부동산 8·2 대책 비껴간 6억 이하 아파트 찾아 투자가 해법이다 ( 노블레스연구소 )

[노블레스 연구소]

부동산 8·2 대책 비껴간 6억 이하 아파트 찾아 투자가 해법이다

1. 투자 .실수요자엔 내집 마련 기회

시행 한 달을 넘긴 ‘8·2 부동산 대책’이 먼 나라 얘기처럼 들리는 사람도 많다. 대책이 서울 전역과 경기도 과천, 세종시 같은 투기과열지구에서 고가(高價)의 주택을 사고파는 사람이나 2주택 이상 다주택자를 정조준하다 보니 무주택 서민·실수요자로선 크게 와 닿지 않을 수 있다.

정부는 이번 대책을 적용하지 않는 ‘서민’을 ▶부부 합산 연 소득 7000만원(생애최초주택 구매자 8000만원) 이하이면서 ▶6억원 이하 주택을 사는 ▶무주택 가구주로 규정했다. 세 조건을 모두 충족시켜야 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(LTV) 50%(서민 이외엔 40%)를 적용 받는다.

"이르면 9월 중순부터 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 100% 청약가점제를 적용하는 데다 6억원 이하 아파트가 대출 규제에서 제외된 만큼 서민 실수요자에겐 내집 마련의 기회가 될 수 있다"고 말했다.

노블레스연구소에서 강의 하면서 투자 매수 금액을 강조하며 강의를 하였다

통상적으로 투자의 원칙 과 통계에 의한 확률이 있다

통상적으로 갭이 많을 수록 수익률 비율이 높다는 사실을 일반은 알 수 없을 것이다

투자금이 낮고 갭이 높은 것은 전세만 원하는 수요만 많고 매수 세력이 많지 않아

상승 세력과 2년 후 전세 상승 비율이 높지 않고 투자금 2배를 투자한 투자대비

수익률이 낮다는 통계 결과에 따라 갭이 높고 투자금이 얼마 들어가지 않는 지역은 수익률이 낮아 투자 기간을 길게 가져야 하며 2~4년 후에 수익률 계산하면 물가 지수보다 낮게 올라가 손실 비용이 발생하게 된다

문제는 서울 아파트값이 이미 평균 6억원을 넘어섰다는 것이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트값은 올해 3월 6억원을 넘긴 뒤 꾸준히 올라 지난달 6억3600만원을 기록했다.

‘누구나 살고 싶어하는’ 아파트라면 대부분 6억원을 넘겼다는 얘기다. 8·2 대책의 고강도 규제를 피하면서 구할 수 있는 6억원 이하 ‘알짜’ 아파트 단지가 관심을 끈다.

서울에서 자치구별로 아파트값이 평균 6억원 이하인 곳은 성북구·구로구·영등포구·서대문구·은평구 등이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난달 매매한 아파트 중 6억원 이하 중저가 아파트 거래 비중은 전체의 67%로 나타났다.

7월(62%)보다 5%포인트 늘었다. 자치구별 거래 건수는 성북구(72건)가 가장 많았고 ▶노원구(62건) ▶서대문구(47건) ▶구로구(43건) ▶강서구(35건) 순이었다.

2. 강동·성북·서대문구 눈여겨볼 만

강북권에선 7월 중랑구 면목동 용마산역 코오롱하늘채가 5억7000만원, 노원구 월계동 꿈의숲SK뷰가 5억2500만원, 성북구 보문동e편한세상이 5억5000만원, 은평구 응암동 녹번역센트레빌이 4억7750만원에 각각 거래됐다(모두 전용 84㎡).

투자지역 중 투기과열지구는 대출 규제로 일단 자금력을 가진 실 수요자 투자자의

조건임을 감안해야 할 것이다

강남권에선 관악구 봉천동 관악파크푸르지오가 5억2600만원, 양천구 신월동 신정뉴타운롯데캐슬이 5억3000만원에 각각 주인이 바뀌었다(전용 84㎡).

부동산114에 따르면 서울에서 1000가구 이상 대단지, 입주 5~6년 이하 신규 아파트 중 6억원 이하는 8만여 가구로 추산된다. 지난달 말 기준 강동구 상일동 고덕리엔파크3단지(2283가구) 5억9000만원, 강서구 화곡동 화곡푸르지오(2176가구) 5억8500만원, 서대문구 현저동 독립문극동(1900가구) 5억8000만원, 영등포구 영등포동 영등포푸르지오(2462가구) 5억7300만원 등이다(전용 84㎡).

"5억~6억원대 아파트 중엔 도심·강남 접근성이 높은 중소형 규모 아파트가 많다. 신혼부부나 한 자녀 가정 선호도가 상대적으로 높다"고 설명했다.

6억원 이하 아파트는 고가 아파트에 비해 세제 혜택도 많다. 아파트 구입시 취득세율이 지방교육세와 농어촌특별세(85㎡ 초과) 등을 포함해 ▶6억원 미만 1.1%(전용 85㎡ 이하)·1.3%(전용 85㎡ 초과) ▶6억∼9억원 이하 2.2%·2.4% ▶9억원 초과 3.3%·3.5% 등이다.

전문가들은 서울의 경우 주택 공급이 많지 않은 데다 가을 이사철이 시작되는 만큼 그동안 저평가된 중저가 아파트 가격이 오를 수 있을 것으로 내다봤다. 다만 6억원 이하 아파트를 서울시내 핵심 요지에서 구하긴 쉽지 않다. 거리상 요지에서 다소 멀더라도 대중교통 접근성이 좋은 아파트를 고르거나, 교통·학군·편의시설 등 한 개 요인을 포기하는 편이 낫다.

부동산 투자 원칙은 "교통·학군 등 입지가 이미 시세에 반영된 경우가 대부분이라 저평가된 아파트를 찾기 쉽지 않다. 발품을 많이 팔고 단점부터 꼼꼼히 따져야 한다"고 조언했다.

투자 중 검토해야 할 항목

1. 교통 분석 2. 환경분석 3.학군분석 4.가격분석 5.단지분석 6. 건축 후기간

7.실입주자 분석 8.수익분석 등 등

단지별 가격 비교 와 단지 실수요자 와 갬투자 자 비율이 많은 곳은 역전세 나오면

투자 금액이 증가하는 현상을 잊어서는 안 된다.

노블레스연구소 올림

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