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[위원장]

농가주택 경매로 사면 훌륭한 전원주택

// 서울 소재 대학의 교직원으로 근무하는 이 씨(43)는 수도권의 아담한 농가주택을 경매로 싸게 산 뒤 개보수를 거쳐

전원생활을 시작했다. 지난 해 8월 감정가 2억659만원에서 2회 유찰해 최저가가 1억3222만원까지 떨어진 용인시 처인구

남사면 소재, 지은 지 9년 된 농가주택을 감정가의 68%인 1억4250만원에 낙찰 받았다.

대지 810㎡, 건물 186㎡의 주택과 330㎡의 텃밭이 딸린 농가를 시세 대비 30% 값싸게 경매로 잡은 것.

취득세금과 이사비 등 총 800만원을 들여 소유권등기를 마치고 바로 리모델링에 들어갔다.

실내를 확장해 현관을 만들고 방음효과가 뛰어난 이중 시스템창으로 바꿨다.

2000만원을 더 들여 산뜻한 전원주택으로 바꿨다. 금요일 오후면 가족과 친척들이 모여 전원생활을 즐기고 있다.

리모델링하면 훌륭한 전원주택

도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 늘고 있다.

농촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40%에 낙찰 받을 수 있다.

농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는

전원생활을 할 수 있다.

한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면

5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다.

낙찰가율은 통상 67%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.

경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로

리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다.

교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나

주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.

농가주택 경매물건은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 허가관계가 모두 마쳐져 있어 매입 후 개보수 절차가

훨씬 수월하다. 새로운 모양의 집을 짓거나 전원·주말주택으로 이용하기 편하다.

슬라브 주택은 골조가 튼튼해 적은 비용으로 새 집과 같은 모습을 만들 수 있다.

수리비용은 3.3㎡당 100만 원 정도 예상돼 적은 비용으로 리모델링할 수 있다.

기존 주택을 낙찰 받아 전원주택으로 신축하면 까다로운 농지전용 절차를 거치지 않고 저렴한 비용으로 건축이 가능하다.

기존 농가는 멸실 후 철거 1주일 전 해당 지자체에 '멸실 및 철거 신고서'를 제출하면 된다.

주택 멸실이 끝났다면 허가된 폐기물허가업체에 '폐기물처리 완료 증명서'를 발급받아 지자체 건축과에 제출하면

멸실신고 절차가 모두 끝난다.

현장 찾아 교통·주변 여건 살펴야

투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다.

수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져

재테크에도 손색이 없다.

실제로 80년대에 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다.

그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다.

도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다.

경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다.

법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다.

특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.

경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다.

주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다.

입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다.

되도록 1회 이상 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다.

현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된

최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다.

주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다.

시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아

입찰해야 비용이나 시간, 재테크 면에서 이익이 된다.

지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다.

개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다.

낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다.

골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다.

노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.

경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다.

하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다.

주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다.

주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면

입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다.

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr)

   딜레마 빠진 부동산 대책

  금리 오르면 주택시장 더 냉각

 DTI 완화 땐 투기재연 우려

취득-등록세 추가 인하도 난관

하반기 중에 금리가 오를 가능성이 커지면서 정부가 부동산 대책 마련에 고심하고 있다.

금리가 오르면 부동산 시장은 더 위축될 소지가 큰 데 부동산 거래를 활성화시키는 정책을 내놓아야 하기 때문이다.

이명박 대통령은 지난달 비상경제대책회의에서 “부동산 실수요자의 거래 불편을 해소할 수 있도록 하라”고 지시했다.

이에 따라 정부는 금리인상 시점과 맞물려 4월 23일 발표한 부동산 대책을 확대 발전시키는 방안을 고려하고 있다.

기획재정부 관계자는 6일 “대통령의 지시가 있었던 만큼 주택 실수요자가 이사를 갈 수 있도록 부동산 거래를 활성화하는

방안을 고민하고 있다”며 “하지만 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화하는 것은

생각하지 않고 있다”고 말했다.

LTV와 DTI는 가계부채 상황을 봐가며 거시경제 조정 측면에서 접근하되 부동산 대책 카드로는 활용하지 않는다는 게

재정부의 방침이다.

일부 정부 부처는 “모든 지역과 주택에 대해 취득세와 등록세를 대폭 낮추자”고 주장하고 있다.

내년 4월 30일까지 서울 인천 경기를 제외한 지방 미분양주택에 대해 취득·등록세액의 75%를 감면하고 있는 현 정책을

확대하자는 것. 하지만 당장 지방세 수입이 줄어들기 때문에 지방자치단체의 반대가 심하다.

재정건전성을 높여야 하는 중앙정부 차원에서도 지방세 수입 부족분을 재정으로 보충해 주기가 쉽지 않다.

재정부는 “전체 부동산 경기를 인위적으로 부양하지는 않을 것이기 때문에 4·23 대책을 보완하는 정책을

마련하고 있다”고 말했다. 4·23 대책은 새 아파트 입주 예정자가 가진 옛 주택을 구입하는 무주택자 또는

1주택자에게는 DTI를 초과해 대출을 지원해준다는 것이 핵심이다. 하지만 수혜자가 적어 정책 효과가 없다는 비판을 받고 있다.

박형준 기자 lovesong@donga.com //

1천만원, 재테크의 범위를 넓혀라.

재테크라고 하면 우리는 흔히 저축, 주식, 펀드. 보험, 부동산 등을 떠올린다.
요즘은 유/무료 재무컨설팅이 많은데. 이들의 조력을 받아 자신의 상황에 맞춘 재무설계를 받는 사람들이 증가하고 있다.

친분이 있는 금융&재무 컨설던트는 필자에게 재력이 많을수록 부동산의 비중이 증가하고, 재력이 적을수록 

 부동산의 비중이 축소되는 경향이 짙다고 조언한다.

다른 재테크보다 부동산 재테크는 투자비용이 많이 발생하는 것이 일반적이기 때문에 어쩌면 당연한 결과일수도 있다.

그렇지만 부동산이라고 해서 항상 목돈이 필요한 것은 아니다.

1천만원 이하의 소액으로도 투자할 수 있는 부동산이 많이 있으며, 저축, 주식, 펀드보다 더 높은 수익률이 나는 물건도 많다.

따라서 이제는 저축, 펀드 등에만 자산을 한정해서 재테크하는 것보다는 재테크의 범위를 넓히는 것이 좋다.

다만 주의할 점은 1천만원 이하의 소액 부동산 재테크는 컨설팅에 의뢰 하는 것보다 직접 발품을 팔아 움직이는 것이 좋다.

컨설팅을 받게 되면 수익은 커녕 컨설팅 비용으로 인해 오히려 손해가 발생할 수 있는 가능성이 높기 때문이다.

필자는 컨설던트는 아니지만 개인 투자 및 피드백을 하면서 알게 된 수익률 높은 지역을 실제 필자의 피드백을 받은

한 투자자의 사례를 통해 알려 드리고자 한다.

작년 6월 태안에 아파트가 여러 채 경매로 나왔다. 감정가는 2천 8백만원이고 1회 유찰된 물건을 2천 3백여만원에 낙찰 받았다.

시세가 감정가 수준이었으니 실제 매매가격보다 5백만원 정도 싸게 낙찰 받은 것으로 볼 수 있지만

이 물건은 단기에 매도를 하는 것이 아닌 임대사업 대상 물건으로 신청해 최소 10년 이상을 보유할 계획으로 입찰한 물건이었다.

태안지역은 기업도시로 지정된 지역이지만 실제 기업도시로서 모습을 갖추기 위해서는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.

따라서 주택의 경우 매매가 변동은 부동산 정책에 큰 영향을 받지 않고 있는 실정이다.

따라서 부동산 시장이 활황기에도 그리고 지금처럼 냉각기에도 등락의 폭이 매우 미비하다.

그런데 왜? 이곳에 투자를 했을까? 바로 높은 임대수익률 때문이다.

비록 매매가의 변동은 적어 매도 차익은 실현할 수 없으나 임대가율(매매가 대비 임대가의 비율)이 높아

투자 대비 임대수익률이 매우 높기 때문이다.

실제 이 아파트 주변에는 산업단지 및 공장의 근로자 수요를 꾸준히 받고 있을 뿐만 아니라 인구(근로자) 유입으로 인해

점차 주거용 건물이 부족해지고 있다. 그렇지만 앞으로도 당분간은 소형 평형대의 추가 공급이 이루어지지는 않을 전망이다.

따라서 추가적으로 임대가가 인상할 것으로 보이며, 매매가 대비 85%까지 올라오면 매매가 역시 조금씩

움직일 것으로 예상되는 지역이다.

위 물건 역시, 낙찰 받은 후 세금, 등기비용, 중개수수료, 이사비 등을 포함해 모두 200백만원이 지출되었다.

그리고 도배와 장판을 직접 한 다음 보증금 5백만원에 월 25만원으로 임대차 계약을 맺었다.

낙찰 대금 2천 3백만원에서 1천 6백만원을 연 5%로 대출을 받았다. 따라서 본인 자금은 7백만원이 선투자 되었다.

여기에 세금 등 취득자금 2백만원을 추가하면 9백만원이 되는데 보증금 5백만원이 회수되어 실제

투자자금은 4백만원이 된 셈이다.

월 이자로 매월 7만원이 지출되나 한달에 25만원씩 월세로 받기 때문에 실제 수입은 18만원된다.

따라서 임대수익률만 따지고 본다면 연 40%가 넘는다고 볼 수 있다.

4백만원으로 부동산 재테크를 할 수 있다고 생각하는 사람은 많지 않다. 부동산 투기를 하자는 것이 아니다.

지방에 임대수익률이 좋은 물건들이 많이 있기 때문에 조금만 노력을 하고 관심을 갖는다면 자신뿐만 아니라

가족의 노후대비에도 일조할 수 있다고 본다. 실제 필자가 그렇게 하고 있기 때문이다.

1년 임대수익이 좋은 이런 물건 하나씩만 낙찰 받는다고 하면 20년 후에는 20채가 된다.

노후 대비는 자연스럽게 되는 것이 아닐까?

요즘 대부분의 30, 40대가 월급만으로는 노후 대비하는 것이 벅차다는 생각을 할 것이다.

그렇기 때문에 재테크에 눈을 돌리고 있지 않는가?

다만 그 시야를 좀 더 넓힌다면 보다 다양한 방법으로 재테크를 할 수 있다고 본다.

오은석[oes0320] 북극성 대표

신투자처, 도시형 생활주택이 뜬다

정부의 역세권 개발, 도심내 소형주택 공급 등 정책적 지원뿐만 아니라 최근의 임대시장 강세를 틈타

새로운 투자아이콘으로 급부상하고 있는 상품이 바로 도시형 생활주택이다.

도시지역내에 대부분 소형으로 구성되는 특성상 전통적인 임대수익형 상품으로 각광받아온 오피스텔에 필적할 만한

투자상품으로도 거론되고 있어 주택투자자나 주택사업자의 지대한 관심을 관심을 끌고 있는 도시형생활주택을

집중 조명해보기로 한다.

[도시형생활주택이란?]

도시형생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는

30세대 이상 150세대 미만의 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 공동주택을 말한다.

독신자, 독거노인, 학생 등 갈수록 늘어나는 1~2인 가구의 주택수요에 따른 다양한 주택유형의 보급과 전세시장

불안에 따른 서민주거안정을 위해 도입된 새로운 주거형태이다.

주택법 및 시행령 개정을 통해 지난해 5월 4일부터 시행됐으며,

이후 여러 차례에 걸친 서울시의 도시형생활주택 활성화방안을 통해 구체화됐다.

위에서 말한 도시지역이라 함은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인

개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역으로 서울, 수도권 기존 시가지 및 신도시내 대부분 지역이 이에 해당한다.

[도시형생활주택의 유형은?]

도시형생활주택은 단지형 다세대 및 연립주택, 원룸형 주택이 있으며, 단지형 다세대 및 연립주택은 전용면적 85㎡ 이하,

원룸형은 12㎡~50㎡ 이하의 주택이 이에 해당한다.

단지형 다세대 및 연립주택은 주거층으로 쓰이는 층수가 4개층 이하(건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능)의

주택을 말한다. 당초 연면적 660㎡ 이하의 주택으로 다세대주택만을 의미했으나 올해 4월 국무회의 의결을 거쳐

이 제한규정을 폐지함으로써 다세대주택, 연립주택을 불문하고 도시형생활주택 개발이 가능하게 됐다.

원룸형 주택은 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치하여 하나의 독립된 공간으로 구성된 주택유형이다.

지하층에 세대 구성을 할 수 없으며, 층수에는 제한이 없고, 공용 취사실, 세탁실, 휴게실 등은 용적률 산정

시 제외하도록 되어 있다.

당초 기숙사형 주택(7㎡~30㎡ 이하, 취사장ㆍ세탁실ㆍ휴게실을 공동으로 사용하는 구조로 주거공간으로서의

독립성이 원룸형 주택에 비해 약하고, 용적률 산정이나 지하층 세대 불가는 원룸형 주택과 같음)도

도시형 생활주택에 포함됐으나 고시원과 구조나 기능 등이 유사하고 실효성이 떨어진다는 판단하에

지난 5월 주택법시행령 개정(7월 6일 시행)을 통해 기숙사형 주택이 도시형 생활주택 유형에서 삭제됐다.

[도시형 생활주택 공급 상황은?]

도시형 생활주택 공급에서 가장 문제가 됐던 것은 도시지역내 공급하는 특성상 토지매입비에 대한 부담이

만만치 않다는 것과 국민주택규모 이하의 중ㆍ소형 평형으로만 지을 수 있는 특성상 주차장 설치 기준을

기존의 주택 공급기준에 맞추다보면 사업성이 뒤떨어져 현실성이 없다는 지적을 받아왔고,

사실상 이런 문제 때문에 도시형 생활주택 공급실적이 매우 저조했다.

이후 주차장 설치기준 완화, 국민주택기금 지원(건축비의 최대 90%까지 공정 단계별로 대출) 등을 통해

도시형 생활주택 공급을 활성화하기 위한 기반이 마련됐다.

주차장의 경우 단지형 다세대 및 연립주택은 세대당 1대(전용면적이 60㎡ 이하인 경우는 0.7대)로 일반공동주택과 같으나

원룸형 주택의 경우는 기존 세대당 0.2~0.5대에서 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역은 120㎡당 1대)로 완화했다.

도시형 생활주택 공급기준이 완화된 후 도시형 생활주택 ‘아데나534’(한원건설, 전용 17㎡~18㎡, 149가구)가

신림동에서 첫 분양돼 평균 경쟁률 3.5대 1로 비교적 성황리에 청약이 마감됐다.

최근의 주택시장 침체를 고려하면 매우 고무적인 일이다. 직장인, 학생 및 고시원생, 신혼부부 등 1~2인 가구

비중이 많아 임대수요가 풍부하다는 장점을 갖추고 있어 임대사업 목적을 가진 투자자들이 대거 몰렸던 탓이다.

[투자메리트는?]

도시형 생활주택의 성패요인은 안정적인 임대수익을 바라는 투자수요층의 확보다.

그러기 위해서는 도시지역, 특히 역세권, 대학교 밀집지역 주변 및 업무시설 밀집지역 주변에 들어서야 한다.

신림동, 역삼동, 신촌, 이문ㆍ회기동, 가리봉, 영등포동 등 1인 가구 분포가 전체 가구수의 40%를 넘는 곳이 안성맞춤이다.

실투자액 대비 임대수익률이 7% 이상 나올 수 있는 곳들이다.

입지경쟁력과 아울러 임대수요를 갖추고 있어 개발 당시부터 이미 투자수익이 어느 정도 보장된 셈이다.

도시형 생활주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다.

따라서 전매제한 없이 분양권을 전매할 수 있으며, 입주자저축, 주택청약자격 및 재당첨제한 규정 등이 적용되지 않아

도시형 생활주택에 당첨된다고 해도 다른 주택 청약자격이 그대로 유지된다.

아데나534 청약 시 1인당 평균 5채라는 청약 기록을 보였던 것도 이 때문이다.

전용률이 높고 관리비 부담이 적다는 것도 강점이다.

업무시설로 분류되는 오피스텔은 전용률이 50~60% 수준에 불과하고 관리비가 높은 것에 반해 주택으로 분류되는

도시형 생활주택은 전용률이 70% 이상으로 높고 그만큼 관리비 부담이 적다.

입지적 장점, 안정적 임대수익, 정책적 뒷받침, 임대시장 강세, 상품 경쟁력 등 모든 면에서 도시형 생활주택의

투자여건이 점차 무르익고 있는 셈이다.

다만 도시형 생활주택과 오피스텔의 입지가 비슷하다는 점에서 서로 경쟁관계에 있다고 볼 수 있기 때문에 

오피스텔이 많이 밀집된 곳이면 투자에 신중할 필요가 있다.

오피스텔 공급이 많거나 공실이 많다면 임대수익률이 기대치에 미치지 못할 수가 있기 때문이다.

또한 업무시설인 오피스텔과 달리 도시형 생활주택은 주택으로 분류돼 여러 채를 보유하는 경우

양도세 중과나 종부세 대상이 될 수 있다는 점에도 주의해야 한다

이영진 닥터아파트 연구소장

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'작고 센 놈’들이 몰려온다

인기 높은 중소형 분양 봇물

‘작은 고추가 맵다’고 침체된 주택시장에서 중소형이 빛을 보고 있다.

통계를 보더라도 최근 1년간 전용면적 85㎡이하 중소형아파트는 전국적으로 분양과 매매, 전세 등에서 강세를 보여 왔다.

 2009년 7월부터 1년간 수도권 중소형아파트 변동률은 매매 0.28%, 전세 8.34%로 전체 평균(-0.11%, 8.11%)과

중대형(-0.7%, 7.9%)보다 높은 수치를 기록했다.

하반기 눈에 띄는 중소형아파트 분양 단지들을 소개한다.

서울, 재개발 뉴타운 지역서 선봬

동부건설이 동작구 흑석동 흑석6구역 재개발을 통해 959가구 중 110~177㎡ 191가구를 8월경 일반분양할 예정.

중소형아파트는 110㎡ 115가구로 일반분양 물량의 절반 이상을 차지한다.

서울지하철 9호선(흑석역, 도보 10분)이 개통되면서 강남권 접근성이 쉬워졌다.

부지가 고지대에 위치해 일부 고층에서는 한강 조망도 가능하다.

남서쪽에는 현충원이 위치해 주변 녹지율은 높은 편. 인근 흑석5구역에 분양한 센트레빌1차(655가구)와 함께

 1614가구 규모의 센트레빌타운을 형성할 전망이다.

삼성물산은 동대문구 전농동 전농7구역을 재개발해 2397가구 중 88~146㎡ 585가구를 9월 일반분양할 예정이다.

중소형은 88㎡ 351가구이다.

전농·답십리뉴타운 내 분양단지로 인근 답십리16구역과 함께 대규모 신흥 주거단지를 이룰 예정이다.

서울지하철 1호선과 중앙선 환승구간인 청량리역이 걸어서 8~12분거리며 최근 청량리역이 민자역사로 새로 오픈돼

역사 내 편의시설 및 롯데백화점(청량리점) 등을 쉽게 이용할 수 있다.

관악구 봉천동 100의 2번지 까치산공원주택을 대우건설이 재건축해 361가구 중 83~111㎡ 180가구를 9월경 일반분양 예정이다.

일반분양 가구수 모두 중소형아파트. 인근에 대규모 주거단지가 형성돼 있고

단지 북서쪽으로 까치산공원이 위치해 쾌적한 주거환경이 보장된다. 또. 봉천초등, 봉원중, 관악중, 동작고 등의

 학군이 밀집해 있고 서울지하철 2호선 낙성대역을 걸어서 10분정도면 이용할 수 있다.

삼성건설은 강동구 천호동 448번지에 주상복합아파트 83~170㎡ 916가구를 분양할 예정. 분양 시기는 10월.

정확한 중소형아파트 물량은 확정되지 않은 상태이나 서울지하철 5호선 강동역 바로 앞 초역세권이기 때문에 관심이 높은 곳이다.

동신중이 접해 있고 현대백화점(천호점), 이마트(천호점)가 걸어서 10여분 정도 걸린다.

강서구 가양동 52의 1번지에 GS건설이 82~188㎡ 916가구를 11월 분양할 계획이다. 중소형아파트 가구수는 아직 미정이다.

서울지하철 9호선 가양역과 양천향교역이 모두 걸어서 10분거리이고 공진초등

 탑산초등, 공진중, 성재중 등의 학군이 인접해 있다. 일부 동 층에서 북동쪽으로 한강 조망권이 확보된다.

용인, 수원, 오산, 남양주 등 경기권서 봇물

LH는 용인시 서천지구 1블록과 4블록에 각각 98~111㎡ 826가구, 98~111㎡ 556가구를 9월 중 분양예정. 모두 중소형아파트로

청약저축 가입자만이 청약할 수 있다. 화성 동탄1신도시와 수원 영통지구 사이에 위치한 택지지구로 다양한 편의시설과

기흥호수공원(2013년 완공 예정) 등을 이용할 수 있다.

동부건설이 남양주시 도농동 294번지 경신연립 재건축을 통해 457가구 중 87~143㎡ 289가구를 일반분양한다.

 분양 시기는 9월로 계획돼 있다. 중소형아파트는 87~110㎡ 225가구로 일반분양 전체의 77%이다.

 중앙선 전철 도농역이 걸어서 10분거리다.

서울외곽순환도로 남양주인터체인지가 차로 2분내 거리며, 이마트(도농점)와 왕숙천 등이 인접해 있다.

인근 화성시 반월동에는 SK건설이 112~205㎡ 1751가구 규모의 대단지를 분양 예정이다.

분양 시기는 9월로 계획돼 있으나 변동 가능성이 있다.

동탄1신도시와 북서쪽으로 바로 접해있으며 영통~병점간 도로가 올해 10월 개통 예정으로 교통시설 개선도 이뤄질 전망이다.

우미건설은 남양주시 별내지구 A3-2블록에 107~128㎡ 902가구를 10월 분양을 목표로 준비 중이다.

이 중 중소형아파트는 107~111㎡ 431가구이다. 전체 물량의 50% 가까이 차지한다.

 A3-2블록은 별내지구에서 북쪽에 위한 단지로 남쪽에 시야를 가릴만한 높은 건물이 없기 때문에 조망권이 탁월하다.

수원시 신동 542번지 신동도시개발사업지구를 삼성물산이 개발한다.

85~150㎡ 1288가구가 10월 분양 예정이고 이 중 중소형 물량은 아직 확정되지 않은 상태.

삼성전자 수원공장 남쪽 부지에 위치해 근로자 유입이 기대된다. 분당선 연장구간(2013년 개통 예정)이

부지 북쪽을 지나기 때문에 방죽역과 매탄역을 걸어서 이용할 수 있다.

동양건설산업은 오산시 오산동 637번지 계성제지부지에 79~189㎡ 2133가구 규모의 대단지를 연말에 분양 예정이다

. 경부선 전철 오산역이 걸어서 2~3분거리고 성산초등, 원일초등, 원일중 등의 학군이 도보 통학권이다.

롯데마트(오산점)도 이용할 수 있고 부지 서쪽에 오산천이 지나 조망권도 확보된다.

인천 송도국제도시 물량 유망

인천에서는 송도국제도시 내 중소형 물량을 눈여겨 볼만하다.

롯데건설과 한진중공업이 컨소시엄으로 인천 송도국제복합단지 A3블록에 1400가구 대단지를 10월경 분양할 계획.

 이 중 중소형아파트는 105㎡ 1120가구가 예정돼 있는 상태다. 인천지하철 1호선 센트럴파크역이 차로 5분거리며, 송도국제학교(8월 개교)가 가깝다.

동부건설은 8월경 인천 계양구 귤현동 306의 1번지에 109~175㎡ 1425가구를 분양 예정이다. 중소형아파트는

 109㎡ 893가구로 전체물량의 절반을 넘으며, 인천지하철 1호선 귤현역이 걸어서 10분거리다.

서울외곽순환도로(계양인터체인지), 인천국제공항고속도로 진입이 수월하고, 귤현초등과 계양중은 도보로 통학이 가능하다.

청라지구와 인접한 인천 서구 가정동 일대에는 LH가 78~111㎡ 714가구를 분양한다.

분양 예정 시기는 11월. 전체 가구가 전용면적 85㎡이하 물량으로 청약저축 가입자 대상이다.

LH는 가정오거리를 중심으로 '루원시티'라 불리는 입체도시를 건립 예정이다.

경인고속도로 직선화사업(서인천 인터체인지~청라지구, 2013년 예정)이 완료되면 다소 불편했던 교통 환경은 개선될 것으로 보인다.

최현주 chj80@joongang.co.kr

보금자리ㆍ산업단지가 땅값 올렸다

최근 11개월간 땅값 상승률 상위 5곳 분석해 보니

주택시장 침체에도 땅값은 매월 상승세다. 지난 5월까지 전국 땅값은 14개월째 완만하게 올랐다.

수도권에선 보금자리주택지구 주변인 경기도 시흥, 하남시 등이 많이 올랐고 충남 당진 등 지방에서도

산업단지가 새로 조성되거나 교통 기반시설이 좋아지는 지역 인근 땅값이 많이 올랐다.

국토해양부에 따르면 지난 5월 전국 지가변동률은 전월대비 0.10% 올랐다.

수도권은 0.10% 상승했고 지방도 0.05~0.14% 올랐다. 경기도 땅값 상승률이 특히 높았는데

경기도 시흥시(0.40%), 하남시(0.39%) 등이 상대적으로 상승률이 높았다. 전국 평균보다 더 오른 지역은 123곳이나 됐다.

이런 추세는 1년 이상 꾸준히 지속됐다. 이에 따라 지난 5월 기준 올해 개별 공시지가는 1년 전과 비교해 전국 평균 3.03% 올랐다.

 수도권은 3.65%, 광역시는 1.35%, 지방의 시군 지역도 2.16% 상승한 것으로 나타났다.

하남•화성•춘천 등 많이 올라

부동산컨설팅업체인 투모컨설팅이 지난해 7월부터 올 5월까지의 국토해양부 자료를 종합한 ‘월별 토지상승률 상위 5개 지역

’ 자료에 따르면 지난해 7월부터 하남시, 시흥시는 보금자리주택 개발 기대감으로 가장 많이 올랐다.

지난해 7월 상승률 5개 지역에는 역시 경기도 하남시가 포함됐다. 하남시는 미사지구 등 보금자리주택지구 개발에 따른

 기대감으로 이후 지금까지 매월 1% 가까이 오르면서 지속적으로 전국에서 가장 땅값이 많이 오른 곳에 속했다.

역시 보금자리주택지구인 경기도 시흥시는 올 3월 0.51% 오르더니 이후 역시 매월 땅값 상승률 상위 5개 지역에 포함됐다.

인천 옹진군은 2009년 9월부터 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 5개 지역에 속했다.

연육교 건설사업이 가시화된 시기가 그때부터였기 때문이다.

인천시 연육교건설 및 인근지역 개발 사업 효과는 인천 강화군에도 나타났다. 올 1월과 3월에 땅값 상승률 5위 안에 들었다.

충남 당진군은 황해 경제자유구역, 대전-당진 고속도로 개통, 산업단지 개통 등의 영향으로 역시 지난해 7월부터

거의 매달 땅값 상승률이 가장 높은 지역에 포함됐다.

경기 안산 단원구, 부천 소사구, 일산 서구, 경기도 의왕시 등은 각각 지역 재개발 사업이나

뉴타윤 사업에 따라 땅값이 많이 오른 지역에 속했다.

투모컨설팅 강공석 사장은 “최근 땅값이 많이 오른 지역은 시흥, 광명, 하남 등 새로 지정된 ‘보금자리지구 인근’, 인천

옹진, 경기도 의정부 등 ‘새로 개통되는 도로나 철도주변’, 그리고 서울 마포구, 용산구 등

‘뉴타운 개발 기대감이 커진 곳’, 그리고 충남 당진 등 ‘국가 산업공단 주변’에 몰려 있다”고 설명했다.

“교통호재 개선 지역, 행복도시 주변 땅값 하반기도 오를듯”

하반기 땅값은 어디가 오를까. 전문가들은 토지시장의 이같은 추세는 하반기에도 이어질 것으로 내다보고 있다.

보금자리주택 지구 인근이나 교통 호재 등이 개선되는 수도권 인근, 행정복합도시로서 개발되는 계획이 확정된

세종시 주변 땅값 등이 상승세를 탈 가능성이 크다는 것.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “40조원이나 되는 토지보상금이 풀리면서 지방에 개발호재가 있는 지역을 중심으로

 땅값 상승세가 계속될 전망”이라며 “비사업용 토지 양도세 중과 면제 혜택이 연말에 끝나면서 투자에 나서는 사람도

늘어날 것”이라고 예측했다.

강공석 사장은 “하반기에도 수도권에서는 보금자리주택 주변인 하남, 광명, 시흥 토지의 인기가 계속될 것”이라며

 “수도권에서 인구 유입이 가장 많을 것으로 예상되는 화성, 경전철이 개통되는 춘천, 개발에 속도를 낼 전망인 세종시

주변 등이 전국에서 가장 토지 값이 많이 오른 5곳에 포함될 후보”라고 설명했다.

박일한 jumpcut@joongang.co.kr