☆ 주택 공급 과잉 해결법 ☆

[rhudown]

주택공급 과잉 해결법.

※ 독자는 필히 도심의 자기지역을 기준으로 분석함을 원칙으로 하고, 타지역의 도심은 과거 수익율이 높은 지역에 관심을 가진다.
※ 이 글이 소형아파트 주인들에게 배달 또는 소형아파트 게시판에 게시되면 소형아파트 주민이 자기 재산을 지킬수 있을 것이다.

1. 주택공급의 현재상황

주택의 현재상황은 분양사의 벌떼영업에의한 공급과잉으로 거래가 감소하고 매매가격도 하락하였으며 도심인근, 외곽 신도시, 도심 재건축 등 새아파트 입주가 예정되어 있어 기존 아파트의 공실이 증가할 가능성이 높다.

새로 입주하는 아파트의 평수는 대부분 30평대가 주력으로 기존 30평대 아파트 거주자들이 부동산을 방문하여 매도 물건을 의뢰하지만 2년 전에 비해 턱없이 하락한 가격에 쉽게 내놓지도 못하고 급매가격으로 내어도 거래가 힘든 상황이다.

2. 부동산 문제 해결방법.

2-1 수요 측면 해결법

한국 경제로 봤을 때 1998년 IMF가 가장 큰 경제 위기였고, 2008년 서브프라임 모기지가 두 번째로 큰 경제 위기였습니다. 사실 2016년과 올해 경기침체는 앞의 경제위기와 비교하여 작은 경제침체이다.

창원을 사례로, 2005년말~ 06년 부동산 하락기에 창원 30평대 아파트의 평균가격이 2억5000만 정도하던 것이 2008년 서브 프라임 모기지때는 2억원까지 떨어졌다.

하지만 이 문제는 도심 20평대 투자수요가 해결하였다. 2009년 7천5만원 정도하던 20평대를 매수하여 빈집으로 1년을 비우더라도 전세를 7000만 정도로 높게내어, 2011년 말경에는 20평대가 1억 6천만원으로 평균 8500만원 상승하였고, 30평대도 평균 2억7000만원까지 올라 7000만원 상승하였다.

즉 20~30평 매도를 1~2년 미루고, 20평대 1채 매수로 전환한 "역발상이 1억5000~최고 2억원의 큰수익을 만들었고 이 사례는 2011년 부산-경남 20평~30평대 급상승 시대를 만든 전략이었다.

현재 상황의 해결법도 이와 같다. 현재 소유한 입주30평대 새아파트 또는 현거주 구아파트를 팔고 싶다면 지금은 물건을 내놓아도 거래가 되지 않고 큰 손해만 보게된다. 만약 2년 내외로 7000만원 높게 팔아 수익을 내기 위해서는 "역발상"으로 30평대 매물 거두고 20평대 아파트를 1채를 매수하여 "대출 1억원을 받고(1년 이자 300만원)" 최대 1년을 비우더라도 전세를 현재 매매가와 비슷하게 높게 부르면, "공급물이 없는 20평대" 전세가격이 상승되고 20평대 매매가격도 동반 상승할 것이다. 다음으로 30평 매매가도 상승하여 2011년 때처럼 1억5000만원의 수익을 만들수있다.

또한 도심의 20~30평대를 매도하려는 사람도 위와같이 역발상으로 대응하면 30평대 물건보다 더 큰수익 2억원의 수익을 만들수 있다. 또한 외곽 신도시에 물린 투자자도 도심의 20평대를 역발상 매수로 대응하면 수익도 만들고 외곽 신도시문제도 어느정도 해결할 수 있다.

결론적으로 현재 주택문제는 "역발상"으로 4000만 내외로 투자하여 2년내외로 1억5000만~2억원의 수익을 만들면 된다. 즉 "공급량이 없고 전세가율이 높아 수익율이 좋은 도심의 20평대" 매수하여 높게 전세를 내어 최대1년을 비우면 간단하다. 그러면 거래량이 증가되어 부동산업소,기타 다수의 국민 모두가 승리할 것이다.

#. 전세가격은 "사용-수익 가격"으로 적정 매매가격 산출의 원인가격이다.

따라서 매매가격이 이것를 기초로 산출되지 않으면 사기-폭탄가격이 된다. 즉 매매가격은 사기-폭탄가격이 될수있으므로, 분양시장에서 "바른정보(예상 전월세가격)"가 분양자에게 제공되지 않으면 분양권은 사기-폭탄가격이 된다. 따라서 벌떼영업 분양자와 현재의 공급폭탄에 당한 분양권자와 입주자는 사기-폭탄가격에 당한 것이다.

예로, 중류층 이하 서민은 1채 또는 입주목적 2주택이던, 자녀를 위한 3주택이던, 집이 전재산의 대부분이다. 예로 외곽 신도시 30평을 투자? 안되면 입주 목적으로 3억원에 샀다고 가정할 경우, 전세가격이 1억5000만원 이라면 유령화될 신도시아파트에 1억5000만원을 투자한 것이다. 즉 외곽 1채에 1억5000만원을 지불한 것은 현재의 경기침체, 공급과잉, "도심의 저평가아파트 (1채 4000만원도 있음)" 등 종합 관계에서 1억원 이상을 사기당한 것과 같다. 따라서 사기당한 다수의 국민-공무원이 행동으로 자기재산을 지키고, 공급폭탄의 주범인 허가실무 공무원(파면?)과 건설사(선분양-후분양의 장단점)를 응징-용서를 해야한다.

2-2. 공급측면 해결법

외곽 신규 분양아파트의 경우, 분양자의 70%는 8세내외의 자녀를 둔 젊은부부이고 공급 과잉의 가장 큰 희생자인 것이다.

물론 외곽 신규 분양아파트의 분양자는 분양가격이 단계적으로 올려 분양하므로, 입주전 매도할 수 있다는 감언에 속아 분양받았으나 팔리지 않아 입주 또는 전세를 놓은 경우가 대부분이다. 즉 90%이상이 "매도 목적"이었으므로, 공급과잉이 되면 분양권은 폭탄으로 변해서 젊은 부부들의 재산1억원 이상을 갉아먹게 된다. 10년을 저축한 것이 한방에 날아갔거나 빚을 1억원 안겨 10년을 갚아야 되는 무희망 인생을 만든 것이다.

예로, 건설사가 외곽신도시에 6개월 단위로 30평형대 내외 2000세대를 1차분양가는 700만원, 2차분양가는 800만원,
3차분양가는 900만원에 분양하면서 단계적으로 분양가격이 오르므로, 1차 분양자는 2차보다 3000만원 싸므로 프리미엄이 3000만이 된다는 감언으로 팔아먹은 것이다.

공급조절하면서 천천히 분양하면 그렇게 될 가능성이 있으나, 입주시 전월세가 도심 구아파트에 미치지 못하므로, 분양사는 새것이라는 전염병과 벌떼영업(수백~수천만원의 소개비)으로 한방의 공급폭탄을 만든 것이다. 즉 입주시 전월세가 도심 구아파트보다 "입지상" 낮을수 밖게 없고, 입주후에는 대다수의 국민-공무원을 속이기 힘듬을 알고 사기분양 공급 폭탄을 한 것이다. 0.01%가 이익을 얻기위해 전국민을 사기친 것이다.

건설사가 사기분양을 했으므로, 건설사는 이에대한 책임을 일부져야 하고 손해를 분담해야 한다. 즉 분양자는 잔금을 납부하지 않고 건설사에게 아파트 환매를 주장하든지, 잔금 2년유예 또는 잔금 연체이자 면제를 주장해야 한다. 그래야 바뀐다.

3. 향후 다수의 대국민-공무원 주택 사기분양 막을 방법

1) 정부는 건설사및 부동산업소가 주변지 아파트와 도심아파트의 "전세가격을 공시를 의무화" 하여 분양자에게 바른정보를 주어 다수의 국민-공무원이 바른선택을 할수있도록 해야한다. 왜냐하면 주택은 중류층이하 서민에게 전재산이기 때문이다.

예로, 25평 가정 시 매매가가 2억원 일때 도심의 구아파트 전세가격이 1억8천만원인데, 외곽의 새아파트의 전세는 1억 밖에 되지 않는다고 하면 잔금 1억이라는 돈이 묶이게 된다.

이것을 대다수 국민-공무원들이 안다고 하면 아무도 외곽아파트에 투자하지 않을 것이다. 같은 전월세라도 20~30년된 도심 구아파트와 외곽 새아파트는 "입지상"의 차이가 많으므로, 도심을 선택할 것이다. 이러한 문제는 "분양시 예상 전세가격 공시제도"가 없기 때문이다. 반드시 법령으로 공시하게 해서 국민들에게 올바른 정보를 주어야 한다.

2) 금융권은 공급자가 제시한 "매매가격(사기가 될수있는 가격)"의 비율(예,70~80%)에 의한 대출을 없애 부실대출을 막고, 전세금액만큼 대출해 주어야 한다. 예로 신축 상가, 빌라, 아파트는 전월세가격 이상으로 대출을 해주어 공급과잉을 맞아 분양자가 쓰러지면 대출은행도 "1채당 5000만원(1000채이면 500억)" 이상 부실을 초래한 과거의 사례도 많다.

3) 재건축과 재개발을 제외하고는 현재 선분양제를 후분양제로 변경하여 법률화하고, 필요시 후분양제를 한시법으로 시행한다.

그래야 건설사들이 선분양제를 악용하여 대국민-공무원을 상대로 사기분양하는 사례가 줄어들 것이다.

4) 전월세 가격 상한제를 도입.

예로, 당해년도 금액 2천만원 이상 전세가격 또는 2억원 이상의 전세시장에서 10%이상을 올린 임대인은 다음 전세는 5%내외로 제한을 한다. 또한 도심 2억원내에 있는 아파트는 전세가격율(80%이상)이 높아 우량한 물건이므로, 실소유자가 매수할 수 있도록 취득세 감면을 시행하여 자가보유율을 높인다.

[변혁과개혁]

전 아파트 문제 해결은 선준공 후분양이라고 봅니다 품질, 건설 중 부도 및 사기 피해 등등 모든걸 한 방에 해결하지 않을까 짧은 개인 생각 입니다

[나인하프]

동의합니다.

[PETER1]

선분양 후준공 제도는 세계적으로도 한국밖에 없음.
일방적으로 건설사에게 유리하고 소비자 (국민)에게 불리한 이 잘못된 제도를 지금까지 모든 정권들이 개선하려는 시도조차 하지 않았음.

[금오창]

맞습니다 선시공 후분양 ok.

[창창대로]

무대책이 최고의 대책이라는 생각을 해봅니다. 시간이 약이라는 생각~~

[마루베니]

40년 후면 초딩 반절로 줄어 든다고 하네요
청소년도 천만 부너졌다죠 1970년대 이후 처음 ..
주택과 부동산은 하향 곡선으로 갈 확율이 높습니다
우리나라만의 특용작물이 있다면 모를까 .. 전답또한 인구 감소로 인한 ..수입해서 먹는게
가성비대비 맏을겁니다

[외로운늙은이]

선순위 저당권 설정 된 아파트에 전세들어가면 전세금 날릴 위험 있어요.