스크랩 상한제 피하자! 수도권 23개구역 사업인가 혹은 신청

[만돌이]

8월 한 달간 조합설립인가 단계의 많은 재개발 구역 조합들이 분주한 움직임을 보였다.

9월부터 시행되는 분양가상한제를 피하기 위해서다.

사업시행인가 신청 및 공람 과정을 진행한 곳이 서울, 경기 총 23개 구역에 달할 만큼 막바지 사업속도에 박차를 가했다.

이들 구역은 11월 말 이전까지 관리처분인가를 신청해야 최종적으로 분양가상한제를 피할 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 차례 더 빠른 사업 진전이 예상된다.

분양가상한제를 피하기 위한 분주한 진행 외에도 지분 합치기가 합법화되면서 긍정적인 효과를 기대하는 구역이 늘고 있다.

지난 7월 말 서울시 조례에서 다세대 전환주택(지분 쪼개기) 합치기가 합법화 됨에 따라 조합원 수가 줄면서 재개발 사업성이나 속도 회복에 도움을 줄 것으로 기대된다.

특히 분할된 지분 2개를 합쳐 전용면적이 60㎡ 이상이면 권리가액에 따라 대형 면적 아파트를 분양 받을 수 있게 되어 조합원은 물론 투자자들을 중심으로 관심이 높아졌다.

△ 도봉구 : 법조단지 조성 호재 등 재개발 지분가격 상승으로 이어져 도봉동 626번지 일대 옛 국군병원 부지에 법조타운(2만 7,678㎡)이 공사에 들어가면서 도봉동 재개발 사업이 직접적인 영향을 받고 있다.

오는 2010년 완공예정으로 법조단지 조성 이후엔 지역의 대대적인 이미지 변화가 예상된다.

뿐만 아니라 우이-신설 경전철 노선의 연장구간으로 우이-방학 노선연장이 지난 6월 25일 확정됨에 따라 교통호재도 안고 있으며 오는 2009년 완공예정인 창동역 민자역사 개발이라는 후광을 안고 있다.

[우이-신설 연장구간 저렴한 방학/쌍문동 소형아파트 수혜] 기사보러가기 도봉 3구역 = 도봉구 도봉동 625번지 일대에서 재개발을 진행 중인 도봉 3구역은 1만 7,803.6㎡ 면적에 약 300여 가구가 건립될 계획이다.

지난 7월 5일 구역지정 되면서 사업진행에 따라 가격이 상승세를 보이고 있다.

33㎡미만 소형 지분가격이 올 초 1월보다 1㎡당 90~100만원 가량 오른 상태다.

99㎡이상 대형 지분가격도 1㎡당 300만원 선을 넘어섰다.

인근 중개업소에 따르면 "최근 한 달새 지분매물 가격이 크게 올라 저가 매물을 노린 투자로는 적합하지 않을 수도 있다" 며 신중한 투자를 조언했다.

도봉 2구역 = 도봉동 95번지 일대 도봉 2구역 역시 마찬가지로 상승세다.

현재 사업시행인가를 위한 공람 중으로 약 199가구가 건립될 예정이다.

△ 성동구 : 사업진척으로 지분가격 상승, 지분합치기 합법화로 기대감 커져 행당 6구역 = 행당동 100번지 일대 4만 9,240㎡ 규모로 진행 중인 행당 6구역은 정비구역지정을 위한 공람공고(2007.08.23~2007.09.06) 가 한창 진행 중이다.

구역지정공람 이후 약 한 달새 33㎡미만 소형 지분가격이 1㎡당 90~100만원 정도 상승했다.

옥수 12구역 = 옥수동 505번지 일대에서 진행 중인 사업으로 지난 8월 13일 사업시행인가를 신청하고 현재 공람공고(2007.08.09~2007.09.09)가 진행 중이다.

사업이 이미 성숙 괘도에 올라 매물이 많지 않고 매수세 역시 뜸한 상황이다.

하지만 사업진행과 함께 가격은 꾸준히 상승세를 보이고 있다.

인근중개업소에 따르면 "20㎡미만 소형 다세대 주택의 경우, 1㎡당 1,000만원 안팎에 거래되는 등 최근 1㎡당 많게는 100만원 가량 올랐다"며 분위기를 전했다.

옥수 13구역 = 지난 8월 말 서울시 도시건축공동위원회에서 구역지정 통과 이후 오는 9월 15일쯤 구역지정 공람이 있을 예정이다.

12만 4,427㎡ 규모로 사업대상 면적이 넓고 구역 내 지하철 3호선 금호역이 위치해 있다.

뿐만 아니라 고층부는 한강 조망이 가능해 투자자들의 관심이 끊이지 않고 있다.

12구역에 비해 사업이 초기 단계라 상대적으로 매물이 다소 나오는 편이다.

옥수동의 경우 그 동안 전환다세대(쪼갠 지분)가 많아 사업 진행에 어려움이 많았다.

하지만 지분 합치기가 합법화 됨에 따라 조합원 수 조정이 가능해져 사업성 회복에 대한 기대가 높아지고 있다.

특히 대형 아파트 배정에 대한 가능성이 높아져 관심을 끌고 있는 상황이다.

하지만 전반적으로 부동산 시장이 침체되어 있는 상황이라 매수세는 예년에 비해 줄어든 상황이다.

- 조합들 빠른 진행 속, 수요자 거래는 여전히 느긋 분양가상한제를 피하기 위해 막바지 사업 진행에 박차를 가하면서, 8월 한 달간 재개발 조합들은 바쁜 시간을 보냈다.

최종적으로는 오는 11월 말까지 관리처분인가 신청을 해야 상한제 적용을 피할 수 있기 때문에 당분간 조합의 바쁜 행보는 계속될 것으로 보인다.

주요 재개발 구역의 바빠진 사업 진행과는 대조적으로 거래 시장은 여전히 조용한 편이다.

지역적인 개발 호재를 안고 있는 일부 구역을 제외하곤 매도, 매수 모두 많지 않은 상황. 분양가상한제 시행에 따라 분양가격 하락에 대한 기대감이 늘면서 신규 분양시장으로 눈을 돌리는 수요가 많아졌고, 주요 유망 재개발 구역의 경우 지분가격도 이미 상당히 높은 수준이어서 투자 수요가 많지 않기 때문이다.

이에 따라 당분간, 대다수 재개발 구역의 신규 매수세는 계속 뜸할 것으로 보인다.

개발 호재 등 추가적인 가격 상승 요인이 있는 구역에만 수요가 집중될 것으로 보인다.

다만, 구역 내 지분 합치기가 합법화 됨에 따라 재개발 구역 내 조합원들의 관심은 높아질 것으로 기대된다.

대형 아파트 배정을 위해서는 조합원 중 전환다세대 비율, 의무배정비율 등을 더욱 꼼꼼히 살피는 자세가 필요하다.

[부동산114 백정은대리]