저평가물건분석

[박대선]

Moore, R. (2022)가 올린 126 워터 스트리트 상업용 매물은 3층으로 1층은 업무용이고 2층과 3층은 아파트로 구성되있는 재산세 6,351불이고 매도희망가 35만불이다. 바닥면적은 1680제곱피트로 전기난방이며 모기지보험비용을 없애기위해 다운페이먼트 20%를 고려하면 7만불, 모기지 28만불이고 토지양도세 1500불, 변호사비용 1,000불, 소유권보험 350불이 추가로 필요하여 총소요현금은 72,850불이다. 여기에 인스펙션 500불과 감정평가비용 300불이 추가될 수있다. 또한 금리 5%로 20년간 상환한다면 월1,840불의 모기지와  재산세 월530불, 유틸리티 73불, 보험 50불을 고려하면 월현금소요는 2490불이다. 

최근 32년간 5년고정금리는 1990년에서 2000년까지가 7.23%, 2010년까지가 3.89%, 2022년 현재까지는 2.8%였으므로 5%의 금리는 다소 여유있게 계산한 것이다. 리얼터에 의하면 3층 아파트와 2층 아파트 1층 사무실을 임대한다면 공과금별도로 560평방피트에 3층은 월 1300불이고 2층과 1층은 각각 1100불이 시장가격이라고 하므로 순수입은 월 2970불이며, 아파트 2채를 임대하고 오피스를 사용한다면 실제 월 지불해야 하는 비용은 1870불인 셈이다. 토지는 600평방피트고 주자장은 없다.    

같은 블록은 해당 매물을 제외하고 공실이 없으며 오피스 임대는 900평방피트가 공과금별도로 3100불이니 평방피트당 3.4불이나 주차장이 없어 별도로 월간이용권을 사려면 월200불의 추가지출요인이 있다. 이를 적용하면 560평방피트의 오피스는 1900불이므로 1100불이 시장가격이라는 리얼터의 추산은 건물이 비교적 낙후된 것임을 고려해도 적정하다고 평가된다. 결국 주거시장이 강세이며 오피스를 직접사용한다면 공실은 없는 것으로 간주할 수있고 연순수입 35,640불에 매도희망가35만불을 적용한 캡레이트는 10.2%로 저평가되있다.