부동산에서 TITLE이란 어떤 부동산 목적물에 대한 소유권 (Right of Ownership)을 말한다.
하와이 부동산 소유의 형태 중에서 법적인 소유권 (Legal Title)에는 Fee Simple Property 와 Leasehold Property로 나뉠 수 있다.
Fee Simple Property란 토지소유권이 있는 형태의 부동산으로서 Deed (양도증서)를 통해서 소유권이 옮겨지게 된다. 반면에 Leasehold Property는 토지 장기임차권이 있는 상태의 부동산으로서 Assignment of Lease를 매개수단으로 Title이 바뀔 수 있다.
부동산의 소유 (Ownership of Real Property)를 바꿔주는 매개체인 Deed 혹은 Assignment of Lease (Conveyance Documents)에는 반드시 매수인의 소유형태 (TENANCY)를 지정 명기해야된다. 이러한 Tenancy는 소유권의 한계를 보여주며, 하와이주에서는 4 종류의 소유형태가 있다.
(1) Tenancy in Severalty
(2) Tenancy in Common
(3) Joint Tenancy
(4) Tenants by the Entirety
1. Tenancy in Severalty:
단독 소유권을 의미하며 가장 기본적인 소유형태이다. 이러한 단독 소유자는 개인 혹은 단체 (주식회사, 유한회사등)가 될 수 있다.
2. Tenancy in Common:
두 사람 (단체) 이상이 영위하는 공동소유형태이며 소유자 개별의 지분율이 지정돼야 한다. 소유자들의 개별 지분율이 다를 수 있으므로 Unequal Interest가 존재하지만 Undivided Right이 상존하므로 모든 소유자가 소유목적물에 관하여 나뉠 수 없는 사용권리를 공유한다.
Unequal Interest에 관해서는 개별 지분율이 다른 경우에 소유목적물이 임차되어서 생기는 임대소득이 선지정된 지분율에 따라서 다르게 된다. 또한 매매, 근저당권 설정, 증여, 상속등의 상황시에 공동 소유자의 사전 동의가 필요없이 별개로 절차를 이행할 수 있다.
Undivided Right의 경우에는 소유 목적물의 사용에 관해서소유자들간에 선지정 (명기)된 특이사항이 없는한 같은 권리를 누리게 된다.
3. Joint Tenancy:
Tenancy in Common과 같이 공동소유형태이지만 Survivorship (생존자권)이 존재하므로 성립과 유지를 위해서는 소유자간에 4 가지의 통합 (Unity) 조건이 요구된다.
(a) Possession - Tenancy in Common의 Undivided Right
(b) Interest - Tenancy in Common과 달리소유자들간에 같은 지분율이 존재함
(c) Time - 소유자들의 지분율이 동시에 지정됨
(d) Title - 소유자들의 명의가 동시에 같은 양도증서(Deed, Assignment of Lease) 를 통해서 얻어짐
이러한 Joint Tenancy에는 독특하게 Survivorship이라는 전제가 있으므로 공동소유자 중에서 일부가 사망한다면 Probate의 상속을 위한 법적 절차를 거치지 않고 나머지 소유자(들)에게 유고인의 지분이 같은 배분율로 나뉜다.
일반적으로 가족간 혹은 미혼의 동거인간에 주로 사용된다. 주식회사는 법적으로 영속성을 가진 존재이므로 이 소유형태에서는 제외된다.
마지막으로 위의 4 가지 통합조건이 깨지게 되는 경우에 Joint Tenancy는 Tenancy in Common으로 전환된다.
4. Tenants by the Entirety:
Joint Tenancy와 흡사하지만 합법적인 부부지간에 사용되는 공동소유형태이다.
이 소유형태에서 특이한 점은 구성원 개인의 채무상황에 따른 채권자의 채권집행이 구성원 공동합의가 없이는 불가능하다는 것이다.
이혼은 이 소유형태를 Tenancy in Common으로 전환시킬 수 있다.
* Reciprocal Beneficiaries:
하와이주에서는 합법적인 부부지간 외에도 예외적으로 Tenants by the Entirety 소유형태를 취할 수 있도록 하고있다. 그 대상의 조건은 아래와 같다.
(a) 두 사람의 개인들
(b) 법적으로 금혼 관계이며 (예) 부자지간, 부녀지간,모자지간, 친척지간 - 대상자가 기혼 상태이면 불가함
(c) 18세 이상
(d) 하와이주의 Department of Health에 Reciprocal Beneficiary로 선등록해야 함
마지막으로 염두할 바는 두 사람 중에 한 사람이라도 결혼을 하게되면 이 소유형태는 자동 취소되며 Tenancy in Common으로 전환된다.
박 재 완 부동산
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첫댓글 동성은 결혼이 가능한데요. 예전에 쓰인 글인가 봅니다