‘전셋값’이 ‘매매 가격’에 육박하는 현상은 정상적입니다.

[박홍균]

아래의 글("대한민국 부동산의 ‘비정상적인 상황’이 ‘정상’으로 돌아오는 것은 시간문제일 것이다.")을 보니, 다음과 같은 글이 있네요,

대한민국 부동산의 ‘비정상적인 상황’이 ‘정상’으로 돌아오는 것은 시간문제일 것이다. ‘전셋값’이 ‘매매 가격’에 육박하는 현상은 분명히 비정상이기 때문이다.

우리나라 사람들만이 가지고 있는 착각 중의 하나가 전세값이 매매가격보다 싸야한다는 것입니다.

아래의 글은 제가 예전에도 올렸던 저의 경험담입니다. 

이 이야기는 10여년전 제가 미국계 회사에 다녔을 때의 이야기입니다.

한 번은 사무실이 좁아 이사를 가게 되었습니다.

이전까지는 강남 역삼동에 위치한 건물에서 월세 500만 원을 내다가, 삼성동 공항터미널 앞 건물에 전세 10억 원으로 이사를 가려고 하였습니다. 그래서 100만 달러(10억 원)가 필요하다고 미국 본사에 이야기했습니다.

100만 달러나 되는 큰 금액에 놀란 미국 본사의 재무 담당 이사가 급히 한국에 들어왔습니다.

"렌트(rent) 비용이 100만 달러 필요하다."

"100만 달러를 주면 얼마 동안 있을 수 있나?"

"2년 계약이니까 2년간 있을 수 있다."

"2년간 100만 달러면, 월 렌트(rent) 비용이 약 5만달러(5천만 원) 정도가 되는데, 너무 비싸지 않나? 지금 사무실은 월 5천 달러(5백만 원)이고, 사무실이 두 배 정도 넓어진다는데... 값이 10배나 되는 이유를 모르겠다."

이쯤에서 무언가 잘못 이야기했다는 생각이 들었습니다. 전세라는 말을 렌트(rent)라고 이야기 했으니까요. 

'그런데 전세가 영어로 뭐지?' 아무리 생각해도 전세가 영어로 뭔지 떠오르지 않더군요. 그래서 이렇게 이야기 했습니다.

"100만 달러는 맡겨놓는(deposit) 돈이다. 2년 후면 다시 찾아 나온다."

"그러면 월 얼마씩 내느냐?"

"매월 내는 돈은 없다"

이 시점에서 본사에서 온 미국넘은 엄청나게 의아한 표정을 지었습니다.

"그럼 집 주인은 뭘 먹고 사느냐?"

여러분들 같으면 어떻게 답변 하시겠습니까? 아마도 이렇게 밖에 대답할 이야기가 없을 겁니다.

"100만 달러 은행에 맡겨 놓고, 은행 이자 받으면 되지."

"그럼 이 건물을 사려면 얼마나 하느냐?"

"약 200만 달러 정도한다."

이때 다시 미국넘은 또 의아한 표정을 지었습니다.(재무 담당 이사니까 돈 계산에는 무지하게 빠른 넘입니다)

"내가 집주인이라면 집을 팔아 200만 달러를 은행에 넣어 두고 이자를 받을텐데... 왜 100만 달러를 받아 이자를 받지? 도무지 이해가 가지 않는다."

덧붙여 미국넘이 한 이야기입니다.

"건물을 가지고 있으면, 관리도 해야하고 수리도 해야하기 때문에 비용도 들어갈 텐데... 집을 팔아 현금을 가지고 있으면 관리 비용도 들지않고 수리 비용도  필요가 없을텐데... "

그러면서 또 한마디 덧붙인 이야기.

"전세 값(deposit money)이 집 값보다 비싸야 되는 것 아닌가?"

자 여러분의 생각은 어떻습니까?

참고적으로 위에 나온 미국인은 돈에 관해서는 누구보다 밝은 재무 담당이사입니다. 이 사람 이야기가 틀렸다고 생각합니까?

여기 카페의 회원님들이 모두 아시다시피, 전세라는 제도는 전세계에서 우리나라에만 있는 제도입니다.

전세 제도는 집값이 오르는 시기에만 존재하는 제도입니다. 

전세의 본질은 레버리지이기 때문입니다.

(혹시라도 레버리지가 무엇인지 잘 모르시는 분은 아래 글을 참조하세요.

http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/29970 )

만약 집값이 오르지 않는다고 하면, 위의 미국인이 이야기한 이야기 맞습니다.

즉 전세값이 집값보다 비싸야합니다.

그런데 우리나라는 수십년 동안 집값이 계속해서 올라왔기 때문에, "전세값이 집값보다 싸야한다."이야기가 진리처럼 여겨져왔습니다.

첫번째 인용 글에서 ‘전셋값’이 ‘매매 가격’에 육박하는 현상은 분명히 비정상이기 때문이라고 이야기하는 것은,

지금까지 집값이 계속 올라왔기 때문입니다.

하지만, 집값이 오르지 않거나 하락하게되면, 전세값은 집값보다 비싸야 합니다.

아래의 글은 제가 2015년에 이 카페에 쓴 글입니다. 이 글도 한 번 읽어 보시길 바랍니다.

3천만원 짜리 소나타를 2년간 공짜로 탈 수 있습니다.

3천만원 짜리 새 자동차를 공짜로 탈 수 있는 기회가 있습니다.

2천만원만 내시면, 2년간 공짜로 탈 수 있습니다.

물론 2년 후 2천 만원을 그대로 돌려 드립니다.

자동차에 대한 세금은 내실 필요가 없습니다. 자동차 주인이 내어 주니까요.

또, 자동차 바퀴나 엔진에 문제가 생기면 자동차 주인이 모두 수리해 줍니다.

연료비나 간단한  소모품만 본인 비용으로 처리하시면 됩니다.

자동차가 필요하신 분은 019-9876-5432로 연락바랍니다.

아마 이런 광고를 본다면, 말도 안된다고 말씀 하실 겁니다.

글을 쓴 제가 봐도 말이 안되는 내용입니다. 

만약 이 광고가 사실이라면, 난리가 나겠지요. 

아마도 2천만원이 아니라 2천 만원 이상을 내고서라도 빌려 타겠다는 사람이 속출 할 겁니다.

그렇다면 광고 내용을 조금 바꾸어 보겠습니다.

3억원 짜리 아파트를 2년간 공짜로 살 수 있습니다.

3억만원 짜리 새 아파트를 공짜로 살 수 있는 기회가 있습니다.

2억만원만 내시면, 2년간 공짜로 살 수 있습니다.

물론 2년 후 2억원을 그대로 돌려 드립니다.

아파트에 대한 세금은 내실 필요가 없습니다. 아파트 주인이 내어 주니까요.

또, 아파트 보일러나 화장실 변기에 문제가 생기면 아파트 주인이 모두 수리해 줍니다.

관리비나 변기 뚜껑과 같은 간단한  소모품만 본인 비용으로 처리하시면 됩니다.

아파트가 필요하신 분은 019-9876-5432로 연락바랍니다.

두 광고를 비교해 보시면, 내용에 거의 차이가 없을 겁니다.

하지만, 대한민국에 사는 사람이 본다면(물론 정신적으로 이상이 없는 사람이어야 합니다.)

위의 광고는 말이 안되지만, 아래의 광고는 당연한 것으로 봅니다.

도대체 왜 이런 차이가 나는 것일까요?

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사실 저는 전세가격이 매매가격보다 비싸게 될 것이라는 이야기를 10년 전부터 해왔습니다.

당시 그런 이야기를 하면 대부분의 사람들은 제가 좀 이상한 사람이거나 허무맹랑한 사람이라고 생각했습니다.

오늘 아침 연합뉴스( http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=001&aid=0007858159&isYeonhapFlash=Y )에 제가 이상한 사람이거나 허무맹랑한 사람이 아니라는 증거가 실렸네요.

기사 중에 몇줄을 뽑아보면,

- 인천시 동구 송림동 송림휴먼시아1단지 전용 59.99㎡는 지난달 전세가격이 1억7천만원에 계약된 반면 매매가격은 최저 1억4천924만원에 거래돼 전세가율이 114%에 달했다.

- 군포시 당정동 대우푸르지오 전용 84.99㎡는 지난달 3억2천500만원에 전세 거래가 이뤄진데 비해 매매는 2억8천850만∼3억3천만원에 팔렸다.

- 동두천시 생연동 부영6단지 전용 49.85㎡은 지난달 한 매매 물건이 7천902만원에 팔렸으나 전세는 이보다 높은 8천만원에 계약됐다.

- 경기도 부천시 원미구 중동 은하마을 전용 47.40㎡도 매매가 1억8천800원에 팔린 반면 전세는 이보다 1천200만원 비싼 2억원에 거래됐다.

- 서울 서대문구 홍제동 홍제한양 전용 60.06㎡는 지난달 2억7천만원에 매매 거래가 성사됐으나 전세는 1천500만원 높은 최고 2억8천500만원에 거래됐다.

- 강서구 화곡동 세림아파트 전용 21.64㎡는 지난달 매매 거래가 1억5천100만∼1억5천200만원에 이뤄졌는데 전세도 최고 1억5천200만원에 계약됐다.

- 서울 노원구 상계동 은빛2단지 전용 59.95㎡는 8월에 거래된 매매와 전세가격이 모두 2억4천만원으로 동일했다

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아파트의 전세가격이 매매가격보다 비싸지는 이유는 아주 간단합니다.

"향후 아파트 가격이 오르지 않는다"는 믿음때문입니다.

위에서 예를 든 소나타 자동차와 아파트 광고를 다시 한번 보십니오.

소나타 자동차는 시간이 지남에 따라 절대로 오르지 않는다는 것을 알기 때문에, 

3천만원 짜리 자동차를 2천만원에 전세로 빌려 주지 않습니다.

하지만, 지금까지 우리나라 아파트는 항상 올랐기 때문에,

3억원 짜리 아파트를 2억원에 전세로 빌려줄 수 있었습니다.

이제, 아파트도 공산품인 자동차처럼 시간이 지나면 내려간다고 하면, 자동적으로 전세는 사라집니다.

지금까지는, 세계에서도 유래가 없을 정도로 빠른 GDP성장과, 인구 증가, 핵가족화 등으로 아파트 수요가 인류 역사상 가장 빠른 속도로 늘어났지만, 이제는 GDP성장의 정체와, 인구 감소 등으로 수요가 감소하는 시점으로 접어들고 있습니다. 이런 이유로 아파트 가격이 더 이상 오르기는 힘들어 보입니다.

그리고, 위의 기사는 바로 그런 증거입니다.

[건강dream영애농장]

일리있는 말씀 입니다..
하지만.. 아마 대부분의 사람들은 이해하려고 하지 않을거 같은데요..^^
그만큼 전세개념이 확고하게 자리를 잡고 있으니까요..
그렇지만 매우 일리있는 말씀이고
국민들도 이제는 변화의 시기를 맞이하고 있는 단계인거 같습니다.

[돌개바라기]

100프로 동감하는 내용입니다. 분당 고층 아파트가 재건축이 안됀다는 것을 아는 시점이, 전세가 없어지는 시점일 것입니다.

[나무같이]

박홍균님의 글을 2008년도에 사이트에 들어가서 전부 정독했던 사람입니다.
위 내용도 그때 보았던 내용이지요.
다시한번 감사의 말씀 드립니다.
궁금증 하나.
전세가가 매매가보다 비싸지면 임차인의 보증금에 대한 채권확보가 불투명해지는데
이에 대한 담보확보는 어떻게 이루어질까요?
매매가 이상의 보증금은 월세로 전환하던가 하는 방법이 있을수 있겠는데...
전세제도가 사라지겠지만 그때까지 임차인의 보증금 회수에 대한 박홍균님의 의견을 듣고 싶습니다.

[박홍균]

향후에는 아마 전세가 점차 사라지면서, 월세나 부분월세(전세+일부 월세)로 점차 옮아가리라고 생각합니다.(사실 현재 이렇게 되어가고 있습니다.)
전세를 놓는 집주인 입장에서는, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌려서 전세금을 돌려주고 월세로 전환할 겁니다.
지금 현재 주택 담보대출이 사상 최대인 이유 중에 하나는 바로 이런 집주인도 늘어나기 때문입니다.

[natureb]

전세->월세로 돌리면,

1) 전세로 임대했을때 얻던 수익율(=포기해야하는 기회비용)이 예금금리 약 1~2% 이고
전세보증금을 청산해주기 위해 은행에서 대출받는 비용이 대출금리 약 2~3% 일텐데,

2) 월세로 얻는 임대수익율이 최소 3~5% 이상 되지 않으면

그런 거래는 하지 않는게 낫습니다.
대학가의 원룸촌등 정도 외에는 아파트등 월세 임대수익율 그 정도 나오는데 별로 없을걸요?
은행에 담보까지 잡히고, 향후 금리변동 가능성에 따른 리스크까지 부담하면서, 어느 임대인들이 이런 거래를 하려 할까요?

[natureb]

애초에 전세끼고 집을 사느라 여유자금이 없는 상당수 임대인들이 전세금을 청산해줄 방법은 새로운 전세 임차인을 구하든가 아니면 매각하든가 하는 방법밖에 없습니다.
다만 기존에 받던 전세보증금에 월세 얼마씩을 더 요구하는 식으로 반전세 혹은 부분월세로 갈수는 있겠죠. 그런데 이것도 시장에 물량이 넘치면 쉽지 않을겁니다.

즉 전세가가 올라 매매가에 근접하고, 종국엔 전세가 사라지는게 원리상으론 맞는데,
상당수 임대인들이 현실적으로 전세보증금을 청산해줄 방법이 마땅치 않고
게다가 시장에 공급물량이 넘친다면 현실과 원리간에 괴리가 생길수도 있습니다.

[natureb]

갠적으론 아마 임대인들이 투매(매각)에 나서면서 비로소 전세는 사라질수 있을거라 예상함.
그러니까 매매가가 떨어지면서 전세가와 차이가 없어져 결국 전세 임차인들이 물건을 인수(매입)하게 되는 방향으로 전세물건과 전세보증금 부채는 청산될거라는. 전세보증보험도 매매가>전세가 일때 받아주는거고, 설령 매매가<전세가 일때 받아준다해도 보험료로 임차인 가입자에게 추가 부담시킬것이므로. 현실적으로 전세가 사라질수 있는 방법은 이 방법-전세 임차인들이 인수하는 방법밖에 없음.ㅎ

[꼬미맘]

박홍균님의 올려주시는 글을 읽게 되면 늘 아하! 하고 무릎을 치게 됩니다. 늘 좋은 정보 감사합니다.

[버즈2]

제가 살고 있는 동네는 전세가율이 90%에 육박하는가 싶더니 작년에 매매가가 올라 전세가율은 75%로 낮아졌습니다. 그러더니 다시 전세를 끌어 올려 85%선까지 올랐습니다. 이런경우는 어떻게 설명해야 할까요?

[박홍균]

최근 특정 지역(특히 서울)은 아파트 가격이 많이 올랐습니다.
아파트 가격이 오르면, 당연히 전세가율이 낮아집니다.
전세가격은 그대로 인데, 아파트 가격만 오르면 전세가율이 낮아지기 때문이기도 하지만,
아파트가격이 오른다는 기대 심리가 있으면, 전세를 끼고 아파트를 사려는 사람이 많기 때문이기도 합니다.

반대의 경우,
전세가격은 그대로인데, 아파트 가격이 내리면 전세가율이 오르고
또, 아파트 가격이 내린다는 기대심리가 있으면, 아파트 전세에 살려는 사람이 많아지기 때문에 전세가율이 오릅니다,

[natureb]

1) 애초 매매가를 100원이라 치면, 매매가=100원 , 전세가=매매가x90%=90원

2) 작년 매매가가 올라, 전세가=90원 , 매매가=전세가/75%=120원

3) 그러더니 다시 전세를 끌어 올려, 매매가=120원 , 전세가=매매가x85%=102원

결국 매매가 100원, 전세가 90원 이었던 곳이 매매가 120원, 전세가 102원이 된거네요?ㅎ
지금까지만 놓고보면 그때 샀어야 됐던 곳이죠 뭐.ㅎㅎ 혹시 어느 동네의 몇년된 집인지 스펙이 어케 되나요?

앞으로 만약 전세가 청산되는 방법으로 전세 임차인들이 인수(매입)하는 방향으로 흘러간다면
결국 전세가격은 1차 방어선(이 가격에서 매수세가 있다는거죠)이 될겁니다.
물론 그 이후로도 가격 변동은 있을수 있겠죠.

[통하니]

동감하며 또 하나를 얻어갑니다^^

[소라소라]

예전 글도 보았었는데 점차 그런 세상이 오네요. 전세가 매매가와 같거나 비싼세상..... 그러다가 월세로 점차 전환되겠지요.

[영산홍a]

현장에서 느낀점과 미미하지만 현제 흐름이 전세가 2015년 말까지는 가파르게 올랐고 2016년 초부터는 전세는 보합이고 반전세의 월세환산 이율은 저금리 반영으로 계속 내려갔읍니다 2017년 말까지는 재건축 초과이익 환수 때문에 재건축 이주 엄청나게 합니다 2017년이 지나면 전세수요 주춤할것이고 2019년부터 2021까지는 신도시 분양입주 물량까지 포함 어마어마 할것입니다 매수는 그 무렵쯤으로 계획 잡으시면 좋을거 같읍니다 2015년 2016년 매매와 대출이 사상 최대였고 대출 연장계약도 겹칠 것입니다 대출연장때 금리 올라있고 분활상환도 해야하지요

[료옹~~]

저 외국인은 전세금 목돈과 푼돈인 월세의 차이를 체감하지 못해서 저렇게 생각하는거죠
푼돈과 목돈의차이는 생각보다 아주 큽니다. 집주인의 심리적임 안정감에서 가장 차이가 크죠.
또한 대출금과 전세금을 동시에 활용할수 있다는것. 출구가 많죠.
요즘은 각지역별로 전세금 유지하기위해 단합도 보입니다.

[대장장이78]

산업화시대에는 당연히 전세값이 집값보다 싸죠...시간이 흐름에 따라 부동산 오르는것이 관리비와 은행대출이자
보다 높았으니,,,,
그렇지만 뉴노멀시대에는 반대가 됩니다. 미국은 이미 뉴노멀 시대에 진입을 한 상태이고 10년전이면
한국은 여전히 산업화 시대이니 당연히 이해가 안될수밖에... 여기 들어오시는 분들 대부분 그정도 차이를
인식하는 정도의 경제관념은 가지고 계실것 같은데...

[재롱맘]

지난달 25일에 전세로 이사를 왔는데 계약당시 집값보다 전세가가 더 비싸기에 월세10만원을 주고 나머진 전세계약을 했습니다
토지보증공사는 전세 보험요건이 안된다해서(kb국민은행거래시세에서 전세가가 매매가의 80%를 넘음) 서울보증보험에서 (국토교통부실거래가 100을 넘지 않아) 전세보증금보험 가입을 했네요
매매가보다 전세가가 높게되니 꼭 안전장치가 필요하다는 생각이 드네요
계약을 하고 나서
박홍균님의 글을 보니 더욱 와 닿네요
항상 감사하게 보고 있습니다^^

[인생을사랑하자]

조금 의아한게 왜 보증을 세입자가 해야 하는것인가입니다. 세입자가 집을 담보로 돈을 집주인에게 빌려주는 것인데, 전세가가 집값보다 높다면 담보의 범위를 초과하게 되어 채무자인 집주인이 전세금의 반환을 보증해줘야 하지 않을까요?

[불꽃2]

공감입니다. 우리나라 부동산제도는 이해가 안가는게 너무많네요. 법으로 이런 경우는 전세보증보험을 강제하는 것이 옳다고 생각합니다. 모르고 당하는 임차인이 없도록...

[월아산]

박홍균님의 2008년도의 글, 보았으며
저는 그보다훨씬 이전에 그와 같은 생각을 하고 있었으며,
지금도 ,그래야만 살고있는집에 거품 이라는게 생기지 않을거라고 여겨집니다,
이제야말로 그 변곡점에 다다르지 않았나, 생각하게 됩니다,
전세금 받아서 이득이 되지않으면 당연히 전세제도는 사라질것이라 믿고요,
집주인은 사글세나 월세로 해서 이득 (감가상각비나 유지비 제하고)이 나면,
그런쪽으로 가겠지요,

[월아산]

그리고 누구나, 자기돈 있는만큼 맞춰 살면 ,
절대로 거품을 뒤집어쓰지는 않겠지요,
내 발걸음 보폭대로 걸어가면 됩니다,
뛰어가면 넘어집니다.

[우암산]

1988~1997 년도엔 국민은행 대출 천만원 빌리면 이자가 14.8% 대략 월 120.000 냈던기억이 납니다.자영업자이다 보니 은행 대출 많이 사용하였는데,그러고도 장사는 그럭저럭 운영은 되었지요.앞으로 이런 시절이 다시 온다면 1억이자가 대략 월 120만원이 되는데,,그렇다면 전세도 답이 있는것은 아닌가요? 앞으로 그런날이 올런지 안올런지 모르겠지만 전세는 공짜라는 말에 갑자기 생각이 나서,,, 지금도 상가 보증금 1천만원 줄이면 대신 월 15만원 올려 달라 합니다.ㅠㅠ 도대체 돈의 가치가 어떻게 적용이 되는건지 모르겠네요.^^

[레드폭스]

전세 제도가 없는 나라에서는 전세가격이 집값보다 비싼게 맞지요! 우리나라도 이제 저금리에 점차 전세제도도 사라지고 있으니 그리되겠지요!

[개구리10]

간과 하고 있는 것이 있죠.
전세금이 매매금 보다 비싸면 소유자는 털어버리는게 이익이니.... 그럼 바로 경매 넣어라 배째라 할 건데. 우리나라 집 두채 이상 가진사람들 돈 욕심때문에 전세주고 사는 건데 ..

고양이에게 생선을 맡기는게 나을듯 싶네요.

[선재아빠]

저는 주변 사람들에게 매매가는 전세가 까지 빠질수있고, 전세가는 매매가 까지 오를수 있다고 말합니다. 그 과정에 역전세난도 있을수 있겠죠? 하지만 전세 제도가 완전히 사라지긴 상당기간 걸릴것 같습니다.

[장난감만들기]

저는 전세가격이 매매가를 추월할 수 있다고 생각하지 않습니다. 물론 확률적으로 조금은 나타날 수 있으며 이는 매매가 추락의 신호로 생각합니다. 그리고 자동차와 비교는 시장 측면에서 같은 성격의 재화가 아니니 그렇게 비교하면 안됩니다. 아파트가 만일 자동차처럼 감가상각이 심각하게 적용되는 유동성 재화라면 그렇게 할 수 있습니다. 하지만 같지가 않습니다. 정말 터무니 없는 비유라고 생각합니다. 결론적으로 다시 한번 말씀드리면 이제 매매가의 추락이 시작된다는 신호로 파악하고 있습니다. 동반하락입니다.