무효 등기의 유용에 관한 질문입니다.

[법잘알남소망]

오늘은 민법만 공부하는 날이라 민법만 하루종일 보고 있네요 ㅎㅎ

기본서를 읽다가 잘 이해가 안되는 부분이 있어서 질문올립니다.
등기의 유용은 그 등기가 무효로 돌아간 후 그 유용합의 이전에 그 부동산에 관하여 제3자가 이를 양수하거나 저당권을 취득하는 등 등기부상 새로운 이해관계를 갖게 된 제3자가 없는 경우에 한하여 유효하다. 87다카 425
판례를 읽으며 머리속에서 그림이 잘 안그려지네요 반대로 새로운 이해괸계를 갖게 된 제3자가 있는 경우에는 왜 무효가 되는걸까요?
그리고 밑은 이와 관련된 14년도 사무관 기출지문입니다,
부동산 소유자와 새로운 채권자 사이에 종전의 무효인 근저당권등기를 유용하기로 합의하고 새로운 채권자 앞으로 근저당권 이전의 부기등기를 마친 경우에, 설령 그 부기등기 이전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 자가 있더라도 위 새로운 근저당권자 겸 채권자는 부동산 소유자에 대하여는 언제든지 그 등기 유용의 합의를 주장하여 근저당권성정등기의 말소청구에 대항할 수 있다.
옳은 지문인데 부기등기 이전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 자가 있다는 것은 등기의 유용이 위 판ㄹ케대로면 무효가 되야 되는 것 아닌가요? 머리가 아프네요 ㅎㅎ

[짧은소견]

무효등기 유용은 무효행위의 추인의 구조와 비교해보면 이해하기 쉬울 듯하네요.
제139조(무효행위의 추인)
무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
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등기가 무효인 경우에도 추인(새로이 유효한 등기로 다루기로 합의)하면 <그때부터> 그것이 유효한 것으로 인정받습니다. 그러므로 그 이전에 이미 등기부상 이해관계를 맺은 자에 대항할 수 없음은 당연하고.

14년도 사무관 기출지문의 함정 = 새로운 이해관계자(에게 대항못함), 유용합의자(소유자에게는 대항가능)

[짧은소견]

무효등기 유용을 합의한 자들은 그 합의의 효력에 복종해야지요. 그러면? 그 유용 이전에 등기부상 이해관계인이 존재함을 내세워 소유자(합의한 자)는 이 유용을 인정해야지 이제와서 그것이 이해관계인 때문에 무효라고 하면 안된다는 것이지요. 함정 발견 하셨나요?

[짧은소견]

민법에서는 이와 같이 유효네 무효네 주장하는 것은 자신이 직접 관련될 때에만 주장가능한 것이 원칙이고, 타인을 빙자하여 자기가 그 타인의 권리나 주장을 대신하는 것은 예외에 속합니다. 채권자대위권도 예외적이고, 제3자를 위한 계약도 전부 예외적인 현상이지요. 민법상의 원칙은 당사자 사이에서만 효력이 발생한다는 것입니다. 그래서 민법은 채권적인 것이 원칙이고 물권은 예외적이기 때문에 등기를 해라 인도해라등등 공시방법을 요구하는 셈입니다. 사적 자치(개인간 자치)가 원칙일 뿐 사회자치, 국가자치가 아님.

[법잘알남소망]

아 새로운 이해관계자에 너무 꽂힌 나머지 지문을 올바로 해석을 못했네요 기출지문은 유용합의자와 소유자사이의 문제였네요 이해 됬습니다. 감사합니다~

[법잘알남소망]

검색해보니 무효등기의 유용에 관해 이미 공인중개사 시험과 변호사 시험 기출에서 설명하신 내용이 있었네요 앞으로 선검색을 먼저 하고 질문을 해야겠습니다 ㅎㅎ