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농가주택 신축을 위한 건축허가와 건축신고의 심사기준

농가주택이나 공장 창고 등 건물을 짓는데 있어서 가장 먼저 검토해야 하는 것으로는 소유권 등 토지사용권과 더불어 지목과 용도지역을 들 수 있다.

다음에 진입도로 요건 충족과 더불어 개별법 특별법 상의 규제 여부를 살펴보아야 한다.

그리고 이러한 것들은 건축법상 건축행위 시 내는 건축허가서와 건축신고서의 심사기준이 되는 것이다.

토지사용권은 소유권이 일반적이겠지만, 지상권 전세권 등이 있다거나 토지사용승락서를 첨부한 임대차(유상)나 사용대차(무상)권으로도 가능하다. 그러나 토지에 관한 아무런 권리가 없는 경우에는, 남의 땅에 함부로 건축을 할 수 없는 것이다.

지목은 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 상태인가를 보아야 하며, 건축법상에서는 이를 대지(垈地)라고 한다. 그러나 이 대지의 개념은 지적관련법 상 지목의 일종인 대지와는 다른 의미다.

건축물은 지목상 대지 뿐 아니라 잡종지나 공장용지 창고용지 종교용지에도 지을 수 있는 것이다.

만일 지복이 농지나 임야라면 그 상태로 그냥 지을 수는 없고, 반드시 농지전용이나 산지전용 등 전용(轉用)절차를 밟아 지목변경을 해야만 건축행위를 할 수 있다.

용도지역에서는 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류, 즉 개발가능행위를 검토할 수 있다.

그리고 얼마만큼 면적에 몇 층을 지을 수 있느냐도 규제하고 있다.

후자에 관한 것이 바로 건폐율과 용적율에 관한 것이다.

건폐율과 용적율이란?

건폐율과 용적율은 국토의 균형있는 개발과 활용을 위한 토지규제라고 할 수 있다.

건폐율을 수평적인 제한이고, 용적률은 수직적인 제한이다.

건폐율은

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것이다.

아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100

건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것이다.

즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다.

그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있으므로, 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다.

건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높다.

그리고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.

통상 농림지역의 건율은 20% 이지만, 계획관리지역은 40%로 되어 있다.

용적율

용적율은 지하층을 빼고 지상으로 얼마만큼 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 말한다.

즉 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다.

여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 x 100

용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적이나 주차용으로 쓰이는 면적은 제외된다.

용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 것은 용적률이 큰만큼 건물을 높게 지을 수 있으며, 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있어 건폐율과 함께 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.

건페율과 용적율의 계산방법

건페율과 용적율의 계산근거인 <대지면적>

대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다.

다만, 건축법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적과 대지에 도시계획시설인 도로· 공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적은 이를 제외한다.

예컨대, 대지에 도시계획시설로 정하여진 완충녹지가 일부 포함되어 있는 경우에는 대지면적에서 이를 제외하게 되는 것이다.

건페율의 계산기준인 <건축면적>

건축면적은 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

건축면적은 주로 건축면적과 대지 면적의 비율, 즉 空地를 확보하기 위한 건폐율 등을 규정할 목적으로 정의된 것이므로, 지표면으로부터 1m 이하의 지하층 부분이나 처마. 차양. 부연 (附椽)등과 같이 대지의 부분을 완전히 점유하지 않아 공지확보(일조. 통풍. 식목. 화재 시 연소 차단. 소화. 피난상 유효한 공간 확보 등)에 비교적 영향이 적은 것은 건축 면적산정에서 전부 또는 일부를 제외한다.

용적율의 산정자료인 <연면적>

하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적

라. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적

건폐율과 용적율에 포함되는 것과 포함되지 않는 것

1. 지하층

건페율 산정의 바닥면적에 산입되지 않으며, 용적율을 산정하는 연면적에서도 제외한다.

2.데크

데크는 건물 본체로부터 1m 이상이 되는 부분을 건축면적에 산입한다.

3. 필로티의 층수 산입

피로티란 지상 층 부분이 기둥 등으로 이뤄져 통행공간이나 주차장등으로 활용할 수 있는 개방된 공간을 말한다.

즉 지면에 닿는 접지층에 있어서 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조로서, 미관은 물론 범죄예방, 습기, 진동방지, 주차장 활용에 유용하다.

건축법에는 벽면적이 1/2이상이 개방된 공간(open)으로 되어있으면 피로티와 유사한 구조로 보도록 규정하고 있다.

피로티 및 유사한 구조가 공중의 통행 또는 차량의 통행ㆍ주차에 전용되는 경우와 공동주택에 설치된 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 않는다.

또한 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실ㆍ계단실ㆍ승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함)가 설치되어 있는 경우에는 건축물의 높이 산정에서 피로티의 층고를 제외할 수 있도록 하고 있다.

가령 다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개 층 이하여야 하는데, 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하게 된다. (건축법 시행령 제119조(면적ㆍ높이 등의 산정방법)

[민원질의]

지하1층에는 근린생활시설을, 지상1층은 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 하고 지상2∼5층은 다세대주택(다가구 2∼4층)을 건축함에 있어 피로티부분이 주택의 층수산정에 포함되어야 하는지 여부

[회신내용]

건축법령시행령 별표1 제1호 다목 및 제2호의 규정에 의거 주택의 층수를 산정함에 있어서는 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주택의 주차장으로 사용하는 경우에는 동 피로티 부분은 주택의 층수산정에서 제외하는 것이나, 주택을 근린생활시설 등 타용도와 복합으로 건축하는 경우에는 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우라도 이는 주택의 층수산정에 포함되는 것임 (건축58070-2235:’01.9.4)

4. 발코니와 베란다

발코니와 베란다는 흔히 혼용하거나 구별하지 않지만, 양자는 엄격히 다른 개념이다.

발코니와 베란다는 1m 이를 초과하는 부분을 건축면적에 산입한다.

발코니(Balcony)는 거실공간을 연장시키는 개념으로 건축물의 외부로 돌출되게 단 부분이다.

서양건축의 노대(露臺) 중 하나로 지붕은 없고 난간이 있으며, 보통 2층 이상에 설치한다.

건축법시행령에서는 "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토해양부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다 고 규정하고 있다..

베란다(Veranda)는 1, 2층 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 곳으로, 일반적으로 1층 면적이 넓고 2층 면적이 적을 경우 1층의 지붕 부분이 남게 되는데 이곳을 활용한 것이 베란다이다.

정확한 의미의 베란다는 건폐율이나 용적율과는 관계없다고 볼 수 있다.

5. 포치와 테라스

포치(Porch)는 출입구 위에 설치해 비 바람을 막는 곳으로 건물의 현관 또는 출입구에 설치되는 것으로 방문객이 집주인이 나올 때까지 기다리는 공간이다.

입구에 가깝게 세운 차에서 비바람을 피해 주택의 내부로 들어가게 하는 역할도 한다.

포치도 1m가 넘으면 그 초과면적은 건축면적에 산입된다.

[포치]

테라스(Terrace)는 정원에 지붕이 없고 건물보다 낮게 만든 대지로서, 정원의 일부를 높게 쌓아올린 대지(臺地)를 말한다. 거실이나 식당에서 정원으로 직접 나가게 하거나 실내의 생활을 옥외로 연장할 수 있게 한다.

테이블을 놓거나 어린이들의 놀이터, 일광욕 등을 할 수 있는 장소로 쓰이고, 건물의 안정감이나 정원과의 조화를 위해 만들기도 한다.

일반적으로 지붕이 없고 실내 바닥보다 20cm 정도 낮게 하여 타일이나 벽돌·콘크리트 블록 등으로 조성한다.

테라스는 건축면적과 상관없다.

토지의 건폐율과 용적율을 알아보는 방법

해당 토지의 건폐율과 용적율에 관한 것은 별도로 그 지역(지방자치단체)의 건축조례를 찾아 들어가 보아야 정확하게 알 수 있다.

지방자치단체의 건축조례를 찾는 방법은 두 가지가 있다.

첫째는 해당 시 군의 홈페이지로 들어가 법령정보를 찾아 들어가는 방법으로 가장 쉬운 방법이다.

그러나 구(區)나 군(郡)의 경우에는 예외가 있다.

구(區)의 경우에는 특별시(서울)나 광역시(인천 대전 대구 부산 광주 울산)의 조례를 보아야 한다.

예컨대 서울시 은평구는 서울특별시 조례를 보아야 한다. 또 인구 50만명 이상의 특례시에는 비자치단체 구(區)가 있는 데, 이 경우에는 관할시의 홈페이지로 들어간다. 일산동구나 덕양구는 고양시로, 분당구는 성남시로 들어가야 하는 것이다.

광역시 내에 있는 군(郡)은 소속 광역시의 조례를 보아야 한다. 예컨대 강화군 옹진군(인천), 달성군(대구), 기장군(부산) 등의 경우가 그러하다.       

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