수목 등이 식재된 토지가 경매로 매각된 경우의 법률관계-3

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 수목 등이 식재된 토지가 경매로 매각된 경우의 법률관계- 3| 토지 문제 공부방..♡

촌장 | 조회 3 |추천 0 | 2013.02.20. 15:09

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4. 낙찰자가 경매토지상의 수목 등에 대한 소유권을 취득하지 못하는 경우 경매토지의 이용관계

경매대상 토지상에 식재된 수목 등이 부합물이나 종물에 해당하지 않는 관계로 경매대상 토지의 낙찰자가 그 수목 등에 대한 소유권을 취득하지 못하는 경우 낙찰토지의 이용권은 누가 갖게 되느냐가 문제로 된다. 낙찰자가 낙찰토지상의 수목에 대한 소유권을 취득하지 못하는데 더하여 수목이 식재된 상태를 그대로 수인해야 한다면 낙찰자로서는 낙찰로 이루고자 했던 목적달성이 불가능할 수도 있으므로 그 토지의 이용가능성은 낙찰의사결정의 중요한 요소가 된다. 경우를 나누어 살펴보기로 한다.

가. 입목(立木)이 존재하는 경우

- 입목법에 따라 소유권보존등기를 받은 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(입목법 6조). 따라서 입목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 범위 내에서 토지소유자의 사용・수익권은 제한된다.

- 법정지상권의 일반 원칙에 따라 입목과 토지가 동일소유자에게 속하였다가 경매나 매매 등의 사유로 소유자가 달라진 경우에만 법정지상권이 인정되고 입목과 토지가 원래부터 소유자를 달리하였을 경우에는 입목등기를 마치더라도 법정지상권은 성립하지 않는다고 본다.

- 입목등기된 입목은 지상권의 성립여부와는 관계없이 토지와는 별개의 부동산이므로 독립하여 거래의 대상이 된다.

- 결국 입목은 낙찰자가 그 소유권을 취득하지도 못함은 물론 법정지상권이 성립되어 30년간 토지사용이 제한될 수도 있는 까닭에 입찰자에게는 각별한 주의가 필요하다 하겠다.

나. 명인방법을 갖춘 수목이 존재하는 경우

- 경매대상 토지상에 명인방법을 갖춘 수목이 존재하는 경우에도 낙찰자가 그 생립상태를 수인하여야 하는지 여부도 입찰의사결정의 중요한 요소가 된다.

- 이에 대하여 서울고등법원 1989. 2. 22. 선고 88나33553판결은 “임야 상에 식재된 송입목을 매수하여 그 명인방법을 갖춘 자는 별 다른 사정이 없는 한 그 송입목을 벌채할 때까지 임야를 사용할 수 있고, 또한 명인방법 실시이후에 위 임야에 관하여 지상권을 취득한 자에 대하여도 대항할 수 있다”고 판단하였는데 동의할 수 없다

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- 이와는 달리 광주고등법원 2005. 10. 14. 선고 2004나9304판결은 “입목에 관한 법률 제6조제1항은 「입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다」고 규정하고 있다. 그런데, 위 법 제2조 제1항은 「이 법에서 “입목”이라 함은 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 의하여 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다」고 규정하고 있고, 피고가 위 수목에 관하여 위 법률에 따른 소유권보존등기를 마치지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고가 위 법률에 의하여 위 각 토지에 관한 지상권을 취득한 것으로 볼 여지는 없다. 나아가, 피고가 주장하는 위 가의 (2)항의 사유만으로는 위 수목의 소유권에 관하여 명인방법이 갖추어졌다고 보기 어려울 뿐 아니라, 명인방법이 갖추어졌다고 하더라도, 위 법률에 따라 소유권보존등기를 마치지 않은 수목의 경매 등으로 인하여 토지의 소유자와 수목의 소유자가 달라진 경우 수목의 소유자가 그 토지에 관하여 당연히 지상권을 취득한다고 볼 수 있는 근거는 없다(관습법상의 법정지상권은 건물의 소유자에 대하여만 인정된다.)"고 판단하였다. 이 판단이 타당하다고 본다.

- 따라서 경매대상 토지상에 명인방법을 갖춘 수목이 존재하는 경우 낙찰자가 그 수목에 대한 소유권은 취득하지 못할지라도 낙찰토지에 대한 사용・수익권은 제한받지 않게 된다.

- 명인방법을 갖추지 않은 수목이 존재하는 경우에는 낙찰자의 소유가 되므로 낙찰토지의 이용관계를 따질 여지도 없게 된다.

다. 농작물이 존재하는 경우

- 경매대상 토지상에 농작물이 재배되고 있는 경우 그 농작물은 언제나 재배자의 소유가 된다. 따라서 낙찰자가 낙찰토지상에 있는 농작물의 소유권을 취득할 여지는 없다.

- 그렇다면 농작물의 재배되고 있는 낙찰토지의 이용관계는 어떤가.

농작물은 1년 안에 수확이 종료하는 작물이 있는가 하면 인삼과 같이 4년에서 6년 정도의 기간이 소요되는 작물도 있고, 블루베리나 포도 등과 같이 수십 년간 지속하여 수확하는 작물도 있다. 이와 같이 낙찰토지상에 경작되고 있는 작물이 존재하는 경우 그 수확기까지 경작자가 이용할 수 있다면 입목 등이 존재하는 경우와 마찬가지로 토지소유자의 이용이 제한되는 문제가 발생한다. 다년생 식물의 경우 문제가 심각해진다. 농지의 소유자가 식재한 경우와 임차인이 식재한 경우를 나누어 살펴보기로 한다.

- 첫째, 경매대상 농지의 소유자가 식재한 경우

낙찰자는 매각대금을 완납함과 동시에 경매대상 농지의 소유권을 취득하게 된다. 당연히 경매대상 농지의 소유자는 소유권을 상실하게 된다. 농지의 경작권은 소유권의 내용을 이루는 권리이므로 경작권도 상실한다. 따라서 농지소유자는 낙찰자가 대금을 완납한 이후 해당 농지를 경작할 수가 없고, 이미 농작물을 재배하고 있는 경우에는 아무런 권원 없이 타인의 농지를 사용하는 것이 된다. 식재한 농작물의 종류나 수확기간, 명인방법의 유무와는 관계가 없다.

그러므로 낙찰자는 농지소유자에 대하여 해당 농지에 식재한 농작물의 수거 및 토지인도를 청구할 수 있고, 토지인도시까지의 사용료도 청구할 수 있다.

- 둘째, 부적법 임차인이 식재한 경우

부적법 임차인이란 농지법이 정한 요건에 해당하지 않는 농지소유자로부터 해당 농지를 임차한 임차인을 말한다. 이 경우에는 농지소유자의 경우와 동일하다.

- 셋째, 적법하게 임차한 임차인이 식재한 경우

적법하게 임차한 임차인이란 농지법상 농지를 임대할 수 있는 농지소유자로부터 임차한 임차인이다. 농지법은 원칙적으로 농지의 임대를 금지하고 있으나 다음과 같은 경우에는 농지의 임대를 허용하고 있다.(개인의 경우만 본다. 농지법 23조, 6조2항, 13조)

о 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

о 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

о 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

о 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

о 영농여건불리농지를 소유하는 경우

о 농지소유자가 질병, 징집, 취학, 수감, 3월 이상의 국외여행 중인 경우

о 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 농지소유자가 거주하는 시·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지

о 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우, 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우

임대차가 허용되는 경우를 찬찬히 살펴보니 이건 임대차금지원칙이 아니라 임대차 대환영이다. 상속농지의 경우 상속 전은 물론 상속 이후에도 자경사실이 전무하다. 자기가 사망할 때까지 임대하다가 또 상속되면 그 상속인 역시 임대하다가 또 상속된다. 자경하지 않는 자의 농지소유를 금하는 농지법의 원칙에 정면으로 위배된다. 농지법의 예외조항, 즉 임대차 허용조항을 만든 넘 들이 바로 상속받은 농지를 임대하고 있는 넘들은 아닐까? 입법론적으로 기간의 제한을 두고 그 기간까지 자경하지 않는 경우에는 처분을 명하도록 규정함이 옳다. 일단 처분하였다가 실제 경작할 마음이 생긴다면 그때 취득하면 될 일.

어쨋거나,

- 농지법상의 임대차 허용요건에 해당하는 농지소유자는 자기 농지를 임대할 수 있다. 원래 임차인의 농지 임차권은 채권에 불과하여 물권인 소유권을 취득한 낙찰자에 대하여는 대항할 수 없다. 그런데 농지법은 농지가 적법하게 임대된 후 농지의 소유권이 변경된 경우 “임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 특별히 규정하고 있다(농지법 26조).

- 그러므로 적법하게 임대된 농지가 경매로 나온 경우 낙찰자가 그 토지의 소유권을 취득하더라도 전소유자와 임차인 사이의 임대차계약 내용에 따라 농지의 사용이 제한된다.

따라서 낙찰자는 임대차계약 기간이 잔존하고 있는 경우에는 농작물의 수거 및 토지인도청구를 할 수가 없고 차임의 청구만 가능할 뿐이다. 임대차기간이 종료되기를 기다릴 수 밖에 없다. 기다려야 하는 것은 수확기가 아니라 임대차 기간이다.

- 임차인 인삼이나 정원수 묘목을 심어둔 경우 임대차 기간이 장기일 가능성이 높다.

- 한편, 농지법은 임대인이 임대차(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차를 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다(농지법 25조). 어물쩡 하다가는 한바퀴 더 돌아야 된다. 주의가 요망되는 대목이다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다81254판결).

라. 낙찰자의 물권적 청구

- 낙찰자는 입목법에 의하여 소유권보존등기를 받은 사람이 존재하는 경우에는 입목소유자가 그 입목이 생립하고 있는 토지를 사용하는 것을 수인해야 하고 입목의 수거나 토지의 인도를 청구할 수 없다. 다만, 지료를 청구할 수 있고, 입목소유자가 2년 이상 지료의 지급을 지체할 때에는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 이 경우에는 입목의 수거 및 토지인도의 청구가 가능해진다.

- 판례는 지상권에 있어 지료는 요소가 아니라고 한다.

о 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다37912판결).

- 학원선생은 물론 대학선생들도 이 판결을 토대로 분묘기지권이 성립하는 경우에는 지료의 지급을 구할 수 없다고 가르친다. 그러나 위 판결은 설정시에 지료약정이 없는 경우나 지료약정이 있을 수 없는 법정지상권의 경우에도 지상권이 성립하는 것처럼 지상권에 있어 반드시 지료의 약정이 있어야만 성립하는 것은 아니라는 것을 밝히고, 지료가 얼마인지 정하지도 않았는데 무조건 달라고 할 수는 없지 않느냐는 의미이지 아예 지료를 지급할 필요가 없이 남의 토지를 공짜로 사용해도 된다는 의미는 아니다.

о 법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없고, 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이고, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다(대법원 2001.3.13. 선고 99다17142 판결).

о 법정지상권 또는 관습에 의한 지상권이 발생하였을 경우에 토지의 소유자가 지료를 청구함에 있어서 지료를 확정하는 재판이 있기 전에는 지료의 지급을 소구할 수 없는 것은 아니고, 법원에서 상당한 지료를 결정할 것을 전제로 하여 바로 그 급부를 구하는 청구를 할 수 있다 할 것이며, 법원도 이 경우에 판결의 이유에서 지료를 얼마로 정한다는 판단을 하면 족하다(대법원 2003.12.26. 선고 2002다61934판결).

- 따라서 토지소유자는 지료결정청구 소송을 먼저 제기한 다음 그 판결이 확정되기를 기다렸다가 지료지급청구를 하든지 아니면 위의 판례처럼 지료결정 및 지급청구를 동시에 패키지로 묶어서 할 수도 있다. 후자가 더 효율적인 방법임은 두말 할 나위가 없다.

- 일단 지료의 확정 및 지급판결이 확정되면 지상권자는 토지소유자에게 꼬박꼬박 지료를 내야 되며, 2년 이상 지체하면 아웃이다. 통상 잘 안낸다. 2년 이상 안 내면 어떤 결과가 초래되는지를 잘 모르기 때문이다. 설마 뭔 일 있겠어! 분묘기지권 등에 아주아주 유용하게 사용할 수 있는 방법이다.

о 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여야 할 것이므로 (관습상의 법정)지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다.

- 이야기가 잠시 딴 길로 샛다.

어찌됐든 낙찰자는 입목소유자에 대하여 그 이용 상태를 하릴 없이 지켜보아야 하지만 그 외 수목의 소유자 예컨대 명인방법을 갖춘 수목의 소유자나 정원수, 과수 기타 농작물의 소유자에 대하여는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 이에 따라 토지상에 식재된 수목 기타 농작물의 소유자를 상대로 낙찰자의 토지사용을 방해하고 있는 수목 기타 농작물의 제거와 토지인도를 청구할 수 있다.

- 다만, 적법하게 농지를 임차한 임차인이 임차농지상에 농작물 기타 다년생 식물을 식재한 경우에는 임차기간 종료시까지 물권적 청구권을 행사할 수 없음은 앞에서 본바와 같다.

- 입목법에 의한 소유권보존등기를 받은 입목 외의 수목이 명인방법을 갖춘 사람이나 적법한 권원에 의하여 식재됨으로써 제3자의 소유인 경우 낙찰자는 수목의 소유자를 상대로 수목의 수거 및 토지인도를 청구할 수 있지만, 수목의 수거를 명한 판결의 집행이 가능한가에 대하여 의문이 있다. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률은 일정한 경우를 제외하고는 허가 없이 수목을 벌채하거나 굴취하는 것을 금지하고, 위반자에 대하여 형벌까지 규정하고 있기 때문이다. 별도의 검토가 필요한 대목이다.

- 낙찰자는 수목 등의 소유자가 낙찰토지를 인도할 때까지의 토지사용료 상당 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 주의할 점이 있다.

о 민법 제201조 제1항에 의하면 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정하고 있고, 토지를 점유 경작하므로 얻는 이득은 그 토지로 인한 과실에 준하는 것이니, 비록 법률상 원인없이 타인의 토지를 점유 경작함으로써 타인에게 손해를 입혔다고 할지라도 선의의 점유자는 그 점유 경작으로 인한 이득을 그 타인에게 반환할 의무는 없다(대법원 1981. 9.22. 선고 81다233 판결).

5. 농지취득자경증명의 발급거부 문제

- 이제 이 글을 쓰고자 한 동기가 된 문제에 다다랐다.

어떤 사람이 농지를 낙찰 받았다. 공부상 토지의 사용을 제한하는 권리는 존재하지 않았다. 그 농지 상에는 인삼이 식재되어 있었다. 그런데 해당 농지 소재지의 면사무소에 가서 농취증발급을 신청하자 담당공무원이 새로운 정보를 알려 준다. 그 농지는 원래 채무자겸 소유자가 선대로부터 상속받은 땅이란다. 그런데 채무자겸 소유자가 외지에 나가 살게 된 관계로 농지법의 규정에 따라 그 동네 사람에게 임대하였단다. 인삼밭은 그 임차인이 조성한 것이란다.

따라서 그 인삼은 적법한 권원에 의하여 식재된 것이고, 수확기가 많이 남아 있으므로 농취증을 발급해 줄 수 없다고 한다. 거부 이유가 타당하든 그렇지 않든 사정이 급한 낙찰자 입장에서는 담당공무원의 시비가 달가울 리 없다.

- 농지법은 경자유전의 원칙에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다고 정함으로써 농업인이나 농업인이 되려는 자만 농지를 취득할 수 있도록 규정하고 있다(농지법 6조1항). 농지법은 위와 같은 목적 달성을 위하여 농지를 취득하려는 자가 있는 경우 농지를 취득할 자격유무를 심사하여 자격을 갖춘 사람에게만 농취증을 발급하도록 하고 있다.

- 농취증은 농지취득의 원인이 되는 매매 등 법률행위의 효력을 발생시키는 요건이 되는 서류는 아니지만 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 서류로서 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 반드시 첨부하여야 하므로(대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결), 농취증을 발급받지 못하는 경우에는 농지를 취득할 수 없게 된다. 따라서 농지법은 농취증 제도를 통하여 농지법의 목적인 경자유전의 원칙을 실현하고자 하는 것이다.

- 농취증의 발급요건은 취득대상 농지 자체의 요건과 농업경영계획의 실현가능성 요건으로 나뉘어 진다.

농지자체에 대한 요건은 신청대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당될 것, 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지가 아닐 것, 취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우에 해당하지 않을 것, 농지법을 위반하여 불법으로 형질변경한 농지가 아닐 것 등이다. 인삼밭을 경매로 취득하는 경우에는 농지자체에 대한 발급요건이 모두 충족된다.

농업경영계획의 실현가능성은 취득대상 농지의 면적, 노동력 및 농업기계·장비 등의 확보여부 또는 확보방안, 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년생식물의 종류, 농작물이 재배되고 있지 않는 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태, 신청자의 연령·신체적인 조건·직업 또는 거주지 등 영농여건, 신청자의 영농의지 등이다(농지취득자격증명발급심사요령 8조,9조).

- 신청인이 취득하고자 하는 농지에 농작물이 식재되어 있는지 여부, 그 경작자가 적법한 경작권을 가지고 있는지 여부는 농업경영계획의 실현가능성의 판단요건이 아니다.

- 농지법의 규정을 보더라도, "임대농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정하고 있는데, 이는 임대농지의 소유자가 변경되는 것을 전제로 하여 양수인에게 임대인의 지위가 승계되도록 하고 있는 것이다.

- 농취증발급절차는 신청인에게 법률로 정해진 농지취득자격이 있는지 여부만을 심사하는 것이지 취득하고자 하는 농지의 실체적 권리관계를 심사하는 것이 아니다.

- 농지가 적법하게 임대된 모든 경우 농취증발급을 거부한다면 현지 농업인이 낙찰받은 경우에도 그 낙찰자는 해당 농지의 소유권을 취득할 수 없게 됨으로써 실질적으로 임대농지의 거래를 금지하는 결과가 초래되는데 이는 위헌이다.

- 따라서 제3자가 적법한 권원에 의하여 낙찰토지상에 인삼을 재배하고 있다 하더라도 낙찰자는 임대차 기간이 종료된 후에 그 토지를 반환받아 자경할 수 있는 것이므로, 인삼이 재배되고 있는 여부나 인삼식재 권원의 존재여부가 낙찰자의 농업경영계획 실현가능성을 좌우할 수는 없는 것이다. 그러므로 낙찰토지가 낙찰이전에 이미 적법하게 임차되어 그 지상에 인삼이 재배되고 있다는 사유만으로 낙찰자에 대하여 농취증발급을 거부하는 것은 부적법하다.

6. 나가는 글

이상으로 낙찰토지상에 수목 기타 농작물이 식재되어 있는 경우 그 소유권 귀속관계와 지반 토지의 이용관계에 대하여 살펴보았다. 경매대상 토지상에 수목 기타 농작물이 식재되어 있는 경우가 상당수 존재하므로 그런 경우의 법률관계에 대하여 준비해 둔다면 낭패는 면할 수 있을 것이다.

아울러 토지의 가격보다 그 지상에 식재된 나무의 가액이 더 높은 경우가 더러 있으므로 나무에 대한 공부도 필요할 것이다. 나아가 나무란 이동가능성이 있을 때 가치를 가지는 것이므로 합법적으로 굴취가 가능한 방법에 대한 탐구 역시 필요함은 더 말할 나위가 없다.