하와이 부동산의 매매 및 보유에 관련된 세금에 관하여 - 박재완 부동산

[제이피]

부동산에 투자를 하기전에 많이 투자자들이 문의를 하거나 염두하는 것 중의 하나가 세금에 관한 것입니다. 여기에서는 간략하게 부동산 투자와 연관된 중요한 몇 가지 세목만을 다루겠으나, 기술된 내용의 재확인이나  그 이상의 세금지식을 위해서는 현지의 공인회계사 (CPA)나 세무사 (Accountant)와 같은 세무 전문인에게 의뢰하시기 바랍니다~

부과되는 세금의 종류를 세금을 부과하는 주체에 따라서 분류하면 다음과 같다.

1. City and County Taxes (지방세):

    Real Property Taxes (재산세) – 부동산의 보유에 따른 세금이다. 자세한 설명은 2017/03/07 일자 블로그 ‘하와이 (미국) 부동산 보유에 따른 세금 – 재산세에 관하여’를 참고 바람.

2. State Tax (주세):

    (1) Conveyance Tax – 부동산 매매 양도에 따른 세금이며 양도소득세 (Capital Gains Tax)와는 별개이다. 이 세금은 일반적으로 매도인 (Seller)이 부담하며 적용 세율은 매매가격과 매수인 (Buyer)의 사용용도에 따라서 다르다.

<예>                주택 매매가격                         주거주지 (매수인)                비주거주지 (매수인)

                              ~ $600,000                              0.1%                                              0.15%

                 $600,000 ~ $1,000,000                            0.2%                                              0.25%

              $1,000,000 ~ $2,000,000                            0.3%                                               0.4%

              $2,000,000 ~ $3,000,000                            0.5%                                               0.6%

    (2) HARPTA (Hawaii Real Property Tax Act) – 부동산 매매 거래시에 적용되며 거래가격의 5% 해당금액을 매수인의 책임하에 거래 종료 무렵에 Escrow 은행계좌를 통해서 Hawaii Department of Taxation (하와이주 세무국) 은행계좌로 넘겨서 강제 예치 (Withholding)시키게 된다. 매도인은 이듬해 Tax Return (종합소득세) 신고를 통해서 조정된 금액을 환불 받게된다.

이 세금은 하와이주민 요건을 갖추지 않은 경우에 해당되며 주의 양도소득세에 해당된다.

하와이주민의 경우에는 매도에 따른 양도차익이 있어도 5% Tax Withholding에 저촉됨이 없이 이듬해 Tax Return 준비시에 자진신고하면 된다.

하와이주민이 아닌 매도인이 매도물에 양도차익이 없는 경우에는 5%의 Tax Withholding을 면제받을 수도 있다. 매도인은 사전에 매도물에 관련된 Closing Documents (과거 매수시 Escrow 마지막 과정에서 받은 매매계산서)를 준비해서 부동산 Agent 그리고 CPA와 검토 협의함이 요구된다.

    (3) General Excise Tax (GET) - 미국 대부분의 주에서 적용하는 Sales Tax대신에 하와이주에서는 GE Tax가 부과된다.

하와이주의 수도인 호놀룰루 (Honolulu)시가 있는 오아후 (Oahu)섬에서는 4.712%의 GET 세율이 거의 모든 물건과 서비스의 거래에 적용된다.

    (4) Transient Accommodation Tax (TAT) - 지속적 180일 이상의 숙박 (임대)에 해당되지 않으면 적용되는 단기체류에 대한 세금이며 그 세율은 9.25%이다.

3. Federal Tax (연방세): 미국 연방 재무국 소속 국세청 (Internal Revenue Service) 에서 관장한다.

    (1) FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) - 앞에서 논한 주 양도소득세 (HARPTA)와 비슷한 세금이며 강제예치 (Withholding Tax)되는 세율은 매매가격의15%이다. 경우에 따라서는 세율이 그 이하로 적용되기도 한다.

면제 대상은 미국 시민권자와 영주권자이고 이듬해 Tax Return 때에 조정 신고를 해야한다.   그외에 외국인도 양도차익이 없슴을 IRS에서 매매 종료무렵까지 승인해주는 경우에는 면제 대상이 될 수 있다. 물론 사전에 Exemption 혹은 Waiver에 유경험한 부동산 Agent 그리고 CPA와 협의함이 권고된다.

    (2) Taxpayer’s Relief Act of 1997 - 소유 주거주지의 양도소득세의 면제에 관한 법이다.

내용은 과거 5년 중에서 최소 2년 이상 주거주지로 사용된 주택의 양도소득에 대해서 개인은 $250,000 그리고 부부 합산은 $500,000 까지 면제된다는 것이다. 정확한 정보는 세무 전문인과 상담을 요함.

    (3) 1031 Exchange - 미국 특유의 부동산 투자 장려 정책 중 하나이다. 한 단어로 그 내용을 요약하자면 양도소득세 납부 유예법이라는 것이다.

매매에 따른 양도소득이 생겨도 연이은 재투자를 통해서 양도소득세 납부를 지연시킬 수 있다는 것이 요지이다. 이러한 투자행태는 연속적으로 행해질 수 있으며 모든 양도차익이 조속히 재투자되는 한 종합소득세 상의 수입은 발생되지 않는다.

해당 부동산은 자신의 (주)거주지로 사용될 수 없다. 또한 재투자나 교환될 부동산은 임대수익성이 있는 거주용 혹은 상업용등이 될 수 있다.

1031 Exchange를 이용한 투자물에 관해서 한가지 흥미로운 바는 투자자의 사망시에 누적된 양도소득세도 함께 사멸된다는 것이다.

참고로 2017년 현재 미국의 상속 및 증여 면제 (Estate & Gift Exemption)법에 따르면 생애 (Life Time)에 미화 549만불 ($5.49 Million)까지는 개인 혹은 부부가 세금 없이 증여나 상속을 할 수 있다고 하니 자산가들은 참고해서 절세를 해 볼 만하다.

*** 이 블로그에서 거론된 세금에 관한 모든 사항들은 현지의 세무 전문인을 통해서 최신 정보 확인을 요합니다. ***

                                                                                           박 재 완 부동산

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