입주권주택간주 양도세 문답

[선경부동산]

1주택 보유자가 ‘딱지’ 사면? 내년 인가된 입주권

 과세

(상)입주권 주택 간주 양도세

‘8·31 부동산종합대책’이 발표된지 7일로 일주일이 됐다. 부동산 관련 제도가 근본적으로 바뀌는 대변화가 시작되고 있다. 재정경제부는 7일에도 8·31 후속 대책의 일환으로 재건축·재개발 조합원의 입주권을 주택에 포함시키는 소득세법개정안을 입법예고했다. 다주택자는 물론 1주택자들 조차 뉴타운 재개발 사업에 뛰어들어 차익을 챙길수 있는 수단을 원천봉쇄, 시장에 미치는 파장이 만만치 않을 전망이다.

‘8·31 부동산 종합대책’이 워낙 복잡하고 바뀌는 내용이 많다보니 이에 대한 시민들의 문의가 각 정부부처와 신문사 등에 쇄도하고 있다. 이에 따라 문화일보는 3회에 걸쳐 ‘8·31 부동산종합대책 30대 궁금증을 푼다’ 시리즈를 게재한다.그 첫회로 재건축 재개발 입주권과 양도세에 대한 궁금증을 실례 등을 통해 알아본다.

◈사례1=서울 강남구 삼성동 아파트를 2년전 매입했다. 서울 강북에서 재개발 예정인 단독주택 지분도 갖고 있다. 앞으로 현재 살고 있는 집을 팔면 양도세 비과세인가.

“관리처분계획 인가시점이 중요하다. 올해안에 인가가 나면 삼성동 아파트는 요건만 채울 경우 비과세 혜택을 본다. 그러나 내년에 인가가 난다면 재개발 주택이 멸실되더라도 2주택자에 해당해 50%의 양도세를 내야한다. 2006년중에는 양도세 유예기간 적용을 받아 9~36%의 세율을 적용받는다.”

◈사례2=서울 용산구 보광동 재개발 예정지에 단독주택 지분을 1년전 3억원을 넘게 주고 샀다. 현재는 전세로 살고 있다. 바뀌는 양도세 규정에 영향을 받나.

“실거주 목적이라면 1주택자들은 전혀 영향을 받지 않는다. 재개발에 들어간뒤 새로 아파트를 사도 재개발 아파트로 입주를 한다면 양도세 비과세 혜택을 받는다.”

◈사례3=89년에 연립을 샀는데 2003년말에 관리처분계획 인가가 났다. 올해 10월중 입주예정이다. 그런데 이사하면서 샀던 다른 연립도 재건축에 들어가 입주권을 받았다. 지금 살고 있는 집도 소유하고 있다. 1가구 3주택에 해당하나.

“2006년 1월 1일 이전에 관리처분계획을 받았으므로 주택으로 간주되지 않아 1주택자다. 단 입주권을 먼저 팔면 보유기간에 따라 실거래가로 양도세를 내야 한다.”

〈소득세법 개정안 일문일답〉

―뉴타운 지역에 영향을 미치나.

“서울 뉴타운 지역은 올해중 관리처분계획 인가가 어렵다. 대부분 적용될 전망이다.”

―법 적용시기는.

“2006년 1월 1일이 기준이다.”

―입주권 양도시 실거래가 적용세율은.

“보유기간별로 과세된다. 1년미만 50%, 1~2년 40%, 2년이상 9~36%다.”

―일반 분양권도 적용되나.

“아니다. 조합원 입주권만 대상이다.”

―내년에 입주권 3개를 산다면.

“관리처분계획인가 이전이라면 3주택자다. 양도세율 60%가 부과된다.”

―토지로 재개발 입주권을 받으면.

“토지도 주택과 동일한 것으로 간주한다.”

―법리상 문제는 없나.

“입주권을 주택이 아니라고 보는 견해도 있다.”

이제교기자 jklee@

◈관리처분계획=재건축, 재개발의 마지막 단계. 조합설립, 안전진단통과, 사업승인뒤 구청 등에서 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 인가한다. 이후 조합원 총회를 통해 지분별 권리가액, 조합원 동호수를 확정짓고 일반분양도 신청하게 된다.

◈입주권·분양권=재건축, 재개발 사업에서 조합원이 가지는 집과 땅에 대한 권리가 입주권이다. 분양권은 조합원이 아닌 일반 개인이 일반분양을 신청해 취득하게 된다. 장차 집을 받을 권리인 채권 성격이다. 개정될 법률은 입주권은 주택으로 치고, 분양권은 주택으로 보지 않는다.