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대림전원빌라 회보
2011. 12. 31.
주민 여러분 안녕하십니까? 송구영신하는 날에 새해의 밝은 소망과 댁내 두루 강녕하심을 검은 용의 힘을 빌어 기원 드립니다. 주민 여러분들의 주거 환경의 관리를 맡고 있는 입장에서 부족하나마 열심히 응원하여 주신 주민 여러분들에게 저희 임원진들은 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.
특별히 이번 12월 정기 반상회의에서는 우리 단지로서는 중요한 사안이 결의되어 아래와 같이 보고를 드립니다. 보고를 드림에 앞서 우리단지의 실질적인 세대 소유자 분들에게 이 내용이 전달될 수 있도록 세입세대에서는 필히 협조하여 주시기 바랍니다.
12월 정기 반상회의 결과 보고
1. 경비요원의 교체를 진행하고 있습니다. 그동안 수고하여 오신 분들이 70세 이상으로 고령이 문제되어 직영으로 경비
를 운용하던 중, 근무 중 상해가 발생하여도 보험으로 보상이 어려운 점과 내년부터는 경비요원들이 청소외에 일부
부분의 영선, 보수와 시설물 관리 등의 근무를 통하여 주민들에게 서비스하려는 취지임을 이해하여 주시기 바랍니다.
2. 우리 단지 준공이 13여년이 지나자 건물 노후화로 인한 보수비용이 늘어나고, 계속적이고 반복적인 보수가 요구되는
지경이여서 근본적이고 항구적인 대책을 살피 던 중, 여러 상황을 감안하건데 우리단지의 재건축이 가장 실질적이고
합리적인 대안임을 도출하게 되었습니다. 이에 입주자 대표회의는 우리단지의 재건축사업을 위 한 조합설립추진위원
회의를 구성하기로 결의하였습니다. 첨부 내용은 재건축조합 설 립을 위한 추진위원회의를 구성하는 이유와 그 타당
성에 대하여 말씀드립니다.
밝아오는 새해 희망과 발전이 댁내 가득하시고 늘 건강하시기 기원합니다. 새해 복 많이 받으세요....
대림전원빌라 입주자 대표회의 임원진 일동
재건축 조합 설립을 위한 이유
① 현재 우리단지의 구조적, 설계 측면에서 본 입장
가. 우리단지는 6개 동으로 구성되어 있으나, 106동과 104동의 지하부분이 각각 주차 장과 노인정 등 부대시설로 지하층
부분이 있을 뿐 여타 동은 지하층이 없는 관 계로 지면과 인접하여 습기의 인입은 물론 건물 하중을 지탱하는 힘이 약
하여 지 반 약화로 인한 침하와 융기가 건물 훼손에 직접적인 영향을 주고 있습니다.
나. 복층 세대를 포함하여 모든 세대가 벽체가 드라이비트여서 균열과 파손이 시 간에 따라 심화되어, 지붕에서의 침습과
에너지 낭비와 결합하여 습기로 인한 생활 환경 침해와 경제적인 손실이 현저하게 나타나고 있습니다.
다. 전원생활임을 강조하여 개방감을 설계에 지나치게 반영한 점이 보온과 단열 등의 에너지 관리 측면에서 생활환경적인
장점 보다는 경제적 손실로 입주자 부담으로 증가되고 있습니다.
라. 설계상의 하자로 각 세대의 화장실 환기시설 부재로 내부에서 습기를 발생시켜도 배출하지 못하는 구조여서 습기로
인한 곰팡이의 피해와 인체 유해환경은 계속되고 있고 건물 노후로 이런 유해환경을 심화시키고 있는 실정입니다.
마. 이런 현상들은 우리가 생활하고 있는 동안 벽체의 균열 복도와 벽체 타일의 금이 가는 현상, 각 동 현관 유리문의 이
탈과 복도 샤시 유리창의 뒤틀림으로 인한 여닫 이 곤란 등과 각 세대에서 쉽게 볼 수 있는 벽체와 바닥의 습기로 인한
피해가 이 를 증명합니다.
바. 현재의 선구적인 설계가 투영된 여타 공동주택과 비교할 때 에너지 낭비는 심각 한 것이고 여름과 겨울에 에너지 비
용이 얼마나 많은지는 우리 모두가 실감하고 있습니다. 더불어 이제는 내부 배관의 노후로 아래층 세대 화장실로 배관
누수가 진행되고 있습니다.
② 경제적인 측면에서의 검토
가. 실질적인 전원형 연립주택의 가치가 직접적인 가치로 집값에 반영됨이 여타 공동 주택과 차별화가 안 된다는 것은
입주 대기(매매,임대)자들에게 어필할 수 있는 강점이 없고 일부 소수에게만 간간히 투영됨을 입증하는 것으로 판단
됩니다.
우리 단지처럼 본격적으로 전원형 연립을 주제로 설계부터 입주까지 신경을 썼어 도, 일반인들에게 우리단지의 부동
산적 가치의 주장은 우리만의 것 이었습니다
나. 주택이 거주의 개념이기는 하나 각 세대의 중대한 재산가치의 우선적 목록이니 가 치 상승의 기회로 삼아야 됨은 기
본이라 생각한다면 현재의 여러 가지 우리단지의 부동산 가치 상승을 위한 현재의 미미한 방안으로는 기대하기 어렵
습니다.
조금 더 과감하고 본질적인 근원치료를 통한 우리 재산의 가치 상승은 모두를 충 족 시킴으로서 이 방향은 옳다고
판단됩니다.
③ 재건축이라는 개념의 도입
가. 위의 문제점을 개선하기 위하여 검토할 수 있는 것은 위에서 열거한 부분을 개선 할 수 있는 보수공사가 있습니다.
보수공사는 리모델링 공사에서 가능합니다.
이는 기본 구조는 개량할 수 없는 순수 입주자 부담의 주택 개량사업입니다.
일부에서는 각 세대 1~3천만원씩 내서 벽체공사를 하자는 제안도 있었습니다만 결코 위의 여러 결함을 제거할 수 있는
방안이 못 됩니다..
지하층을 추가 시공이 불가함은 물론 각 세대 자기 부담 공사비 외에 공사기간 중 주거이전 비용까지 합하면 가능한
방안이 될 수 없습니다.
나. 리모델링이 불가하면 재건축이라는 방안 밖에 없습니다. 그러면 그것이 가능하냐? 하면 가능하다고 답변드릴 수 있
습니다. 재건축은 20년이라는 존치기간만을 염두에 두시는 분들이 많습니다만, 의외로 20년의 기간 내에 건물의 안
전진단에 의한 재건축이 많은 사례가 있습니다. 쉽게 말씀드릴 수는 없지만, 우리단지도 안전에 문제 가 있는 건물에
속할 수가 있습니다. 건물이 가라앉고 창틀이 뒤틀리고 건물의 벽체가 갈라지고 있습니다. 설령 우리단지가 20년이
되어야 재건축을 한다 하여도 그 시행기간이 5~6년임을 감안하여 지금 출발한다면 많은 시간을 단축시킬 수 있고
그 기간에도 우리단지의 부동산 가치는 상승할 것입니다. 또 하나 말씀 드리고 싶은 것은 부동산은 적기라고 하는
기회의 적정시점을 타야 합니다. 내년에는 다들 아시다시피 선거라는 시기를 우리는 놓치고 싶지 않다는 이유가 있
습니다.
④ 재건축의 지향점
가. 쉽게 말씀을 드리자면 우리단지는 현재 약 2,500평의 땅에 31평짜리로 약 71세대 가 건축된 단지입니다. 우리단지는
실제 안성시청에서는 우리단지에 건폐율 60% 용적률 180%를 적용하고 있으나, 우리는 지금 건폐율 30.50%에 용적율
74.86% 의 건물을 갖고 있습니다.
현재로도 우리단지는 건축 가능 면적은 31평 세대로 약145세대의 건축물을 지을 수 있습니다.(여기에는 부대시설면적
까지 포함되고 지하건축물은 제외됩니다)
나. 각 세대가 재산권으로 행사 할 수 있는 대지지분이 엄청나게 크다는 것을 알 수 있습니다. 이러한 조건이 있는 우리
단지이기에 재건축이라는 개념을 도입하여 우리의 주거 환경을 개선하고 재산 가치를 올리려는 이 지향점은 누구에
게도 이롭다 고 말씀 드릴 수 있습니다.
다. 다만 우리 내부의 문제로서 입주자 성향을 고려할 때 고층의 아파트 보다 저층 지면과 닿는 주거형태를 선호하시는
기존의 빌라형 세대의 의견 수렴과 개개인의 취향, 성향을 충족시키는 일이 관건입니다. 그러나 우리단지가 상가가
없다는 점과 49세대의 소규모여서 의견 취합의 신속성과 일관성 등이 재개발 추진의 여타 다른 재건축 사업 집단과
차별이 되므로 그 전망이 무척 밝다고 할 수 있습니다.
라. 하여, 재건축 사업이 진척이 된다면 주민의 부담을 극소화 시켜야하고 분양 면적을 극대화하여 주민에게 그 이익을
환원시킴을 물론 시일을 단축시켜 재건축에 서 오는 스트레스까지 경감시키는 재건축 조합으로 운영을 하여야 할 것
입니다.
마. 재건축을 시행할 때 조합은 지금 출발함으로 시간을 많이 단축시킬 수 있으므로 가능한 한 지자체와의 의견 조율과
경우에 따라서는 일부의 재건축 형태를 안성시와도 같이 공동으로 시행할 수도 있도록 하여 많은 정책적 배려를 이
끌어 내 야 할 것입니다. 다시 말씀 드리면,
재건축 착공 전까지 우리 실무 추진진의 입장은 용적률을 250%이상으로 (이는 31평세대 약 200세대의 규모) 올리고자
합니다. 이는 우리단지의 위치를 각 방면 에서 고려하건데 우리단지 위치의 적정성을 최대한 살려서 대림동산 전체
개발의 도화선으로 삼고 지자체와의 공동의 관심을 위해 재건축사업의 방향을 잡고자 함이 며 대림동산은 물론 안성시
에서도 랜드마크 적인 상징성을 갖춘 건축물로 재탄생하고자 합니다. 그리고 이것은 무엇보다 현재 주민의 부담을 경
감시키는 근거가 됩니 다.
바. 재건축 사업이라면 온갖 비리의 온상으로 그 이미지가 많이 훼손되고 추잡 한 모습까지도 많이 보아 왔습니다. 우리는
이것을 늘 타산지석으로 삼아 투명하고 주민 부담이 가장 적은 조합으로 누구나 참여하는 개방된 모습으로 이웃을 대
하려고 합니다. 누구나 원하면 같이 참여하고 같이 가는 조합이 되어야 합니다.
사. 특히 이 보고를 보시고 의견이 계신 분은 누구나 의견을 주시기 바랍니다. 의견은 공개도 좋고 비공개도 좋습니다.
특히, 우리 단지 카페(http://cafe.daum.net/jonwonvilla)를 통한 공개토론도 좋으니 의견이건 이견이건 주시기 바랍
니다.
아. 무슨 일이건 추진하다보면 이견이 있으신 분들이 계십니다. 이번에 우리 대표회의 에서 추진하는 재건축조합 설립을
위한 추진위원회의 구성안은 반상회의에 참석하 신분들의 일치된 의견입니다. 이 일을 추진하는 입장에서 재건축조
합의 일에 경험이 있으시거나 재건축 분야에 상당한 지식이 있으신 분들은 자발적으로 참여하셔서 이 일이 우리 모두
의 사업임을 입증합시다. 이견이 있으신 분들의 의견도 제시하여 주시면 감사하겠습니다. 2012년 1월 초 설립 추진
위원회의 구성을 위한 실질적인 조치에 임하겠습니다. 첨부하는 서류를 잘 읽어 주시고 많은 협조를 당부 드립니다.
감사합니다.
아래의사항은 재건축조합의 설립과 업무의 흐름을 개괄적으로 말씀드립니다.
대림전원빌라 입주자 대표회의 임원진 일동
1. 재건축 개요
가. 재건축사업이란?
노후․불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다.
도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1.시행) : 법 시행 후 3년 이내에 개략적인 범위, 단계별 추진계획, 토지이용계획, 용적율 등이 포함된 10년 단위의 정비기본계획을 수립하여야 하며, 300세대 또는 10,000㎡ 이상의 경우에는 도시계획 결정 절차를 밟은 정비구역을 지정하여야 재건축이 가능함.
나. 재건축사업 대상
건물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택
건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선․유지비나 관리비용이 소요되는 주택
건물이 준공된 후 20년이 경과되고 주거환경이 불량하여 건축하면 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택
도시미관․토지이용도․난방방식․구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 시장이 인정하는 주택
재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 주택
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1.시행) : 준공 후 20년 이상으로서 도 조례가 정한 허용 년 수를 지난 건축물로서, 도시미관, 건축물의 기능적 결함, 부실시공, 구조적 결함 등으로 철거가 불가피한 건축물로서 급수・배수・오수 설비등이 노후화되어 수선만으로는 기능을 회복할 수 없는 건축물
다. 사업추진 절차 요약
준비단계 > 추진위원회 구성 → 재건축 결의 → 안전진단 → 조합설립인가
시행단계 > 시공사 선정 → 사업계획승인 → 관리처분계획 → 이주 및 철거
완료단계 > 착공 및 분양 → 사용검사 및 회계감사 / 입주 → 청산 및 해산
2. 추진위원회 및 재건축 결의
가. 추진위원회는?
노후․불량주택의 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 재건축조합을 설립하기 전 단계에 결성하는 임의단체로 재건축 조합설립까지의 준비 업무를 수행하며, 재건축조합이 설립되면 소멸된다.
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1.시행) : 추진위원회는 소유자 1/2이상의 동의 후 시장의 인가를 받아야함(인가는 정비구역 지정 후 가능)
나. 추진위원회의 역할
재건축에 대한 입주자들의 의견을 설문조사 방법으로 수렴한다.
사업계획서 작성 : 설계회사, 컨설팅(행정자문)회사를 통하여 공모
재건축조합 규약(안) 작성
재건축조합 창립총회를 개최하여 재건축조합을 발족
재건축조합 설립인가 서류 준비
다. 재건축결의 요건
재건축사업을 추진하기 위해 가장 기초적이며 중요한 사항이다.
재건축사업 대상요건을 갖춘 주택에서, 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상의 결의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의가 이루어져야 한다.
라. 재건축 결의 시 결정사항
신건물의 설계 개요
건물의 철거 및 신 건물 건축에 소요되는 개략적인 비용
위 제2호에 규정한 비용의 분담에 관한 사항
신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
3. 안전진단
가. 안전진단이란?
안전진단은 주택의 노후․불량정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건, 경제성 등을 조사하여 재건축 필요 여부를 판단하는 작업이다.
나. 안전진단의 절차
재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단을 신청하고 시장 등은 현지조사와 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단실시 여부를 결정
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 안전진단 실시 여부는 필요시 도지사의 사전 평가 후 결정(사업시기 조정, 노후 불량 정도 평가)
다. 안전진단 기관
건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관, 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등에서 실시하되 기관 선정은 시장 등이 한다.
라. 안전진단 사항
① 건물의 안전에 관한 사항
② 배관 등 설비에 관한 사항
③ 지하층, 외벽, 옥상 등의 누수 등에 관한 사항
④ 건축물의 유지․보수방안
⑤ 건축물의 가격, 수선, 유지비 및 관리비용에 관한 사항
⑥ 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성의 판단에 관한 사항
⑦ 도시미관, 난방방식, 구조적 결함 등 재건축이 불가피한 사유
⑧ 재해의 위험여부에 관한 사항
⑨ 재건축에 관한 종합의견
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 안전진단 결과는 1~5등급으로 구분하고 재건축, 리모델링, 일상적 유지관리로 판정하고 필요한 경우 시설안전기술공단에 의뢰하여 검증
4. 조합설립인가
가. 재건축조합은?
재건축사업을 추진하기 위해 기존 주택과 복리시설의 소유자가 설립한 조합으로 설립요건을 구비하고 시장 등의 인가를 받아 설립하는 비법인 사단이다.
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 조합설립 인가 후 법인등기 의무화
나. 창립총회
개최시기 : 재건축 결의요건을 갖추면 창립총회를 개최하며, 통상 회의 개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한 통보서를 발송하여 소집 한다
결의사항
- 재건축결의, 조합규약 제정, 조합장 및 임원 선출
- 사업계획 결정, 시공사 선정, 기타 안건
다. 재건축 조합원
재건축 조합원의 자격 : 기존 노후․불량주택(대지 포함) 소유자(1세대가 2주택 이상을 소유하거나, 1주택을 2인 이상이 소유하는 경우에는 1인 조합원임) 및 복리시설(대지 포함) 소유자.
재건축 조합원의 권리 : 주택 등의 분양청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권, 임원 및 대의원 선출권 및 피선거권, 손실보상 청구권
재건축 조합원의 의무 : 부과금, 청산금 및 지연손실금 납부의 의무, 관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무 등
주택건설사업계획 승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원의 교체나 신규 가입을 할 수 없다.
5. 시공사선정
가. 시공사 선정 의의
재건축의 효율적 추진 및 사업의 안정 도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖는다.
나. 시공사 선정절차
입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원총회) → 조합원총회(시공사 참여사업설명회) → 시공사 선정 → 가계약 → 사업계획승인 → 본계약
다. 시공사 선정방법
시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정하여야 한다.
라. 시공사와의 계약방식
지분제
조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 제공하고, 잔여주택과 상가․복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식이다.
도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당 건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식이다.
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 시공사 선정 시에는 1회 이상 신문 공고. 이 법 시행당시 조합설립의 인가를 받은 조합으로서 토지 소유자 등의 1/2이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하여 이미 시공계약을 체결한 정비 사업 등은 시공자를 인정
6. 사업계획승인
가. 주택건설 사업계획승인은?
주택건설 사업계획승인은 주택 건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨대 조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모 배치와 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차이다.
※ 도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 일부 건축물은 존치하고 나머지만 재건축이 가능함
나. 사업계획의 승인대상 및 절차
- 사업계획승인 대상은 20세대(호)이상의 주택건설
- 재건축조합은 주택건설 등록업자와 공동으로 사업계획승인을 신청하여야 하며
- 사업계획 승인권자는 정당한 사유가 없는 한 신청 받은 날부터30일(협의기간 제외) 이내 그 결과를 사업주체에게 통보
※ 도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 정비사업 시행 계획서(토지등 소유자의 4/5이상 동의)를 작성하여 시장의 사업시행인가(건축위원회 심의)를 득해야 함
7. 신탁등기와 매도청구
가. 신탁등기란?
신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상토지 또는 주택 등에 대하여 일정기간 동안 조합에 소유권을 위임
나. 신탁등기의 내용
신탁등기를 하게 되면 실질적인 소유권은 조합원이 갖지만, 형식적인 소유권은 조합에게 신탁된다.
조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
다. 신탁등기의 필요성
신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시한다.
라. 신탁등기의 실시시기
조합설립인가 후 주택건설 사업계획승인 신청을 준비하면서 신탁등기를 하며, 주택건설사업승인 후 조합원이 이주를 개시할 때 이주비 근저당권 설정등기와 동시에 하는 경우도 있다.
마. 매도청구 소송
매도청구 : 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로 이들을 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구권이며, 매도청구의 시기는 통상적으로 조합설립인가 후 소송을 제기하게 된다.
8. 관리처분 계획
가. 관리처분계획이란?
새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준을 정하는 것으로, 사실상 새 건축물과 대지지분이 얼마이며, 재건축에 필요한 비용의 부담액과 동 호 수의 결정 등이 포함되는 계획이다.
나. 관리 처분계획 시행절차
사업승인 후 30일 이내 → 관리 처분계획 수립 → 조합원총회 의결 → 분양승인 신청 → 조합원 분양(동호수 추첨/분담금 결정) →일반분양
다. 조합원분양
조합원 분양공고 : 설립인가일로부터 7일 이내에 공고해야 한다.
조합원 분양신청 : 주택 또는 건축시설 등을 분양 받고자 하는 조합원은 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 증명서류를 첨부한 분양신청서를 조합에 제출해야 한다.
조합원 분양절차
- 분양신청 계획수립
- 조합원에게 우편통지 및 게시판 게재
- 분양신청서 접수
- 조합원분양 신청서 접수결과 및 총회 일정안내
라. 일반분양
재건축 조합원에게 공급하고 남는 초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반 공급이, 20세대 미만일 경우에는 임의공급이 가능하다.
9. 이주 및 착공
가. 이주의 중요성
이주가 얼마나 신속하게 이루어지느냐에 따라 금융비용의 증감이 발생하게 되고 결국 조합원들의 부담금 및 이익금의 증감에 커다란 영향을 미치기 때문이다.
나. 이주절차
조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이 주계획서 송부(조합원)→ 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비지급 → 이주
다. 이주비 대여 및 상환
조합은 이주비의 대여를 희망하는 조합원에게 시중은행 또는 시공회사를 통하여 대여 받을 수 있도록 알선하기도 한다.
조합원은 건축시설의 완공 후 입주 지정기간 내에 대여금을 대출자에게 상환하여야 하며, 이 상환을 지연하는 조합원은 대여원금 또는 이자와는 별도로 미상환 원리금에 대한 지연이자를 추가로 상환하여야 한다.
라. 철거
조합은 기존건축물 철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한 사업계 획승인을 받고 철거예정일 7일 전까지 철거 및 멸실신고를 한 후 건 축물 또는 공작물 등을 철거하게 된다.
※도시 및 주거환경정비 법(2003. 7. 1시행) : 관리 처분계획 수립 인가 후에 기존 건축물의 철거가 가능함.
마. 철거절차
① 철거방안 수립
② 철거용역업체 선정
③ 철거 승인요청/승인
④ 철거공사 사전 점검 : 전화, 수도, 전기선 폐쇄
⑤ 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고
⑥ 민원대비 시설 완비 후 철거착수
바. 착공요건
건축공사를 착수하기 전 경계측량, 건축물 철거 및 멸실 신고, 착공신고를 관할 구청장에게 하여야 한다.
사. 감리
주택 건설사업 계획 승인권자는 감리자를 지정하여야 한다.
감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이 있을 때에는 조합장에게 지체없이 그 내용을 보고하고 즉시 시공사로 하여금 보완시공 또는 재시공토록 한 후 다시 확인을 하여야 하며, 그 내용을 사업 계획승인권자와 조합장에게 보고하여야 한다.
10. 준공과 청산
가. 사용검사의 내용
주택 건설 사업이 완료된 경우에는 사용검사를 받아야 한다.
사용검사는 승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사 필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차이다.
나. 회계감사
주택조합의 비리를 예방하고, 감독하기 위하여 회계감사 제도를 실시한다.
회계감사의 실시시기 : 재건축주택조합은 주택건설사업계획승인 일부터 3월이 경과한 날과 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날로부터 20일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
회계감사 결과보고 : 회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장등과 조합에 각각 통보해야 하며 시장등은 감사 내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할 때에는 그 내용을 당해 조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.
조합원 열람 : 주택조합은 회계감사 결과를 3개월 이상 조합사무실에 비치하여 조합원이 열람 할 수 있도록 해야 한다.
다. 입주절차
입주예정일 통보(통상 30일 전), 입주 통지(사용검사필증 교부 후)
잔금정산 및 입주
조합의무관리 개시(주택관리업자 선정)
라. 청산 및 조합해산
조합은 사용검사를 받은 날로부터 1년 안에 분양처분 및 건축시설 등에 대한 등 기절차를 완료하고 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의한다.
조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항 은 민법의 규정에 따른다.
조합장은 총회에서 해산결의를 하였을 때에는 관할구청에 조합해산인가를 신청하여 인가를 받아야 한다.
[출처] 알기 쉬운 주택재건축 절차? (창원대학교 부동산투자전략) |작성자 대박14기 대표 최윤근