[상가] 산본역 역세권에 안정적인 수익형 부동산 - 임재영 자문위원 추천

[교육지원실]

2010타경 14385 경기도 군포시 산본동 1142-2 외 1필지, 산본대우디오플러스 304호

오늘 여러분에게 소개해 드릴 물건은 경기도 군포시 산본역 역세권에 위치한 근린상가 물건입니다. 산본역 상권은 고양시 화정역이나 안양시 범게역과 비슷한 점을 많이 갖고 있습니다.

수도권 5대 신도시 중 하나로 아파트 배후세대가 확보되어 있으며 구획정리가 되어있는 상권으로 관공서, 금융기관 등 업무시설과 대형할인매장 등 판매시설이 복합적으로 구성되어 있습니다.

분당, 일산 등 다른 신도시상권과 비슷한 느낌을 주는 상권이지만 한가지 눈에 띄는 차이점이 있다면 대형 유통시설을 중심으로 사람들의 동선이 형성되어 있는 것이 아니라 산본역 북단 구름다리 밑에서 광장을 지나 북쪽으로 이어지는 로드샵이 유동인구의 절대적인 부분을 흡수 한다는 점 입니다.

산본역을 중심으로 동쪽과 북쪽이 산에 둘러쌓여 있고 남쪽도 금당터널 등에 막혀 있어 소비의 흐름이 산본역 일대에 집중된다는 측면도 있지만 이랜드그룹에서 산본역사 내에 입점시킨 뉴코아아울렛 산본점과 이마트라는 대형판매시설들의 상권흡수력을 감안하면 로드상권의 꾸준한 선전이 예상되어 집니다.

본건이 소재한 위치는 메인거리인 1, 2번 출구 구름다리 아래의 거리 보다는 다소 안쪽에 위치하고 있는 물건으로 현재 채선당에서 임대차 계약을 하여 보증금 1억에 월세 600만원에 사용을 하고 있습니다.  

현재 사용하고 있는 차임 만으로도 좋은 수익률을 보이고 있지만 객관적인 임대료는 다시 조사를 하셔야 하겠습니다. 보통 이런 대형 체인점이 상가에 입주를 할때 일반 점포 보다는 임대료가 다소 높은편 입니다. 그렇기 때문에 그 지역에 보편적인 임대가를 알아 보셔야 하겠습니다.

이 물건의 경우 다양한 컨셉이 가능한 물건입니다. 먼저 지금과 같은 조건에 임대를 한다고 해도 수익률적인 면에서는 나쁜 수익률은 아니기 때문에 현황대로 이용을 한다고 해도 좋은 물건입니다. 다만 전에 말씀 드렸듯이 객관적인 임대료가 지금 현황조사서상 보다는 떨어 질 수가 있습니다.

그렇다면 현재 임차인인 채선당과 재계약으로 유도를 해야 하겠지만 채선당은 상가 임대차 보호법 시간에 배우신 대로 보증금 1억 + 월세 600만원 X 100 = 7억 즉,  환산 보증금이 7억이 되므로 상가 임대차 보호법 대상이 아닌 관계로 보증금 1억에 대한 배당을 받을 수가 없는 상황입니다. 그렇기 때문에 재계약을 목적으로 접근 하시기에는 다소 무리가 있습니다. 

그렇다면 다른 방법을 모색해 봐야 하겠습니다. 이 물건에 장점인 구조도를 보시면,

Escalator에서 내리면 바로 매장 입구가 소재하고 있으며 또한, Elevator에서 내리면 바로 입구가 소재 하고 있는 상가입니다.

수업시간에서 말씀 드렸듯이 상가는 나누면 나눌수록 임대 수익률은 높아 집니다. 실 평수가 약 150평 정도 되는 상가로 구분하여 임대를 하였을때 임대가를 분석해 보시면 좋을듯 합니다.  

또한 가능한 컨셉이 있다면, 개발을 통해 고시원이나 소호사무실로 개발이 가능한 컨셉입니다. 바로 인근에 공공기관 등의 소재로 소호사무실로 개발이 더 적당 할 것으로 판단이 됩니다. 다만 현장조사를 가셔서 그 지역의 고시원, 소호사무실 분포도 및 수요등을 조사하셔서 그 지역에 적합한 컨셉을 알아보셔야 하겠습니다.

(주)디씨아이공간으로 부터 유치권 신고가 들어와 있는 상태이며 경매신청 채권자 우리은행에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. (주)디씨아이공간은 인테리어 회사로 보이며 유치권 성립은 안 되어 질 것으로 예상이 되어지나 현장조사를 통해서 그 내역은 꼭 알아보셔야 하겠습니다. 그 외 권리관계상 문제는 없는 물건입니다.

이 사건의 경우 물건번호가 1~12번 까지 나와있는 일괄경매 사건입니다. 보통 이런 사건의 경우 임차인이 배당금을 받으려면 다른 물건도 전부 낙찰이 되어야 배당이 이루어 집니다. 즉 낙찰을 받았어도 다른 사건이 모두 낙찰 될때까지 기다려야 명도가 가능 합니다. 배당표가 작성될때까지는 법원에서 인도명령을 송달하지 않기 때문입니다.

하지만 본 사건의 경우 임차인 채선당에서 받을 배당금이 없는 것이 확실하기 때문에 그 사유로 법원에 첨부서류를 넣고 진행을 하면 다른 사건이 낙찰되기 까지 기다릴 필요없이 명도가 가능 한 사건 입니다. 

평수가 크며 유치권 신청 등 다소 신경써야 하는 면이 많은 물건이지만 다른 신도시에 비하여 상가공급량이 과다 하지 않아 상가 공급량이 적정하다는 긍정적인 요소가 있는 지역으로 업종 및 영업경쟁력만 확보하신다면 안정적인 임대 수익을 볼 수 있는 수익형 부동산이라 생각됩니다.

                                                                                                                임재영 자문위원 드림