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구 분 |
자연녹지역 |
자연환경보전지역 |
자연공원구역 |
건폐율 |
20%이하 |
20% 이하 |
용도지역상 기준에 따름 |
용적율 |
100%이하 |
50%이상 80%이하 |
100%이하 (단, 자연공원법상 밀집취락지구,집단시설지구의 경우 150%이하) |
허가규모 (토지형질 변경면적) |
1만제곱미터 미만 |
5천제곱미터 미만 |
용도지역상 기준 |
설치,건축 가능 시설 |
* 4층이하의 건축물 단독주택,공동주택(도시계 획조례상 허용시), 제1종 근린,제2종 근린(일부제외 ),의료,교육연구,운동,관광 휴게,공공용시설등) |
*자연환경 훼손을 가져오지 않는 범위내 단독주택으로 서의 농어가주택 *초등학교,제1종근린(일부 ),제2종 근린상 종교시설 |
*공원자연보전지구/공원자연환경지구/공원자연마을지구/공원밀집마을지구/공원집단시설지구(이상 5개 용도지구)에 따라 제한. |
⒜자연공원법 中
자연공원구역안에서의 행위허가는 위의 도표에서와 같이 5개 용도지구에 따라 각기 그 기준이 다르며, 또한 통상 공원자연보전지구~공원집단시설지구는 앞의 “공원”을 제외하고 칭하여 자연보전지구, 자연환경지구,자연마을지구,밀집마을지구,집단시설지구로 부른다.
일반적으로 작은 규모의 건축행위라도 가능한 지구는 자연마을지구, 밀집마을지구,집단시설지구로 이해하면 대과(大過)없을 것으로 판단된다.
『자연공원법』제18조(용도지구)에 의하면 자연마을지구란 취락의 밀집도가 비교적 낮은 지역으로 주민의 취락생활유지에 필요한 지역이라 정의하고 있으며, 밀집마을지구는 취락밀집도가 높거나 지역생활의 중심기능을 수행하는 지역이며, 집단시설지구는 자연공원에 들어가는 자의 편의제공, 자연공원 보전관리를 위한
공원시설이 모여있거나 모아놓기에 알맞은 지역이라 정의하고 있다. 따라서 개발행위의 기준에 대해서는 자연공원보전에 심각한 영향을 주지않는 행위로서 각 지구의 정의에 부합하는 행위는 개발이 가능하다는 정도만 언급하는 것으로 하겠다.
다만, 개발사업에 있어서 가장 많이 등장하는 공원집단시설지구의 경우 이는 다시 공공시설지,상업시설지,숙박시설지,녹지,기타시설지,유보지등으로 분리되고 이에따라 공원시설 및 그 부대시설 설치, 숙박(휴양콘도미니엄,호텔,온천시설등)시설등의 설치가 가능하다 하겠다.
이외에 “공원보호구역”이라는 별도의 구역이 있으며 이는 ‘자연공원의 보호를 위하여 필요한 배후지 또는 진입도로 주변의 일정구역을 지정’하는 것으로 이해하면 될 것이다.
⒝자연환경보전법 中
『자연환경보전법』에서 “자연환경”은 “지하, 지표 부지상의 모든 생물과 이를 둘러싸고 있는 비생물적인 것을 포함한 자연상태”라 정의하고 있으며, “자연환경보전”은 “자연환경을 체계적으로 보전하고, 보호 또는 복원하고 생물 다양성을 높이기 위하여 자연을 조성하고 관리하는 것”이라 하고 있다.
이와같이 자연환경보전지역은 태생적으로 보전,보호,복원하는 것을 주된 임무로 하는 지역이다라는 점을 이해 할 수 있을 것이다.
즉, 개발행위가 거의 불가능한 토지라고 이해하면 될 것이다.
자연환경보전지역은 이법에서 “생태⋅경관보전지역”과 “자연유보지역”으로 2분하고 있다.
생태⋅경관보전지역은 “생물 다양성이 풍부하여 생태적으로 중요하고 자연경관이 수려하여 특별히 보전가치가 큰 지역”이라 규정하고 있으며, 자연유보지역이란 “사실상 사람의 접근이 불가능하여 생태계의 훼손이 방지(防止)되고 있는 지역”을 말한다. 예를들면 무인도나 비무장지대라 생각하면 된다.
결국 자연환경보전지역은 개발이 극히 제한되는 지역으로 인식하면 될것이다. 자연녹지지역과는 근본적으로 성질이
다른 토지라는 점을 명심하여야 한다.
(2)결어
“자연”이라는 수식어가 붙는 토지중 “자연녹지지역”은 개발의 가능성이 가장 높은 지역이라는 점으로 이해하여도 큰 무리는 없을 것 같다.
이러한 성격으로 인하여 많은 토지소유자나 개발자들은 자연녹지지역을 개발하려는 여러시도를 하고 있으나 몇가지 지적해둘 요소가 있어 정리해둔다.
자연녹지역에서 지구단위계획의 수립을 통한 종(용도)변경이 가능한가 하는 점이다. 우선은NO! 다. (*자연녹지지역은 도시지역의 용도지역이므로 당연히 제1종지구단위만 해당됨) 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』시행령 제30조에 의하면 용도지역 범위안에서 이를 세분 또는 변경 할 수 있도록 하고 있으므로 지구단위계획만으로 용도의 변경이 되지 않는다는 점을 이해하여야 하겠다.(건교부 도시정책팀 Q&A 2005.3.29/2006.9.22)
또한 자연녹지역에서의 공동주택의 개발을 위해서는 최소 30만제곱미터(약 90,750평) 이상의 경우에 한정하고 있어
9만평 미만의 택지개발은 가능한 것이 아니라는 점을 인식하여야 하며, 3만제곱미터 이상의 개발행위가 있을 경우 사전환경섬검토를 받아야 하는 대상이 된다.
이하 보다 상세한 법규의 내용을 확인하고자 할 경우, 용도지역별 건축가능한 시설은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』시행령 별표 17<자연녹지지역>, 별표22<자연환경보전지역>을 참조하시기 바랍니다.
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용도지역의 정의(定義)
토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써
토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위하여
서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지역의 용도구분
국토해양부장관 또는 시 · 도시자는 다음의 용도지역의 지정 또는 변경을
도시관리계획으로 결정한다.
용도지역 |
지정목적 |
도시지역 |
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발 · 정비 · 관리 · 보전이 필요한 지역 |
관리지역 |
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 |
농림지역 |
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 |
자연환경보전지역 |
자연환경 · 수자원 · 해안 · 생태계 · 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 · 육성 등을 위하여 필요한 지역 |
용도지역의 지정
국토해양부장관 또는 시 · 도지사는 다음의 용도지역의 지정 또는 변경을
도시관리계획으로 결정한다.
도시지역 |
주거지역 |
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 |
상업지역 |
상업 그 밖에 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역 | |
공업지역 |
공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역 | |
녹지지역 |
자연환경 · 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 | |
관리지역 |
보전관리지역 |
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 |
생산관리지역 |
농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 | |
계획관리지역 |
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적 · 체계적인 관리가 필요한 지역 | |
농림지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 농업의 진흥과 산림의 보전 · 육성에 필요한 조사와 대책을 마련하여야 하는 지역 | |
자연환경보전지역 |
이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 환경오염방지, 자연환경 · 수질 · 수자원 · 해안 · 생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호육성을 위하여 필요한 조사와 대책을 마련하여야 하는 지역 |
용도지역의 세분
국토해양부장관 또는 시 · 도지사는 용도지역을 도시관리계획결정으로
세분하여 지정하거나 이를 변경 할 수 있다.
법에 의한 용도지역 |
시행령에 의한 용도지역 |
용도지역의 구체적 내용 | |
주거지역 |
전용 주거 지역 |
제1종 |
단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 |
제2종 전용주거지역 |
공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | ||
일반 주거 지역 |
제1종 주거지역 |
저층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | |
제2종 주거지역 |
중층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | ||
제3종 주거지역 |
중고층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | ||
준주거지역 |
주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 | ||
상업지역 |
중심상업지역 |
도심 · 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 | |
일반상업지역 |
일반적인 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 | ||
유통상업지역 |
도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 | ||
근린상업지역 |
근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 | ||
공업지역 |
전용공업지역 |
주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 | |
일반공업지역 |
환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 | ||
준공업지역 |
경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거 · 상업 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 | ||
녹지지역 |
보전녹지지역 |
도시의 자연환경 · 경관 · 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 | |
생산녹지지역 |
주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | ||
자연녹지지역 |
도시의 녹지공간의 확보, 도시확산 방지,장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 |
용도지역별 건폐율 · 용적률
용도지역 |
건폐율 |
용적률 | ||||
법 (제77조제1항) |
시행령 (제84조제1항) |
법 (제78조제1항) |
시행령 (제85조제1항) | |||
도시지역 |
주거지역 |
제1종전용주거지역 |
70% 이하 |
50% 이하 |
500% 이하 |
100% 이하 |
제2종전용주거지역 |
50% 이하 |
150% 이하 | ||||
제1종일반주거지역 |
60% 이하 |
200% 이하 | ||||
제2종일반주거지역 |
60% 이하 |
250% 이하 | ||||
제3종일반주거지역 |
50% 이하 |
300% 이하 | ||||
준주거지역 |
70% 이하 |
500% 이하 | ||||
상업지역 |
중심상업지역 |
90% 이하 |
90% 이하 |
1,500% 이하 |
1,500% 이하 | |
일반상업지역 |
80% 이하 |
1,300% 이하 | ||||
유통상업지역 |
80% 이하 |
1,100% 이하 | ||||
근린상업지역 |
70% 이하 |
900% 이하 | ||||
공업지역 |
전용공업지역 |
70% 이하 |
70% 이하 |
400% 이하 |
300% 이하 | |
일반공업지역 |
350% 이하 | |||||
준공업지역 |
400% 이하 | |||||
녹지지역 |
보전녹지지역 |
20% 이하 |
20% 이하 |
100% 이하 |
80% 이하 | |
생산녹지지역 |
100% 이하 | |||||
자연녹지지역 |
100% 이하 | |||||
관리지역 |
보전관리지역 |
40% 이하 |
20% 이하 |
100% 이하 |
80% 이하 | |
생산관리지역 | ||||||
계획관리지역 |
40% 이하 |
100% 이하 | ||||
농림지역 |
20% 이하 |
80% 이하 | ||||
자연환경보전지역 |
20% 이하 |
80% 이하 |
자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고,
도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는
녹지 지역도 있습니다.
2. 긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로
용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당지자체만 알 수 있으므로
투자시에는 최악의 시나리오 까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발가능성이 없는
자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.
3. 자연녹지는 건폐율 20% 용적율 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서
개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도
(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.
4. 따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고,
개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간내 개발될 잠재력이 있는지
평가해 봐야 합니다.
5. 또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도,
건축시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는
해당지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.
6. 따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건등을 고려하여 1차적으로 판단후,
해당지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는
지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할것 입니다. 실제로 도시계획이
잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의 하여야 합니다.
"자연녹지 땅 사도 되나요?"
최근 내 글을 보고 이메일로 문의한 어느 주부가 생각난다.
녹지지역은 사람으로 치면 산소 구멍 정도 되겠다. 개발할 때 꼭 필요한 공간을 말한다. 녹지는 세 가지로 분류되는데, 영농 위주의 개발을 선호하는 생산녹지, 그리고 보호 위주의 보전녹지, 또 하나는 '자유'를 갈구하고자 노력할 수 있는 자연녹지이다. 따라서 자연녹지는 매력있다고 본다. 비록 건폐율(20%)과 용적률(약100%)의 성적표는 미비한 면이 없잖아 있지만 어느 땅보다 잠재력을 안고 있는 상태이다. 그 잠재력은 무서울 수 있다. 차후, 주거, 상업지로 용도가 변환되거나 신분이 상승해 팔자를 고칠 수 있다. 자연녹지 땅은 경제원론을 따르는 땅이다. 최소비용으로 최대효과를 노릴만한 땅이기에 그렇다. 자연녹지 땅으로 성공의 단맛을 본 주부도 보았다. 강모여인(50)은 지난2003년 봄에 서산 대산읍 영탑리의 자연녹지 땅을 평당 15만원에 분양하는 것을 13만원에 분양받았다. 소개건 때문에 업체서 디스카운트 해줬단다. 그동안 토지거래허가구역 등으로 거래가 신통치 않았지만 서산이 언론에 각종 개발로 알려지면서 거품의 심한 경로를 거쳤다. 강씨 말을 빌리자면, 호가만 현재 60만원이란다. 인근 당진(제철소)이나 태안(레저형기업도시)의 발전의 영향도 간접적으로 보았고, 보고 있는 상황. 한때 자연녹지의 의미를 통 알지도, 알려고 노력도 안 한 강씨는 자연녹지의 정의를, 성격을 알고난 후부터 매도할 계획을 접은 상태.
자연녹지의 매력은 마력으로 변할 소지도 안고 있다. 1992년 즈음 분당신도시의 개발규모는 약560만평. 허나, 지금은 어떤가. 거진600만평을 위협한 상태. 그것의 원인이 무엇이겠는가. 자연녹지의 변화, 급변, 발전의 모형이니라. 자연녹지를 늘려 도시 개발을 증가시킨 것이다. 도시가 팽창+ 발전할 때(자연스럽게 인구유입 등의 효과를 볼 때) 녹지 훼손 방지를 중시 여기는 가운데 불가피하게 개발을 꼭(!) 해야 하는 지역이 자연녹지이다. 비유가 적절한지 모르겠지만, 마치 돈은 없지만 밥은 꼭 먹어야 하는 노숙인의, 아니 개인파산자+일반소시민의 모양새가 자연녹지의 모습이 아닐까 생각해본다.
자연녹지의 '자연'은 대자연(大自然)을 뜻함이 아닌, 재산권 보호, 활용의 자유로움의 뜻을 내포한 것이리라. 재산권 형성의 모태가 됨을 뜻하니, 자연녹지를 2,30만원대서 움직인다는 생각을 한다면 괜찮겠다. 단, 수도권(역세권)의 가격은 다양하다.
용인의 자연녹지 땅 사서 가든 짓고 장사하는 지인도 있다. 단, 계획관리지역(건폐율40%)과는 차별을 둔다. 도시지역(자연녹지 공간)인 대신 건폐, 용적률 등 토지이용에 한계범위의 차이이다. 편차이니라. 그러나 철원의 자연녹지 땅 사서 가든 건축은커녕, 어떠한 재산권 행사조차 못하는 경우도 있으니 해당 지자체서 분명히 알아보도록 하자. 인기가수도 인기가수 나름. 수준 차이가 존재하듯 자연녹지도 자연녹지 나름. 그 수준 차가 지역별로 크다 하겠다. 용인과 철원에서 보았듯이 말이다. 30층짜리 건물이 강남에 있다면 자연스럽겠지만 만약, 강북에 존재한다면 이상스럽지 않겠는가. 현실을 말함이라.
녹지율이 갈수록 넓어지고 있다. 신도시 건설 시, 녹지 공간 확보는 필수사항. 전체를 상업, 주거, 공업지역화 할 수 없기 때문. 단, 녹지의 보호냐, 활용이냐에 따라 그 가치(부동산의 가치, 땅값)는 차이가 나는 법이다. 3기 신도시(간암3기의 모습?=미분양이나 악성미분양 사건이 자주 일어나서..) 건설 등 앞으로 건설되는 도시의 특징은 녹지공간 확보의 크기이다. 아주 넓어지고 있다. 1기 신도시인 분당, 일산 등의 녹지율은 3기 신도시보다 비좁고 답답하다. 답이 안 나온다. 10%대 : 20%대의 비율을 고수한다. 그러한 형국이다. 녹지의 활용은 불가피하다. 그것이 수도권(서울, 경기, 인천)에 밀집되어 큰 문젯거리이다.
녹지지역 - 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 도시 무질서 확산 방지 위해 녹지의 보전이 필요한 지역/ '국토계획법' 제38조 - 용도지역 구분에서..
보전녹지지역 - 단독주택과 주민 생활에 필요한 최소한의 시설만 허용. 자연녹지 - 연립, 다세대주택 허용(철원, 연천 등지의 군사시설보호구역은 해당 군부대서 잘 알아보셔야 차후에 낭패 안 당함).
지방자치단체 조례에 따라 그 용도를 규정한다. 자연녹지지역은 도시가 성장하면 주거지역이나 상업지역 등으로 전격 변동될 가능성이 있는 지역이다. 4층 이하 건축물만 허용한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 '도시계획조례'로 따로 층수를 정하는 경우, 그 층수 이하의 건축물만 허용된다.
* 주의 - 간혹, 토지이용계획확인서 상에 자연녹지와 보전녹지가 함께 들어가 있는 경우가 있는데 곧 보전녹지가 자연녹지로 편입된다는 소리(도시계획 표기 상태-토지이용계획상)를 한다. 물론, 그렇게 될 수도 있지만, 보전녹지의 앞날은 불투명하므로, 재고의 대상인 보전녹지이다. 부동산은 럭비공 같아 어디로 튈지 신도 모르는 재화이니라. |