 살 수 있을겁니다. 즉 년간 3백만원 이자 내고 9백만원 위와 같은 계산으로 약 5년이 조금 안 걸리내요 ## 위 예의 전제 조건은 계속해서 수입이 생긴다는 가정과 연봉의 증가는 물가 상승 율에 따른 자녀교육비 증가 및 생활비 충당에 쓴다는 가정, 금리가 6% 고정이라는 가 정 입니다. 또한 갑작스런 목돈(큰 병에 걸린다든가)이 들어 가지 않는 다는 조건 입니다. ## 과연 2개의 차이점은 무엇일까요..? 결국 원금을 갚는데 얼마나 시간이 걸리느냐의 차이입니다. 그동안 우리는 집을 살 때 대출금을 받으면 그 돈을 다 갚아야 한다는 식의 계산을 하지않았나요..? 위의 예처럼 12년 동안 또는 5년 원금을 갚을 필요가 없습니다. 자기가 감당할 수 있는 범위 1번의 예의 경우 5천만원 미만으로 대출금을 줄이기 위 해서는7년 두번째 예의 경우 2천만원 미만으로 대출금을 줄이기 위해서는 3년 정도 의 시간이면 충분합니다. 즉 처음에는 이자와 원금을 갚는다고 허리띠 졸라메고 열심 히 살아야 하지만 1-2년이 지나가면 대출금 자체가 줄어 들기 때문에 이자에 대한 부 담이 줄어 든다는 이야기죠. 약 3년 후 세후 연봉이 2천 5백(너무 적게 잡았나요..?)이 되었을 때 2천만원의 빛은 당연히 큰 부담이 없을 것이며 첫번째의 경우 8천만원의 빛 또한 3년 전 연봉 2천일 때 1억의 빛 보다는 상당히 부담감이 줄어 들 거라 생각합니다.(설령 5백만원 연봉 증가 분이 교육비 생활비로 따로 쓰인다고 해도) 설령 어떠한 문제가 생겼을 때(어쩔 수 없이 큰 돈이 들어 가야 한다든가, 명퇴를 했 다든가 등) 원금을 갚을 능력이 안된다면 3년간만(양도소득세 면제)은 어떤 방법을 동원해서라도 이자를 지불한 후(월 50만원 이자는 크게 부담 되지 않으리라 생각됩니 다. 최소 이정도 이상은 평소에도 저축 하고 있었을테니까요) 집을 팔아 버리면 됩 니다. 즉 3년간 집 구매로 들었던 비용 (년 6백의 경우 1천 8백, 기회비용 포함 2천만원 + 취득세, 등록세, 복비, 약간의 수리비등 부대 비용 1천만원 = 3천만원) 보다 집 값 이 오른다면 2억 짜리 아파트가 3년 후 2억 3천 이상이 될 가능성은 각자 개인 판단 에 맡기겠습니다.(부동산 가격이 오른다 떨어진다의 결정은 제가 판단 할 수 없는 부 분 입니다.) 즉 3년 후에 가서 정 안되면 집을 팔고 다시 전세 생활을 하면 된다는 이야기죠 물론 이런 계산 때문에 집을 고를 때 최소한 비용만큼 이상의 상승이 가능한 아파트 를 골라야 손해를 안보는 것이고요.. 위와 같은 사고의 전환을 갖지 않는 이상은 첫번째 예의 경우 절대 사고 싶은집 (물론 1억 5천 짜리 집을 사면 되기는 합니다 논외로 하겠습니다)을 살 수가 없습니다. 2-3년 전세 살면서 열심히 돈을 모아도 보통은 그 집은 당신이 모든돈 이상으로 가격이 올라가 있을테니까요.. 나중에 한번 더 이야기 하겠지만 2억 짜리 아파트를 급매로 1억 9천 정도에 사고 3년 후 팔 때 시세보다 약간 비싸게 2억 3천 5백 정도에 판다면 수익도 나겠지요 (싸게 사고 비싸게 파는 방법은 여러 가지가 있고 많이 읽어 보셨겠죠? 제 경우도 이 경우에 해당되는데 이 방법은 추후에 다시 이야기 하겠습니다.) 즉 위와 같이 절대 대출금이 많다고 처음부터 지레 겁먹지 말라는 이야기 입니다. 절대 대출금을 전부 갚을 필요가 없습니다. 이자만 내도 됩니다. 안되면 아파트 팔아 버리면 되기 때문입니다. 전 위와 같은 사고의 전환을 깨 닫고 1억 5천이라는 대출(연봉 3천 일 때)을 받고 집을 구입 하였습니다. 에궁 오늘도 이야기가 길어 졌습니다. 이러다 언제 제가 아파트 산 이야기를 할 수 있을지.. 키보드 가는데로 쓰다보니 옆길로 세고 이상한 이야기만 하는듯 하고 널리 이해 바라겠습니다. 너무 많은 분들의 리플에 걱정이 앞서고 빨리 글을 올려야 겠다는 생각에 오늘은 여기까지 써서 올리도록 하겠습니다. 제가 오늘 썼던 내용 중 예를 든 내용이라든가 가정 등은 보편적인 관점에서 쓰 도록 노력 하였습니다. 혹 틀렸더라도 널리 이해 바랍니다. 언제 1억을 모으느냐.. 2억짜리 아파트를 꼭 사야 하느냐 등… 이런식의 질문은 사절 하겠습니다. 오늘도 좋은 하루 되세요.