잠실 10억 아파트 3년간 수익률을 분석해 봅시다.

[부동산선지자]

잠실 10억 아파트 3년간 수익률을 분석해 봅시다.

1) 잠실 34평형 아파트 매매가 10억

2) 잠실 34평형 아파트 전세가 4억

3) 잠실 34평형 아파트 월세 220만원

CASE1: 10억을 세후 순수 이자 4.0% 금리로 정기예금 가입을 할 경우

1년 후 : 4000만원 수익

2년 후 : 4160만원 수익

3년 후 : 4330만원 수익

3년 후 누적 수익률 12.5%

CASE2: 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하고 임대를 놓는 경우

1년 월세수익(220만원X12개월) = 2640만원

취득세 1,000만원

등록세 1,200만원

중개수수료 900만원

2-1) 향후 아파트 시세가 제자리 걸음일 경우

1년 후 : 2640 - 1000 - 1200 - 900 = 460만원 손실

2년 후 : 2640만원 수익 (누적 2180 수익)

3년 후 : 2640만원 수익 (누적 4820 수익)

3년 후 수익률 4820만원 / 10억 X 100 = 4.82% 수익

3년간 누적수익률 4.82%를 예상하고 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하는

사람들은 없습니다.

2-2) 향후 아파트 시세가 연간 2%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억8천 -> 2년후 9억6천 -> 3년후 9억4천)

1년 후 : 2640 - 1000 - 1200 - 900 - 2000 = 2460만원 손실

2년 후 : 2640 - 2000 = 640만원 수익 (누적 1820 손실)

3년 후 : 2640 - 2000 = 640만원 수익 (누적 1180 손실)

3년 후 수익률 -1180만원 / 10억 X 100 = -1.18% (원금 손실 발생)

3년간 누적수익률 -1.18%를 예상하고 순수 자기자본 10억으로 아파트를 구입하는

사람들은 없습니다.

CASE 3: 4억전세 + 4억대출 + 2억자본금으로 10억 짜리 아파트를 구입한 경우

4억전세금 1년 예금금리(4%가정) = 1,600만원 (세후 순수 이자 가정)

4억대출금 1년 대출이자(6%가정) = 2,400만원

2억자본금 1년 예금금리(4%가정) = 800만원 (세후 순수 이자 가정)

취득세 1,000만원

등록세 1,200만원

중개수수료 900만원

3-1) 향후 아파트 시세가 제자리 걸음일 경우

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 = 4700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 = 1600만원 손실발생 (누적 6300만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 = 1600만원 손실발생 (누적 7900만원 손실)

3년 후 수익률 7900만원 / 2억 X 100 = - 39.5% ( 원금 손실 자본금 1억2천1백만원 남음 )

3-2) 향후 아파트 시세가 연간 2%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억8천 -> 2년후 9억6천 -> 3년후 9억4천)

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 - 2000(하락손실) = 6700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 2000(하락손실) = 3600만원 손실발생 (누적1억3백만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 2000(하락손실) = 3600만원 손실발생 (누적1억3천9백만원 손실)

3년 후 수익률 1억3천9백만원 / 2억 X 100 = - 69.5% ( 원금 손실 자본금 3900만원 남음 )

3-3) 향후 아파트 시세가 연간 5%씩 3년간 하락할 경우

(1년후 9억5천 -> 2년후 9억 -> 3년후 8억5천)

1년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 1000 - 1200 - 900 - 5000(하락손실) = 9700만원 손실발생

2년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 5000(하락손실) = 6600만원 손실발생 (누적1억6천3백만원 손실)

3년 후 : +1600 - 2400 - 800 - 5000(하락손실) = 6600만원 손실발생 (누적2억2천9백만원 손실)

3년 후 수익률 2억2천9백만원 / 2억 X 100 = - 114.5% (깡통아파트 탄생과 2900만원 빚쟁이)

따라서 2006년 고점일때 투자 하신 분들은 이미 자기자본이 빵원이 되신 분들이 많을 것으로

예상됩니다.

이 글에 예상되는 아파트 불패론자 및 투기꾼들의 질문

Q : "그럼 집값이 폭등하면 어쩔 껀데요?" <-이에 대한 답변

A : "그럼 집값이 하락하면 어쩔 껀데요?"

Q: "그럼 평생 세입자로 사세요" <-이에 대한 답변

A: "바로 그게 정답입니다. 이미 과도기를 거친 선진국들은 평생 임대형 거주방식이 상식적입니다."

[kelvin]

각각의 case 이해가 쏙쏙되네요~~~

[윤정환]

2월에 서울 끝에서 끝으로 이사를 가야 됩니다. 그래서 집 주인께 부탁을 했더니 집을 매매 하고 싶으시다고 합니다. 부동산에 들렀더니 요즘 급매도 매기가 전혀 없다 합니다. 저는 인사 치레로 '시지적으로 겨울이라 그런가요"라고 답했습니다. 일단 세를 살으니 운신의 폭은 넓어서 좋습니다. 지금 집 주인 투기꾼도 아닌데 불쌍하네요. 세입자가 집주인 걱정을 해줘야 하니 격세 지감 입니다.

[joon-777]

저희 집주인은 10월께, 집 판다고 내놓았다가 팔리지 않아, 매매를 철회한다고 저에게 죄송하다고 하더군요.
집주인은 지하철이 들어와 나중에 오를 것이라고 예상했을 수도 있겠네요.
암튼 이럴때마다 확 분양받아, 제집을 갖고 싶다라는 생각도 해보았습니다만, 꾸욱 참았습니다.

[중력장]

절리는 잘 되어 있는데요 수식에 오류가 있습니다. 자본금에 대한 이자기회비용의 상실을 자본금에서 삭감하는 것은 잘못된 계산입니다. 즉 2억에 대한 이자비용 800이 기회비용의 손실인것은 사실이지만 그것이 원금에 손실을 일으키지는 않습니다.

[Mailo]

전세4억에대한 이자를 수익으로 잡은것은 잘못된거같은데여..
전세4억+대출4억+자기돈2억=10억은 전집주인이 가져가는거니까.
현재 자기한테 있는돈은 0원인거 같네여.