LH한국토지주택공사의 임대아파트 계약해지를 방어한 사례 (feat. 분양전환)

[정원국 변호사]

우리나라에서는 부동산이 가장 큰 재산입니다.

집 하나 장만하는 것이 평생의 꿈이 되기도 하고, 제3자가 바라보는 성공의 척도가 되기도 하죠.

집이 가지는 의미가 남다른 만큼, 우리나라는 국민들의 주거안정을 위하여 여러가지 정책을 시행하고 있습니다.

다양한 사람들에게 골고루 혜택이 돌아가도록 설계한 특별분양 같은 것들이 대표적이죠.

서민들의 주거안정을 위하여 임대아파트를 건축하여 임대하고, 추후 일정한 기간이 경과하면 이를 주변의 시세보다 낮은 가격으로 분양전환 하여 아파트를 소유할 수 있도록 하는 정책도 시행하고 있습니다.

오늘 법률사무소 안녕이 소개해 드릴 사안은 바로 분양전환형 임대아파트에 관련된 내용입니다.

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주택공급에 관한 규칙은 주택정책의 변화에 따라 수시로 개정을 반복해왔습니다.

이전에는 '주택'으로 평가하지 않았던 것들을 주택으로 평가하기도 하고 시간의 흐름에 따라 주택의 보유에 관한 기준을 엄격하게 변경해 왔죠.

이는 실질적으로 주택을 가진 사람들을 '유주택'으로 평가하여 무주택인 자들에게 혜택이 돌아가도록 하기 위한 것이었습니다. 맞습니다, 그 의도 자체는 선량합니다.

그리고 위와 같은 의도의 일환으로 2018. 12. 11.경에도 주택공급에 관한 규칙이 개정됩니다.

개정 전 주택공급에 관한 규칙 제53조는 분양권을 소유한 것을 주택 소유와 동일하게 판단하지 아니하였으나, 2018. 12. 11. 개정된 주택공급에 관한 규칙은 분양권을 소유한 경우 주택을 소유하고 있는 것과 동일하게 간주하도록 판정기준을 변경(확장)하였죠.

주택공급에 관한 규칙 [국토교통부령 제544호, 시행 2018. 9. 18.]		주택공급에 관한 규칙 [국토교통부령 제565호, 시행 2018. 12. 11.]
제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.		제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

그런데, 위와 같이 개정된 주택공급에 관한 규칙은 법률상 중대한 허점을 내포하고 있었습니다. 바로 부칙 제3조의 문언 자체가 불분명하여 주택소유 여부를 판단하는 규칙 제53조의 적용시기를 확정할 수 없다는 것이었죠.

주택공급에 관한 규칙
[국토교통부령 제565호, 시행 2018. 12. 11.]

제3조(분양권등에 관한 적용례) 제2조제7호의2ㆍ제7호의3, 제23조제2항제9호, 같은 조 제4항제2호의2ㆍ제2호의3, 제28조제11항, 제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다.

만약 위 규정이 2018. 12. 11. 이전에 임대아파트에 입주한 사람에게도 적용될 수 있다고 보면, ① 임대아파트에 입주한 자(동일 세대 구성원 포함)가 2018. 12. 11.경 이후에 분양권을 취득한 경우, ② 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 '유주택자'로 평가되게 되고, ③ 한국토지주택공사가 공공주택특별법에 따라 임대아파트 계약을 해지할 수 있게 되는 구조적인 문제점이 있었습니다.

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규칙 자체에 해석의 여지가 있었기 때문에, 한국토지주택공사로서도 분양권을 취득한 임차인을 그대로 두어야 하는지 고민이 있었을 것으로 보이지만, 몇몇 사례에서는 실제로 임대아파트의 계약해지를 결정한 경우가 있었습니다.

그리고 당 법률사무소가 방어한 사건 역시, 한국토지주택공사가 분양전환형 임대아파트의 계약해지를 시도하였던 사례입니다.

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아래 판결문에서 보는 바와 같이, 공공주택특별법령과 주택공급에 관한 규칙의 내용, 관련 법률의 취지, 소급효의 인정 여부, 자진 퇴거에 관한 각서 작성, 위 각서의 효력 여부 등 다양한 법률적 쟁점이 공방되었으나, 결국 서울고등법원은 법률사무소 안녕의 주장대로 주택공급에 관한 규칙 중 부칙 제3조가 2018. 12. 11.경 이전 임대아파트에 입주한 자에게는 적용되지 않는다고 판단하고, 의뢰인과 한국토지주택공사 사이에 임대차계약이 여전히 유효하게 존재한다고 판결하였습니다.

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의뢰인이 오랫동안 살았던 아파트를 지킬 수 있게 되었다는 점이 무엇보다도 다행스러운 사건이지만, 한켠으로는 부칙을 더 명확하게 규정하였다면 같은 문제가 애초에 발생하지 않을 수 있었을 것이라는 점이 씁쓸합니다.

좋은 의도로 만든 법률이라도, 허점이 있을 수 있습니다. 그리고 이를 지적하여 올바른 결과를 이끌어 내는 것이 변호사로서 마땅히 하여야 할 일이겠죠.

우리는 당신이 아무 탈 없이, 편안하길 바랍니다.

법률사무소 안녕은 다양한 소송 수행 경험, 사건에 대한 냉철한 분석을 바탕으로 여러분의 문제 해결을 위해 끝까지 함께 하겠습니다.

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당신과 마주 앉아 가장 좋은 해결책을 찾겠습니다.

법률사무소 안녕 정 원 국 변호사

대한변호사협회  민사 전문변호사

안양시 동안구 관평로182번길 43, 402호

Tel. 031-343-4300 Fax. 050-4499-4582