위반건축물 이행강제금과 매매시 고지의무 손해배상

김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 건물을 무허가로 증축, 개축하거나 준공받은 후 불법으로 개조, 용도변경 등을 하게되면 해당 건물은 건축법상 위반건축물이 된다. 위반건축물에 대해서는 관할관청에서 시정명령을 거쳐 시정명령을 이행할때까지 이행강제금이 부과 되는데, 거래 현실에서는 위반건축물의 위반상태가 해소되지 않은 채로 매매가 되는 경우가 많다. 이번 시간에는 위반건축물의 이행강제금 문제, 매매의 경우 매도인과 부동산중개업자의 고지의무 및 매수인 입장에서 구제방법에 대해 정리해 보겠다. ◇ 위반건축물과 시정명령, 이행강제금 예를들어, 다가구주택의 주차기준을 피하기 위해서 일단 허가를 받은 후 불법으로 중축, 개축을 하거나, 근린생활시설로 건축허가를 받아놓고 다세대주택으로 불법 개조하여 분양을 하는 경우 등이 위반건축물에 해당한다.  건축허가권자인 관할관청이 이러한 위반건축물을 발견하면, 관할관청은 건축주, 소유주 등에 대해 해당 건축물의 위반 부분에 대해 철거, 용도변경 등 시정명령을 내리게 되고, 건축물대장에 위반 내용을 기재한다(건축법 제79조).  만일, 시정명령을 받은자가 주어진 이행기한까지 이를 시정하지 않으면, 건축허가권자인 관할관청은 원상회복할때까지 매년 이행강제금을 부과할 수 있다.  참고로, 예전 건축법 규정에 의하면, 일정 면적 이하의 주택의 경우 1년에 1회씩 총 5회 이행강제금이 부과되는 것으로 마무리 되었지만, 2019.4.23. 개정된 건축법에 의하면, 일정 면적 이하의 주택도 해당 지방자차단체의 조례로 정하는 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 이행강제금이 부과될 수 있는 것으로 변경되었는바(건축법 제80조), 앞으로...위반건축물을 매매할때는 이행강제금에 대해 더 확인해보아야 할 것이다. ◇ 위반건축물 매매시 매도인과 부동산중개업자의 고지의무 따라서, 위반건축물 매도인 입장에서는 자신의 건물이 위반건축물이라는 것과 위와 같은 이행강제금이 부과될 수 있음을 매수인에게 고지하고 매매계약을 체결해야 추후 분쟁을 피할 수 있다. 부동산중개업자 입장에서도 위반건축물이라는 것을 매수인에게 고지할 의무가 있는데, 위반건축물에 해당하는지에 대해 부동산등기부에는 표시가 되지 않지만 건축물대장에는 위반건축물 여부란에 ‘위반’이라고 표시가 되므로, 매도인 매수인과 건축물대장을 확인하고 중개대상물확인설명서에 기재하고 설명해 주어야 한다. 만일, 매수인이 위와 같이 위반건축물이라는 것을 충분히 고지받아 인지한 상태에서, 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면 추후 이의를 제기할 수 없음이 원칙이다(서울중앙지방법원 2015가합525860 판결).  그러나, 계약당시에 설명 들었던 이행강제금 등에 대한 정보가 사실과 다르거나, 부동산계약 당시에 위반건축물이라는 점과 이행강제금 부과 등의 구체적 의미에 대해 자세하게 듣지 못했거나, 중개업자가 고지의무를 충분히 이행하지 않았다는 이유로 매도인에게 계약취소, 계약해제, 손해배상소송 등을, 부동산중개사에게 손해배상소송을 제기하는 경우가 있고, 막상 이러한 소송이 발생하면 당시에 어떤 말들이 오고갔는 지에 대해 입증이 어려운 경우가 많다. 따라서, 이를 방지하기 위해서는 매매계약서 특약사항에 “어떠한 이유로 위반건축물에 해당하고, 이에 대해 매년 얼마의 이행강제금이 부과되고 있다. 해당 이행강제금은 언제까지 또는 시정이 될 때까지 부과될 예정이다. 위와 같은 점을 충분히 고지받고도 매매계약을 하고, 추후 이의제기를 하지 않는다.”는 취지로 구체적으로 기재해 놓을 필요가 있다. ◇ 위반건축물 매매시 매수인의 소송방법 한편, 매수인이 위와 같은 위반건축물 여부 및 이행강제금 부과 등에 대해 충분히 고지받지 못한 채로 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면, 추후 이를 이유로 이의를 제기할 수 있다. 구체적으로 매수인은 매도인에게 계약취소, 계약해제, 손해배상소송 등을 제기할 수 있고, 부동산중개업자를 상대로는 고지의무 확인설명의무 등 위반을 이유로 손해배상소송을 제기할 수 있다. 다만, 계약취소를 하려면, 계약을 함에 있어 매도인이 매수인을 완전히 속였다는 것을 입증해야 하는데 쉽지 않고, 계약해제를 위해서는 위반건축물의 면적, 기능 등이 전체 건축물에서 차지하는 비중이 매우 크다는 점과, 위반건축물을 철거하면 전체 건축물 매매의 목적을 달성할 수 없다는 점을 입증해야 하는데, 이것 역시 쉽지 않을 것이다. 따라서.현실적으로는 손해배상청구를 하게 되는데, 관련하여 ‘증축 부분을 철거하고 재시공하는데 소요되는 비용 및 그에 따른 해당 건물의 시가하락액’에 대해 손해배상이 인정된 사례가 있다(인천지방법원 2011가단24653 판결). 만일 위반건축물인지 여부를 고지받지 못하고 매수후 이행강제금까지 납부하였다면, 해당 이행강제금까지 손해배상청구할 수 있을 것이다. 이데일리: 김용일의 부동산 톡