토지사용승낙서의 효력 및 위험성

[은빛날개]

나의부동산공부일기

토지사용승낙서의 효력 및 위험성

황거연

2013. 11. 27. 16:21

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 토지사용승낙서의 효력 및 위험성

남의 땅에 건물을 건축하거나 아파트를 짓거나 각종 개발행위를 하기 위해서는 땅 주인의 토지사용승낙서를 받아야 한다. 이때 땅 주인 입장에서는 함부로 사용승낙서를 해 줬다가 토지를 빼앗기지는 않을까, 법적으로 제한받는 일을 없을까 등의 염려 때문에 사용승낙서를 해줘도 될지 고민스러운 경우가 많다.

 
토지사용승낙서란 토지 소유자가 타인으로 하여금 자신의 토지를 사용할 수 있도록 승낙하는 의사표시를 문서로 작성한 것을 말한다. 건축법상 건축허가(사전결정 포함),주택법상 사업계획승인, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가 등을 받기 위해서는 해당 부지의 소유권을 확보하여야 하는 것이 원칙이나, 관련법에서는 토지에 대한 사용승낙만 받아도 인허가를 받을 수 있도록 규정하고 있다. 

그런데 건축허가를 받기 위하여 토지소유자의 사용승낙을 받은 것만으로는 사용자에게 지상권이나 관습법상 지상권 등이 생기는 것이 아니다.(대판 79다438)

사용승낙은 허가나 사업승인 등 특정목적을 정하여 해 주는 경우가 대부분인데, 이때 사용자가 그 목적에 위배하는 경우를 대비하여 위반시 무효로 하거나, 위약금을 약정하거나 유효기간을 명시하는 등 조건을 붙여 승낙할 필요가 있다. 

위와 같이 사용목적이나 조건에 위반하여 당사자간에 토지사용승낙서가 무효화된 경우에도 허가나 사업계획승인이 곧바로 무효화되는 것은 아니다. 민사적 효력과 행정법적인 효력은 별개이기 때문이다. 

그리고 당초 사용승낙을 받아 건축허가를 받았으나 후에 사용권을 상실한 경우에도 건축허가취소는 허가권자의 재량행위일 뿐이므로(대판 64누33), 허가권자가 직권으로 취소해 주지 않는다면 부득이 허가처분의 효력정지 가처분신청 및 허가처분취소소송을 제기하여 다투는 수밖에 없다. 

한편 토지사용승낙서는 원칙적으로 당사자 사이에서만 그 효력이 있고, 제3자에게는 효력이 없으므로, 토지사용승낙서를 사업시행권(인허가권등)과 함께 양수받은 자가 있다 하더라도 그 양수인은 별도로 새로운 토지소유자(토지가 매매로 소유자가 바뀐경우)의 사용승낙을 받아야 한다.  

사용승낙은 사용료를 받고 해 줄 수도 있고 무상으로 해 줄 수도 있습니다. 무상사용인 경우는 몰라도, 유상사용인 경우에는 맹지의 소유자가 만일 정해진 사용료를 정시에 지급하지 않으면 사용승낙의 철회사유가 됩니다. 그러나 사도가 이미 개설되었다면 사용승낙을 해 준 지주라 할지라도 함부로 통행을 금지하지는 못하는바 사도법에 따라 정당한 사유를 소명하고 관할 시장, 군수의 통행제한 허가를 받아야 합니다.

일반적으로, 건축허가신청 시 그 토지를 진입도로를 사용해도 좋다는 토지사용승낙서를 제출하면 관할 시장, 군수가 사용 승낙된 토지를 도로로 지정·공고하게 됩니다. 만약 그 도로소유자가 그 부지를 다른 사람에게 매각하거나 사망해 상속이 개시된 경우에도, 사실상, 새로운 소유자는 계속해서 토지를 도로로 제공하여야 할 의무가 발생합니다. 

토목이나 건축 허가 시 토지 매매 계약서 없이, 토지사용승낙서와 사업계획서를 작성해 시청(혹은 구청)에 건축허가(아파트, 상가, 공장 등등)를 신청할 수 있다. 시청은 이러한 사업허가 신청이 접수되면 신청자가 해당 토지를 소유하지 않아도 매매계약서와 토지사용승낙서(매매계약서가 없어도 토지사용승낙서만 있어도 허가를 내준다.)가 있으면 해당 토지에 대한 권리가 있는 것으로 보고 사업허가서를 발급해준다.

토지사용승낙서를 받은 사업자는 사업허가서와 토지사용승낙서를

담보로 은행권이나 보험회사에서 사업 자금을 대출받아서 사업을 시행한다.

통상 토지비보다 건물 신축 비용이 10배에서 20배에 해당하는 금액이다. 즉 상업용 토지가격이 10억 원이면 상가 신축 건물비용이 100억 원대 이상이 된다. 토지 주인은 토지사용승낙서를 작성해준 경우 건물을 짓는 건물주가 고의든 악의든 부도를 내거나 제3자에게 건물을 매각했을 때 토지 대금을 받기가 쉽지 않다.

토지 매수인이 계약금을 지불하지 않거나 계약금을 지불한 때에도 토지사용승낙서만 있다면 매수인은 담당 관청에서 개발 행위 허가나 건축허가를 받을 수가 있다. 또한,매수인이 중도금과 잔금을 치르지 않더라도 이미 허가가 나 있다면 허가를 취소할 수 없게 된다. 

매수인이 토지를 사용한다고 하여 중단시킬 수도 없다. 

토지 주인은 계약금도 받지 않았거나 계약금만 받은 상태에서 토지 매수인에게 계약 위반을 이유로 절차상 토지사용승낙서가 무효임을 주장할 수 있지만 토지 매수인은 그 무효인 사용승낙서를 가지고 사용승낙서가 무효라는 사실을 모르는 사람(제3자)에게 계약하면 토지 매도인은 막을 수가 없다. 토지 매도인이 내용증명으로 토지사용승낙을 철회한 후 일간지에 광고하는 등의 공시 절차로 원인 무효의 정당한 절차를 밟을 수 있지만 악의의 상대방이 다른 사람(제3자)에게 권리를 넘기면 문제는 더욱더 복잡해진다.

   
부동산 개발은 터 매입부터 분양까지 최소 1년에서 3년 동안 자금이 소요되는데, 토지 매입부터 토지사용승낙서에 의존한다면 사업 자금력에 많은 문제점을 내포하고 있다고 봐야 한다.

토지 매수 자금도 없이 공사를 시행하는 자들이 선량한 사람들에게 고통을 주고 있다. 토지를 판매하려고 하는 선량한 사람들은 마음고생만 심하므로 어떠한 일이 있어도 쉽게 토지사용승낙서를 적어 주어서는 안 된다. 계약을 체결했더라도 토지사용승낙서를 함부로 적어서는 안 된다. 

부동산 잔금을 받고 나서 소유권을 넘겨주어야 한다. 

--->내가 써준 토지사용승낙서로 타인이 건축허가를 받으면 땅은 내것이지만 내 땅위에 건축을할 수 있는 사람은 타인이 된다.만약 이 타인이 잔금을 치루지 아니한 채로 만약 행방불명된다면 나는 내 땅을 사용할 수 없게되는 경우가 생길 수 있다.그러므로 토지사용승낙서는 함부로 써 주어서는 안됩니다.

토지사용승낙서를 꼭 써 줄 경우에는 만일을 대비하여 건축허가를 취소할 수 있는 서류를 완벽히 받아놓고 토지사용승낙서를 써 주는 것이 안전합니다. 

* 위 내용은 퍼온글로서 참조 하시라는것이지 보장성이 있는거는 아님을 말씀드립니다.
  작성자가 지우라면 지울것입니다.

[은빛날개]

권기선씨로 대표가 변경된 고유번호증을 여기에 올려주시기 바랍니다.
본인 이름으로 가입된 아이디가 없으면 가입한 다른 소유주의 아이디를 사용 하셔도됩니다.
투명하게 한다고 하셨으니 미래 잠재 조합원으로서 요구 합니다.
빠른 시일 안에 띄워 주시기 바랍니다.

[은빛날개]

사공이님 지금 집 짓는거 공사비 관련 영수증 및 거래 명세서 잘 챙겨 놓으세요

[사공이(손계환)]

네 공사는 반쯤 진행 되고있고
공사 계약서랑 착수금,중도금 계좌이체 영수증만 있네요

[은빛날개]

공사 하는 상황을 우리집 창문으로 매일 내려다 봅니다.

[사공이(손계환)]

지구단위계획구역 지정및 계획수립(변경포함)에 대한 동의서 용도는 뭔가요?
이걸로 딴짓을 할수 있나요?

[은빛날개]

쓸데없는 짓입니다. 코뀌게 되는거구요. 지역주택조합으로 진행되는것은 무조건 땅 매입을 제일먼저 해야 합니다.
땅 매입없이 진행하는 방식은 도정법 밖에 없습니다. 지역주택조합 방식은 내땅을 먼져 팔고 나서 판매한 돈을 가지고 3000만원을 내고 가입 하는겁니다.
지구단위는 용적율 상향시키고 층수 제한을 푸는건데 기한이 다 지났고ㅡ 삼두부터 제과 학교까지는 불가능 해졌습니다.
손선생님 3번지는 가로주택정비사업 방식(도정법)으로 진행 될거니까 1월달까지 기다려 보세요, 서울시에서 쓸데없이 붙잡고 있네요.

[은빛날개]

자기 소유 건물/땅을 안팔고 나중에 정산 하자면서 계약을 하는것은 정말 위험합니다.
처음 들어가는 돈이 없다고 좋아 하지 마세요.