결국 저의 거품론을 쓰게 만드네요.(■■ 내용 일부 추가되었습니다■■)

[박홍균]

안녕하십니까?

사실 저는 이런 일에 끼어들어 논쟁을 하지 않고 싶습니다.

그냥 글 하나 올려 다른 사람들이 재미잇게 봤다, 아님 이런 시각으로 부동산을 보는 사람도 있구나하는 정도로 지나가려고했습니다. 그런데, 생각보다 반응이 너무 뜨거웠습니다. (^^)(__)(^^)

그런데 거품론의 최대 신봉자이었고, 거품론의 최대 피해자이었던 저의 경험을 다른 사람들에게 알리고자 제 홈페이지에 글을 썻고, 다른 사람들에게 거품론에 너무 기대지 말라는 이야기를 하고 싶었던 것입니다.

왜냐하면 거품(저는 거품이라 이야기하고 싶지 않고, 앞의 글에서 이야기한 민감도에 문제라고 이야기 하고 싶습니다.)은 항상 있어왔고, 앞으로도 항상 있을 겁니다.

그렇다면 지금 거품이 꺼지는 것은 별의미가 없습니다.

왜냐하면 다시 또 거품이 끼어 아파트 값은 오를테니까요.

부동산에 거품이 다시는 없을거라고 믿는 분은, 아마도 대한민국이 MB에 의해 공산주의 사회로 간다고 생각하는 분이라고 생각합니다. (그렇지만 사실 공산주의도 거품이 있다고 생각합니다.)

그런데, 사실 저는 그저께 더 이상 글을 올리지 않고 끝을 내려고 했으나, 오늘 카페에 들어와보니 계속되는 글과 함께 많은 사람들의 의혹을 불러 일어키는 글로 인해 저의 본래 주장이 왜곡되는 것 같아 분명히 하고 지나가지 않으면 안되겟다고 생각하여 글을 올립니다. 떠난 사람 그냥 조용히 두었으면 좋았을텐데.... ^^;

이 글을 읽으시는 분들은 저의 이 글을 그냥 거품을 이렇게 보는 사람도 있구나 하는 정도로 지나쳐주었으면 하는 바램입니다.

더 이상 논쟁이 없이 그냥 지나 가는 글 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

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많은 경제학자들이 "거품은 꺼지기 전에는 거품이 아니다"라고 말합니다.

사실 저는 이 말을 처음들었을 때에는 너무나 의아해 했습니다. 이런 이야기들을 한 사람들이 과연 학자인지 의심스러웠습니다. "거품은 꺼지기 전에는 거품이 아니다"라니, 세상에 이런 애매한 말이 어디 있습니다. 거품이면 거품이고 거품이 아니면 거품이 아닌 것이지.

(하지만 지금은 이말이 뼈에 사무치게 맞다는 것을 알겠습니다.)

일본의 예를 봅시다. 1991년을 기점으로 동경의 아파트 값이 붕괴하기 시작했습니다. 모든 사람들은 일본의 주택이 거품이었기때문에 붕괴한다고 이야기했습니다.
불행히도 1991년 부터 일본의 생산 인구가 줄어들기 시작했습니다. 그런데, 일본의 서구의 국가들 처럼 이민을 무제한 받아들여 인구가 만약 계속 늘었났다면, 그래서 일본 경제가 추락하지 않고 계속 올랐다면 그 당시 가격은 거품이 아닌 것입니다.

주식을 하다보면 그런 경우가 많습니다, 일반적으로 적정 주식가격의 PER는 10 내외 입니다. 하지만 성장성이 높은 주식은 PER가 몇십에서 몇백까지 오릅니다. 하지만 이런 회사가 계속 성장하면 이것이 거품이 아닙니다. 하지만 이 회사의 성장이 멈추어버리면 거품이 되고 마는 것입니다.

좀더 쉽게 이야기해봅시다.
1991년에 제가 삼성종합기술원에서 100억원을 주고 수퍼컴퓨터를 산적이 있습니다. 이 당시 미국을 오가면 미래의 산업이 인터넷이라는 것을 알았습니다. 그래서 수퍼컴을 구입하면서 동시에 삼성그룹을 모두 인터넷으로 연결하였습니다. 그 당시 인터네을 연결해주는 라우터를 만드는 회사로 시스코(Cisco)라는 회사가 있었습니다. 당시 이 회사가 상장되었는데, 엄청난 가격으로 올랐습니다. 당연 PER가 정확하게는 기억이 나지 않지만 50 정도가 되었지요.

자 여기에서 질문을 하나 던지겠습니다. PER가 10 정도가 정상인데, 50정도가 되면 거품이라고 하겠습니까? 아니면 거품이 아니라고 하겠습니까?

(사실 제가 묻고 싶은 질문은 "강남 아파트의 적정 가격이 3억인데, 9억정도라면 거품이라고 하겠습니까? 아니면 거품이 아니라고 하겠습니까?"입니다)

정답은 이 회사의 주가가 빠지면 거품이고, 주가가 그 이상으로 계속 오르면 거품이 아닙니다.

참고적으로, 2000년까지 이 회사의 주가는 무려 10만%가 올랐습니다.(주식 1000만원어치만 사두었으면, 10년후 100억이 되었습니다. 당시 저는 이 회사가 반드시 크게 성공하리라는 것을 알고 - 다음에 기회가 있으면 왜 그랬는지 말씀 드리죠 - 이 회사의 주식을 1000만원 어치만 사려고 백방으로 노력했지만, 당시로는 해외 주식을 살 방법이 없었습니다.)

(하나만 더 말씀 드리면 PER가 몇십이나 몇백으로 올리는 사람들은 월스트리트의 금융 전문가들이 합니다.

물론 이런 사람들은 하바드나 MIT에서 우등으로 졸업해 최소 연봉 몇십억씩 받는 사람들입니다, 이런 사람들이 바보나 황당한 생각을 가지고 있는 사람이 아닐진데... 오늘 현재 월스트리트에서 거래되는 구글(google)은 주가가 506달러로 PER가 33이나 됩니다. 정상적인 관점에서 보면 적정가격보다 3배나 부풀려져 있는 것입니다. 이런 사람들이 구글을 사면서 거품이란 생각을 할까요? 거품인줄 알고 산다는 이야기는 거품이 빠지면 돈을 잃게된다는 것도 알텐데... )

강남의 아파트 가격도 똑같습니다. 현재 아파트 값은 전세가(저는 이 가격이 적정 가격이라고 생각합니다.) 보다 3배나 부풀려져 있습니다. 그리고 저는 3배나 부풀려진 이유가 있다고 생각합니다. 구글 주식이 앞으로 오를 것이란 예상으로 3배 이상 부풀려져 있듯이, 강남의 아파트도 앞으로 오르다는 기대감 때문에 3배가 오른 것입니다.

혹자는 이것을 거품이라고 합니다. 하지만 주식과 마찬가지로, 가격이 내렸을 때에만 거품이라고 이야기할 수 있습니다. 만약 강남 아파트의 가격이 앞으로도 계속 올라간다면 지금의 가격은 거품이 아닙니다. 물론 앞으로 일은 저를 비롯해 아무도 알수 없습니다. (물론 저의 관점은 인구가 줄기 때문에 아파트 가격은 향후 내리리라 생각합니다.)

그런데, 흥미로운 사실은 지난 몇십년간 지금 가격까지 계속 올라왔다는 것입니다. 

오늘 신문에 난 기사에 따르면, 1976년 말 입주가 시작된 잠실 주공 1단지 49.5㎡형 분양가는 432만원이었습니다. 하지만 88올림픽이 열리던 해까지 딱 열 배(4300만원)가 뛰었고, 재건축 개발 붐이 뜨거웠던 2004년에는 최고 8억2000만원에 거래되었습니다. 27여 년 동안 190배 정도가 오른 것입니다. 물론 강남구는 이보다 더 올랐습니다.

반면 우리나라는 1973년에 국민 소득이 400달러를 넘었습니다. 34년 후인 2007년 50배인 2만 달러가 되었습니다.

2008년 8월 잠실 시영과 1,2단지의 아파트 1만8천여 가구가 동시에 입주하면서, 30평형대 아파트 전세값이 1억 정도 하락한 2억5천만원 정도입니다. 이 정도 가격이면 강북의 중계동 전세값과 거의 같은 수준입니다. 잠실 5단지의 30평대 아파트 전세값도 1억6천까지 내려 왠만한 강북 30평대 아파트 전세보다 쌉니다.

거품이 꺼져서 그렇다고요? 절대로 아닙니다. 거품은 애시당초 없었습니다. 그냥 공급이 많아서 그런 것 뿐입니다. 공급이 없었더라면 절대로 아파트 값이고 전세값이 내려가지 않을 겁니다.(물론 불경기가 온다면, 그래서 사람들이 강남을 떠나면 수요가 줄어 드니까 내려가겠지요)

만약, 앞으로 매년 1만 가구만 강남 주변에 입주한다면 이 가격이 영원히 올라가지 않을 겁니다. 아니 반드시 내리리라 확신합니다. 반대로 입주할 아파트가 없이 계속 인구만 강남에 몰린다면, 집값과 전세값은 당연히 올라갈 수 밖에 없습니다. 물론 영원히 그럴 수는 없습니다. 너무 비싸 강남에 들어올 인구가 없으면 끝나게 됩니다.
또 우리나라 인구가 줄어들어 강남에 들어 올 사람이 없어도 내려갈겁니다.

우리나라 울산도 마찬가지입니다. 불과 몇년전에 평당 3~400만원 하던 아파트 값이 평당 1000만원이 넘었습니다. 몇년 사이에 3배나 올랐으니 거품이라고 외치고 싶습니까? 아파트 값이 부산 해운대 신도시 아파트보다 두배나 됩니다. 울산이 예전에는 부산의 위성도시에 지나지 않았습니다. 하지만 울산은 기록적인 현대중공업의 매출액과 현대자동차로 인해 계속 올라가고 있습니다. 울산이 부산보다 2배 비싸면 안되나요? 그래서 거품인가요? 울산에 조선소나 자동차회사가 지금처럼 계속 잘된다면 그래서 사람들이 아파트 짓는 속도보다 빠르게 증가한다면 3배나 오른 아파트는 분명 더오를 겁니다. 만일 앞으로 조선소나 자동차회사가 망한다면 옛날 가격이었던 평당 3~400만원도 비싸다고 할 겁니다. 미국의 지동차 도시 디트로이트가 그런 예입니다. 참고적으로 울산의 1인당 국민 소득은 4만불(4천만원)이 넘었습니다. 조선소의 왠만한 사람은 연봉이 1억이 넘는다는 이야기입니다. 울산에 아파트가 공급되지 않는다면 앞으로도 계속 오를 여지가 남아있습니다.

저의 주장은 누구나 다 아는 사실입니다. "공급을 무조건 늘이면 아파트값은 내려간다! 공급은 적은데, 인구가 늘어나면 아파트 값은 계속 오른다. 그러므로 공급을 늘여야 한다.(통계청에 의하면 아직도 우리나라는 2030년까지 350만채의 집이 더 필요합니다. 그런데 다행히도 이명박 정부 동안 이중 250만채가 지어진답니다. 그리고 생산 인구는 줄어들고요.)"

이 이야기를 제가 하고 싶은 것입니다. 괜한 오해는 없길 바랍니다.

조선일보 기사 하나 읽어 보세요.(거품이 꺼질 때까지 기다릴게 아니라, 공급만이 아파트 가격이 내릴 수 있는 유일한 방법이라는 것을 증명하는 기사입니다.)

부동산시장 기현상 속출

기사입력 2008-08-14 05:02

강남 강북 집값 역전 - 대형 소형 전세 역전

강남 공급 넘치고 강북은 물량 부족

전문가들 "내집마련 전략 수정해야"

요즘 부동산 거래 시장에선 경기 침체와 공급 과잉으로 소비자들의 고정관념을 뒤바꿔 놓는 현상이 속출하고 있다. 같은 면적이라도 서울 강남보다 강북 아파트 값이 더 높아지는가 하면, 전세금의 경우엔 면적이 더 작은 아파트가 더 큰 것보다 사실상 더 높은 가격에 거래되기도 한다. 전문가들은 경기 침체기일수록 주택을 구입할 때 '어디가 좋다'거나 '넓은 게 더 좋다' 식의 고정관념을 탈피, 해당 지역 주택의 수요와 공급을 잘 살펴야 한다고 조언하고 있다.

◆노원구 아파트가 송파구보다 비싸

13일 시세조사업체 '스피드뱅크'와 일선 중개업소에 따르면, 송파구 풍납동 A아파트 106㎡(32평)형은 요즘 같은 면적의 노원구 중계동 B아파트보다 3000만~4000만원 낮은 가격에 거래되고 있다. B아파트 값이 올해 들어 1억원 가량 뛴 반면 A아파트는 이 기간에 시세(4억7000만~5억9000만원) 변동이 없었기 때문이다. 송파구 방이동의 C아파트 106㎡(32평) 역시 똑같은 크기의 노원구 월계동 D아파트보다 1000만~2000만원 낮은 4억7000만~5억3000만원에 매매 시세가 형성돼 있다.

전세금 역시 강·남북 역전(逆轉) 현상이 벌어지고 있다. 자녀 교육 이주 수요로 강세를 보였던 강남 전세금도 일부 지역에선 강북에 밀리고 있다. 3000가구 넘는 대단지에 지하철역도 가까운 서울 송파구 E아파트가 대표적. E아파트 112㎡(34평)형에 전세를 얻으려면 1억6000만~2억1000만원이면 되지만, 노원구 공릉동 F아파트 109㎡(33평)를 원한다면 이보다 500만~1000만원은 더 줘야 한다.

강남·북뿐 아니라 면적 간 역전 현상도 나타난다. 입주가 한창인 서울 잠실의 재건축 아파트 단지 일대에선 전세시세가 79㎡(24평)형 2억4000만~2억6000만원, 109㎡(33평)형 2억6000만~3억원이다. 3.3㎡(1평) 기준으로 따져보면 79㎡형이 평균 1042만원, 109㎡형이 평균 848만원으로 오히려 79㎡형이 훨씬 비싸다. 스피드뱅크 조민이 팀장은 "지금까지 강남 지역 전세금은 면적에 관계없이 3.3㎡당 기준으론 대부분 비슷했는데, 최근 들어 면적이 더 작은 아파트의 3.3㎡당 가격이 더 높아지는 현상이 나타나고 있다"고 말했다.

◆강남 입주 홍수가 원인

전문가들은 "강남권에 새 아파트가 대거 입주하면서 '공급과잉 현상'이 나타나고 있는 반면, 강북지역은 입주 물량이 부족해 집값과 전세금이 동반 상승하고 있다"고 분석하고 있다. 실제 '부동산써브' 조사에 따르면 2006년 이후 올해까지 서초·강남·송파 등 강남 3개 구에서 신규 입주한 아파트는 4만7913가구나 된다. 반면, 이 기간 노원·도봉·강북 등 강북 3개 입주 물량은 3042가구에 불과하다. 올해만도 송파구에선 2만 가구, 서초구에서도 3000가구 이상이 입주하며 인근 시세를 끌어 내리는 반면, 강북 3개 구에선 입주 물량이 거의 없다. 특히 강남 지역 입주 물량 가운데는 102~112㎡(30평대 초반) 물량이 압도적으로 많아 오히려 20평대 아파트 전세금이 더 높아지는 기현상을 촉발시키고 있다.

내집마련정보사 김영진 사장은 "강북의 경우, 잇따른 뉴타운·재개발 공사로 인해 이사 수요가 급증하고 있기 때문에, 당분간은 지금과 같은 강·남북 역전현상이 지속될 가능성이 있다"고 말했다. '더 감' 이기성 사장은 "누가 뭐래도 부동산은 수급에 의해서 움직이는 시장"이라며 "집을 사거나 세를 얻을 때도 무조건적으로 인기 지역을 추종하기보다는 지역별 수급을 잘 따져봐야 한다"고 말했다. 

 

이 기사를 읽어 보면 역으로 지금까지 강남의 아파트가 왜 그리 터무니 없이 올랐는지가 설명이 됩니다. 강남에 살려고하는 사람은 많은데, 아파트는 한정되어 있기 떄문입니다.

분당에 사시는 분들께 미안한 이야기이지만, 판교가 완성되면 17년된 분당 아파트를 떠나려는 사람이 생길 것이고 그러면 분당 아파트 값은 지금의 강남처럼 자동으로 무너지게 될겁니다. 한때 강남 가격에 육박했던 분당아파트 값이 거품이냐 아니냐는 논쟁꺼리도 되지 않습니다. 그냥 공급만 늘이면 됩니다.

물론 공급을 늘였지만, 인구가 곧바로 뒤따라 오면 계속 공급을 늘이지 않으면 안됩니다. 그런데 저의 글에서 일관 되게 주장하였듯이 인구 증가율이 현저하게 떨어져 곧 감소로 돌아섭니다. 따라서 예전처럼만 5년간 공급을 늘여주면 대한민국 역사상 다시는 거품이냐 아니냐로 이렇게 논쟁할 필요도 없게 됩니다.

(솔직히 저는 아파트 거품론을 논하는 학자분들께, 그럴 시간에 "아파트 공급을 늘이라"고 정부에 압력(?)을 넣어라고 이야기 하고 싶습니다. )

이글을 보시는 분들 중에서도 아파트 값이 내리기를 원하시는 분들은 정부에서 아파트를 짓는다면 무조건 찬성하십시오. 분양가 상한제면 어떻고 아니면 어떻습니까. 궁극적으로 아파트 값을 결정하는 것은 수요공급이지, 분양가 상한제가 아닙니다. 금리도 아닙니다. 금리때문이라면 지금 강북은 왜올라가죠? 불황도 아닙니다. 불황이라면 자금 강북은 왜올라가죠?

물론 분양가 상한제, 아파트 원가 공개, 불황, 금리 이런 것들이 아파트 가격에 영향을 주는 것은 사실입니다. 하지만 제가 누차 이야기 하듯이 수요 공금이라는 큰 파도위에 있는 작은 물결에 지나지 않습니다.

(강북은 뉴타운 개발로 이사할 가구가 15만이나 된다고 합니다. 당분간은 오를 수 밖에 없는 구조입니다. 물론 일부는 강남에 흡수 되겠죠. 하지만 이 15만 가구가 입주하는 날엔 부메랑으로 돌아오게 됩니다. 끔찍합니다. 지금의 강남과 비교가 안되게 내릴거라고 확신합니다.)

PS) 물론 아파트나 주식이나 성장성이 전혀  없는데도 불구하고 터무니없이 오르는 경우가 있습니다.

주식을 좀 오래하신분들은 아실 겁니다. 한때 우선주가 보통주의 몇배나 한적이 있는데, 그 출발점이 대백(대구백화점) 우선주 사건입니다. 5000원도 안되엇던 대백 우선주가 70만원까지 올랏던 사건입니다. 물론 대백은 성장성도 전혀 없다는 것은 누구나 아는 사실이었습니다. 속칭 말하는 폭탄 돌리기입니다. 러시안 룰렛게임이라고도 하죠. 마지막에 사는 사람이 독박을 쓰게되어 있다는 사실을 누구나 알고 있었지요. 이후 많은 주식의 우선주가 대백처럼 거품이 끼었습니다. 대백하나로는 재미가 없으니까 동시에 여러개의 폭탄 돌리기를 한것이죠.

이런 경우는 분명 거품이라고 말씀드리겠습니다.

하지만 계속(그것도 몇십년간이나) 올라가는(물론 오르낙내리락하면서 올라가죠) 부동산이나 주식은 거품이라하기가 어렵죠.

참 그리고 가장 중요한 이야기가 뺘졌네요, 이건 제이야기가 아니고 전문가들 이야기입니다.

- 과거 몇십년간 부동산 거품을 거품으로 여기지 않은 사람은 모두 때돈을 벌었습니다.

- 부동산 거품꺼지기 기다렸던 사람은 모두 망했습니다.

딱  위의 이야기는 강남아줌마이고, 아래는 저를 두고 하는 이야기같아 씁쓸합니다.

[생강차]

말씀하신대로 부동산과 주식(기업)은 다릅니다..즉, 전제가 다르니까..비교 논리의 결과는 아무 의미가 없는 것 아닐까요? 기업은 스스로도 순 현금흐름을 창출하지만 부동산은 그냥 소비의 대상일 뿐이고 기업은 자산(청산가치)으로 평가할 수 있지만 부동산은 매매차익만 있을 뿐, 스스로 가진 청산가치가 없지 않나요? 어쨋든 부동산과 주식을 투기의 대상으로만 비교하는 것에는 문제가 있다고 생각합니다..

[갬이]

현실과 이론의 괴리가 나타나는 것은 당연한 문제라고 생각합니다. 사실 이론이라는것, 현실을 설명하기 위해 있는 것이죠.. 특히나 사회과학에서 이론은 기존에 있던 현실을 바탕으로 미래에 있을 현실을 추정하기 위한 작업이나 도구가 아닐까 합니다. 이론이 절대적 진리가 될수없음은 이론의 태생을 봐도 쉽게 알수 있는 것이죠. 미래의 일들을 얼마나 높은 확율로, 또 일관성있게 추정할수 있느냐가 그 이론이 옳은것인가 아닌것인가의 판단기준이 되겠죠.. 이론을 배제한 견해가 단견일수 있지만 현실은 배제한 이론역시 뜬구름 잡기가 될수 있습니다. 적절한 조화가 중요한 이유가 되겠죠..

[생강차]

부동산 거품론은 현실을 설명하고 문제점을 파악한 후, 대안을 제시한 이론이라고 생각합니다. 즉, 거품을 빼서 건강하고 합리적인 경제시스템을 추구하자는 것이죠. 따라서 예측이 틀리 수도 있겠지만, 그렇다고 문제점이 사라지는 것은 아니지요.. 소득대비 부동산 가치의 과도한 상승, 금융자본의 과도한 힘, 노동가치의 하락 등의 문제점이 그것이지요. 제가 느끼기에 님의 주장은 부동산 거품론이 현실을 설명하지 못하므로 잘못되었다는 것으로 보이는데요..맞나요? 맞다면 이러한 경제 시스템이 현실을 반영하는 것이므로 옳다는 것인가요? 옳고 그름의 기준이 현실을 설명할 수 있는냐라면 개선은 어떻게 가능할까요? 부동산 거품론은 문

[생강차]

제점을 경계함으로써 더 큰 사회적 비용의 지불을 방지하는 효과도 있을 것으로 보입니다.요즘 같은 불경기에 집값만 계속 오른다면(그래야 거품을 지탱하므로) 그게 어디 보통 일이겠습니까? 또한 그러한 사회가 건강하게 돌아가겠습니까? 그리고 그러한 사회를 우리 자식세대한테 그대로 물려줘야 하겠습니까?

[갬이]

그리고 박홍균님의 주장을 흥미있게 읽었습니다. 물론 인구 감소는 어떤 식으로든 부동산 가격에 악재가 될것임에는 이견을 가진 분들이 없을 것입니다. 그러나 중요한 문제 2가지는 고려하셔야 할것 같습니다. 첫째, 현재의 인구추계를 너무 믿는것이 오류를 낳을수 있을 것이고 둘째, 인구감소에 대한 영향으로 집값이 빠진다는 것은 현실적으로 너무 먼 미래의 일이 아닌가 싶습니다. 통계청의 장래인구추계를 보면 2018년까지 계속해서 인구가 늘어나고 그 이후에서야 인구 감소가 현실화가 된다고 하는데 인구 감소에 의한 주택가격 하락의 영향은 빨리 잡아도 최소 15-20년후에나 나타나지 않을까 하는 점입니다. 솔직히 너무 먼 미래죠..

[케네디언]

인구 감소 자체보다는 베이비붐 세대 또는 주택 수요세대가 줄어드는 시점을 잡는 것이 더 정확할 것입니다. 그렇게 보면 시기는 2015년 전후로 훨씬 빨리 다가옵니다.

[기쎈]

박홍균님의 홈피에 보니, 우리나라 실질 생산인구(정확히는 집살 사람)이, 이미 2007(8?)년 이후 줄어드는 것으로 쓰셨더군요. 아마도 문제의 본질은 여기에 있지 않을까 싶습니다.집살 여력이 있는 사람이 줄어드니, 집값은 떨어진다는 논리셨던 것으로 기억합니다.

[케네디언]

기쎈님/ 실질 생산인구=집 살 사람이 아닙니다. 실질 생산인구는 20대 가운데도 많지만, 20대 가운데 얼마나 많은 사람들이 사겠습니까? 정말 집을 제대로 사는 수요층은 35~55세 인구입니다. 이 인구대가 감소하는기 시작하는 것은 2014~2015년 정도입니다.

[케네디언]

어제 제게 도착한 '통계가 전하는 거짓말'(한겨레 정남구 기자 저) 109쪽에 이런 내용이 나오네요.86년~2006년간 채권,주식, 부동산(서울 기준) 투자의 누적 수익률이 733, 426, 361%로 나오네요. 세 상품 중 부동산의 수익률이 제일 낮다는 말입니다. 물론 거래비용, 기회비용 등을 감안하고 측정 기간을 어떻게 나누느냐에 따라 수치는 달라질 수 있을 겁니다. 그런데 님은 주택 가운데 소위 최우량 블루칩의 특수한 사례를 사용해 이게 마치 주택가격의 평균 상승률인 것처럼 일반화하시네요. 반면 GDP 성장률은 평균 개념인데, 이것과 비교를 하십니다. 님이 논리를 전개하는 방식대로라면 같은 기간에 수백배, 수천배 개인 소득이

[케네디언]

증가한 사람도 있을 겁니다. 알고 일부러 그랬는지, 몰라서였는지는 모르겠지만, 구체적 수치를 사용해 그럴듯 하게 포장하지만 현상을 아전인수격으로 왜곡하고 있는 것입니다. 통계는 괜히 있는 것이 아닙니다. 물론 국내 통계에 오류가 많고, 그런 엉터리 통계를 검증은 해야 하겠지만요. 좋은 하루 되십시오.

[낭만강아지]

존경하는 박홍균님, 성장주와 자산주의 개념을 혼동하신게 아닌지요? 성장주는 per가 100 이상이 될 수도 있죠. 그 이유는 박홍균님도 아시다 시피 기업이 성장하여 낸 이익이 다시 per를 1로 만들 수 있다는 믿음 때문이죠. 다시 종합하면 성장주의 per의 의미는 현재 per가 백인데 주가가 올라 per가 300이 될거라는 믿음을 기반으로 하고 있지 않습니다. 제가 보기에는 성장주 의 per를 수익을 만들지 못하는 아파트 값과 단순비교를 하는 오류를 범하시는 것같습니다.

[badukdol]

사줄 사람이 더 이상 남아 있지 않으면. 결국 내리겠죠. 좋은 글 잘 봤습니당..

[사운드키]

흠.. 그전의 박홍균님의 인구구조에 대한 나름대로 많은 자료와 통계자료를 통한 분석으로 부동산문제에 대한 문제인식의 폭을 좀더 다양한 각도에서 보는데 도움이 된걸 감사하게 생각하였는데 지금 박홍균님의 거품론에 대한 글을 보니깐 왜 여기 카페에서 박홍균님의 글에 대해 많은 격론이 벌어지게 되는지에 대해 조금은 이해할수 있게 되었네요.

[사운드키]

거품이 꺼지는것이 별의미가 없다는 것과 부동산에 거품이 다시는 없을거라고 믿는 분을 공산주의 사회로 간다고 생각하시는점, 그리고 마지막에 전문가의 이야기라고 하면서 부동산을 거품으로 여기지 않은 사람이 때돈을 벌었고, 부동산 거품꺼지기 기다렸던 사람은 모두 망했다라는 글을 글자색까지 빨간색으로 강조한점을 보니 뭔가 많이 인식에 차이가 있는듯 합니다.

[사운드키]

20~40대의 자식세대를 통한 올바른 지식의 공유와 공정한 게임의 룰에 의한 지속성장 가능한 경제를 만들기 위해 소장님께서 그토록 애쓰시는 가치관과는 첨예하게 다른것 같네요. 부동산 거품꺼지기 기다렸다가 망한 사람들중에 박홍균님이 포함되신것 같아 씁쓸하신가요? 때돈을 벌지못해서 정말 안타까우신것 같군요..

[고려용재]

지속성장 가능하고 상생. 생산적인 경제을 반드시 만들어야 한국경제의 대안..

[블루텀]

제가 생각하는 거품의 타당성은 GDP 대비 집값 상승률과 빚 때문입니다. 70~80년대 집값 폭등은 10%이상의 고성장 덕에 월급 인상률도 상당했죠. 그러니 집값도 오를 수 밖에요. 그당시에는 PER이 30이된다고 해도 연평균 경제성장률 보면 수긍이 갔습니다. 하지만 2천년대의 상승은 경제성장률도 고작 5%안팍이었고 월급도 5%안팍 인상이었죠. 하지만 집값은 엄청나게 올랐습니다. IMF 감안하더라도 말이죠. 그만큼 펀드멘털이 받쳐주지 않은 상승이었습니다. 게다가 빚도 늘어버렸습니다. 주식으로 치면 일종에 PER도 높은데 부채비율 또한 높은 아주 위험한 주식이 되버린거죠.

[magicgj]

흔히 중진국형 고도성장시기에는 왕성한 부동산수요(투자,투기)가 있습니다.그러나 현재의 우리나라는 중진국에서 선진국으로 넘어가는 어정쩡한 길목에서 헤매고 있지요... 부동산시장도 어디로 흘러갈 지 참 걱정입니다!

[magicgj]

IMF때부터 작년까지의 부동산시장을 생각해보면 상당히 공감이 가는 내용도 있습니다 그러나<"거품은 꺼지기 전에는 거품이 아니다">라는 말 도 있지만은 최근의 부동산시장을 가리켜 <``거품이 없는 것이 아니라 거품이 더커지고 있다``>라는 얘기들도 있었던 걸로 알고 있습니다.박홍균님께서 글말미에 빨강색으로 강조해 놓으신 얘기가 계속되어진다면 돌리기의 마지막 희생자는 훨씬 처참한 상태가 되겠지요.... 박홍균님의 인구통계를 바탕으로 한 분석은 지금 한창 통독중입니다.감사합니다

[라팔]

강남아파트가 블루칩이다 거품이 아니다 다른 데는 오르락내리락 하면서 거품이 빠지더라도 강남은 전체적으로 보면 절대 거품이 아니다,,그걸 주식 우량주의 per와 비교를 하시네요 저와같이 경기도 남부 조그만 도시에 전원생활을 즐기면서 사는 사람들에게 이 나라는 끊임없이 불편하게도 투기를 종용합니다 이 투기장에서 빠지면 자기자산은 상대적으로 계속 추락하는 것이죠 이사갈 맘도 투기판에 낄 마음도 없는데 주위에선 무능하다 손가락질입니다 더군다나 부동산쪽 일을 하는 마당이고보면^^ 님께서 국내최고의 직장에서 최고의 학벌로 강남 이너써클에 입성하셔서 지금 거품아닌 자산가치를 누린다고 가정합시다 저같이 이런

[라팔]

쓰레기 투기판(전 이 나라만큼은 부동산 투자란 없다고 단언하는 사람입니다 해서도 안되고,,)에 끼지 못한 사람의 상대적이고 실질적인 자산가치 하락의 경험으로 볼때 도저히 심정적으로도 박선생님의 자산가치상승을 인정할 수도 인정하고 싶지도 않은데 실제론 안그렇죠 박선생님도 타이밍 놓친 걸 아쉬워 하는 것처럼요 전 사다리 걷어차기란 말처럼,, 공정한 룰이 없는 투기판같은 곳에서의 자산증식은 부으 증가로 보고싶지않습니다 이걸 버블로 인정하지 않는다면 저같이 정보력이 취약한 풀뿌리들은 강남애들 뒷돈대주는 역할이나 하지 않겄습니까 평생,, 원치않는데도 결과는 그리나네요 버블이 아니고,,올바른 부의상승이라?

[라팔]

우리 국민 모두 다 광적으로 그동안 이 개투기판에 압박을 받아가면서 참여들 하고 있지않나요,,수백종의 부동산투기책들이 서점에 즐비합니다 그책들 읽어보시면 알지만 여기 게시판에 참여한 일반인들보다 경제적인 마인드도없고 지식도 빈약한 투기고수들입니다 얼마전 인수위때 짤려나간 유명한 사람있잖아요 여기분들이 조금더 이름내셔서 컨설팅해주시면 그런사람들보다 훨낫다고 봅니다전 제가 본업이 이쪽이라 이판을 잘압니다 자 다집어치우고 경제적인건 어려우니깐요 제 실력안에서 말씀드리면 제친구 떡방애들은 모델하우스 앞에서 이 부동산 약세장 속에서 인천 송도 오피스텔 한건씩 나오면 앉은 자리에서 첫판에 당첨이되든 딱지

[라팔]

를 사든 업자끼리돌리던 일반인 글어들여 넘기던 운좋으면 삼천 케쉬로 그자리에서 땡깁니다 자금추적 피하려고 현금다발로 받는 게 불문율이죠 업자끼리 소개알선만하고 건당 백만원씩 챙기면 그날 공쳤다고 합니다,,,이 난리를 치고 올라갈대로 실물경제가 받쳐주지못하는 자산증가가 버블이 아니라면 뭐가 대체 버블인가요 박선생께서는 본인의 자산상승에 어느정도 이바지하셨다고 생각하십니까, 강남이 올라봐야 집팔고 저사는데로 내려와서 나머지 차액싸들고 방탕하게 노는 사람거의없죠 판돈 더 태우지 안그렇습니까 죽어나가는 건 전세입자로 정석대로 저축하는 사람들입니다,,저도 그중하나고 버블논쟁하기 전에 경제의 중요한

[라팔]

개념인 정의의 문제를 잘 생각해보시기 바랍니다 윈윈게임이면 젤 좋은데,,경제가 그리 굴러가나요 제돈내서 님자산 뻥튀기는 일은 이제 그만하는 나라가 되었음하네요 여기 여러분들 내용은 그럴듯하게 풀어쓰는데 비논리적인 면이 강한분들 천지입니다 부동산버블논쟁은 실력 딸리는 이나라 학계에서 오랜 기간 지겹도록 결론이 안나는 논쟁입니다 확정적으로 아마츄어로서 실물경제에 밝은 현업종사자라고 확신있게 밝히는 건 위험해 보입니다 이상태가 버블이 아니라고 믿는 님의 생각은 어찌보면 위대해보입니다 대단합니다

[mind]

개인적으로는 너무 비싸 단순히 너무 비싸서 거품이라고 생각합니다만 ... 몇년 더 지나보면 알게 될 것 같습니다, 현재의 시스템과 과부하로로도 잘 굴러 갈 수 있다면 거품이 아닐지도 모릅니다. 일본도 계속 잘 굴러 갔으면 한때 거품이었다고 말하는 사람도 없었을 것입니다. 저는 박홍균님의 의견도 소중하다고 생각합니다. 또 많은 총명한 분들이 그렇게 생각하고 있을 것이라고도 생각됩니다. 그래서 한번 지켜 볼 참입니다. 사람들의 심리와 대내외적 상황이 어떻게 변할 것인지 정말 궁금합니다. 홈페이지의 글은 잘 읽었습니다. 생각해본 것과 다른 상황들을 수도 없이 만나게 될 것 같다는 생각입니다.

[조계덕]

맞는말씀입니다.수요자가 있는한 절대 버블이 아닙니다.결국수요의 감소로 가격이폭락하겠지요.

[yngc]

역시 박선생님의 글은 중심이 있고, 일관성이 있습니다. 좋은 글 감사드립니다. 박선생님의 핵심적인 주제어// 수요 공급이라는 큰 파도위에 있는 기타 변수(상한제,금리등등)은작은 물결에 지나지 않는다. 다시 한번 밑줄 쫙 하겠습니다.