리뷰 경매 권리 분석 이렇게 쉬웠어? -파이팅 팔콘- (독서 후기) 2편

[Amor Fati]

아모르파티입니다. 글을 다 쓰고 저장을 하려 하니, 1회 올리는 글의 용량초과라 하여 이리저리 머리굴려보다가 나눠서 쓰게 되었습니다. 양해바랍니다. ㅎㅎㅎ

제3장 경매 실적 4 STEP

Step 1 물건 검색

초보인 나는 공부한 수준에서 처리할 수 있는 쉬운 물건을 찾고 어떻게 처리하더라도 손해되지 않을 입찰가를 정하고 무조건 입찰해봐야 한다.  경험만큼 더 좋은 공부는 없다.  패찰을 하더라도 일단 시작해야 다음 단계로 나아갈 수 있다.

1/ 실패하지 않을 지역 선택 기준

내가 잘 아는 곳, 내가 살고 싶은 지역, 신규 아파트 단지, 대단지, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 브랜드가 좋은 곳.

서울 임장을 다녀보니 서울은 좋은 데 초기투자금액이 너무 크다. 그래서 많은 사람들이 경기도에서 경매를 많이 하는 것 같다. 앞으로, 서울 한 번, 경기도 한 번 이렇게 임장을 다니기로 했다. 올해 휴가 때 무엇을 할까 고민했는데, 임장과 입찰로 시간을 보내볼까 한다.

2/ 쉬운 물건으로 시작하기

- 말소기준 이후로 모두 소멸되는 물건 (유료정보 사이트의 등기부 현황에 ‘인수’라고 기재되어 있는 물건은 패스)

- 명도에 어려움이 없는 물건 (임차인이 전혀 피해를 입지 않는, 즉 보증금 전액을 배당받는 임차인이나 소액임차인이 점유하고 있는 물건.  임차인이 배당을 받으려면 낙찰자의 ‘명도확인서’가 필요하므로 원만한 협의를 통해 수월하게 명도할 가능성이 높음)

Step 2 온라인 조사

- 유료정보 사이트에서 해당 물건 검색 (등기부등본, 임차인 현황 파악, 매각물건명세서, 현황조사서 조회 등)

- 포털 사이트를 통한 검색

A/ 주변 환경과 편의시설 조사 (도시의 규모, 인접한 도로나 지하철 현황, 주변 학교 및 병원, 편의 시설 위치 파악)

B/ 해당 물건 파악 (동간 거리 확인, 남향인지 여부, 도로와 인접도 정도, 앞이 막혀 있지 않은가 등)

C/ 주요 시설과의 거리 측정

D/ 거리 뷰로 지역의 특성과 부위기 살피기

- 매물 시세 및 실거래가 조사 (제일 저렴한 물건이 얼마이고 어떤 물건인지 기록해 둘 것 & 현장조사 시 왜 그 가격인 지 알아볼 것!)

Step 3 오프라인 조사

동네 한 바퀴 돌아보기

세 곳 이상의 중개사무소에서 시세 파악하기 (부정적으로 말했던 중개사무소 소장을 법원 입찰일에 만난 경우도 있음 -.-)

체납관리비를 알아보기 (체납관리비를 낙찰자가 내기 때문에 연체하는 경우가 많고 낙찰자가 인수하는 것은 공용 관리비): 체납된 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액이 얼마인지, 연체 이자 (체납 관리비에 포함되었는지 여부), 연체된 기간 파악하기 (3년이 지난 체납관리비는 인수하지 않음)

물건 조사 체크리스트 만들어 활용하기

※부동산에서 물어볼 리스트

디테일을 가지고 부동산에 들어가야 서로 시간 낭비를 하지 않는다.

팔기 전에 나 자신에게 물어보자. ‘나라면 과연 이 가격에 사겠는가?’

- 현재 최저 매물 가격이 얼마인가요? -> 최저 매물 가격보다 낮게 내놓으면 물건이 나갈 가능성이 높기 때문이다.

- 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

- 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요? -> 수요자 입장에서 이 물건이 아닌 경쟁 물건으로 볼 수 있는 비교 대상 물건의 장/단점 및 가격 파악 역시 해야 한다.

- 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요? -> 중간층 물건을 내가 내놓더라도 저층이나 탑층의 가격이 많이 낮다면 수요자가 저층/탑층을 선호할 수 있기 때문이다.

- 그 물건이 매도가 잘 안되는 이유는 무엇인가요? -> 부동산 경기 때문인지, 주변 공급 물량이 많아서인지, 물건 자체에 하자가 있다든지, 가격이 맞지 않다든지 하는 이유를 파악해야 한다.

Step 4 경매 입찰

1/ 입찰가 산정하기

투자 수익 = 매도가격 – 투입비용

투입비용은 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비용 + 수리비 + 기타세금

법무사 수수료: 일반 아파트는 50만 원 전후, 사건이 복잡하고 어려운 경우 100만 원 정도

명도비: 팔콘님의 경우 1억 원당 최대 100만 원 책정

수리비: 셀프는 평당 50만 원, 인테리어 업체는 평당 70만 원 예상.  행복재테크 카페의 ‘인테리어 노하우’ 게시판 참고.

2/ 입찰자 유형 파악

낙찰을 받아야 한다는 조급함에 높은 가격에 낙찰을 받으면 모든 것이 어려워진다.  수익을 내기 위해서 명도비나 수리비는 줄이고 매도 가격은 높여야 하므로 거래 자체가 어려워질 수 있다.  아래와 같이 다양한 유형의 입찰자가 있으므로 본인의 입장에서만 수익을 계산하여 입찰에 패찰 하였다고 해서 ‘낙찰 가격이 이해가 안 된다. 경매도 별 볼 일 없다 보다.’라고 섣부른 판단을 하지 말자.  경매는 조급함보다는 꾸준함이 성공으로 이끌어 준다!

- 유형 1: 부동산 매매업자.  개인은 양도세 중과세가 되지만 이들은 일반 세율로 종합소득세를 내며 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 더 넓다. 따라서 개인보다 입찰 가격을 좀 더 높여 쓸 가능성이 높다.

- 유형 2: 수리 후 높은 가격에 매도.  이들은 수리하여 높은 가격에 매도할 의도가 있으므로 일반 개인보다 높은 가격에 입찰에 들어오는 경우가 많다 (단, 평형이 커질수록 수리비 대비 가치 상승의 효과가 떨어지는 것을 알아야 한다).

- 유형 3: 보유하다가 시세 상승 시 매도.  교통 호재, 혹은 재건축/재개발 진행 지역의 물건은 물건 자체가 많지 않기 때문에 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많다.

- 유형 4: 실거주자 (내가 생각할 때 제일 강적).  양도세 부담이 없고 실거주 목적이기 때문에 입찰가격을 높게 쓰는 경우가 많다.

- 유형 5: 초보 투자자. 많은 투자자들을 혼란스럽게 만드는 유형.  예측 불가 (트럼프같은 XXX).

- 유형 6: 낮은 가격으로 꾸준히 입찰

3/ 입찰 당일 체크리스트

A. 법원 가기 전에 챙길 것

- 본인 입찰시: 신분증, 도장, 입찰보증금 (신한은행 계좌 추천, 현금보다는 수표)

- 대리인 입찰시: 입찰자의 인감증명서, 위임장, 인감도장, 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금 (대법원 경매정보 사이트에서 파일을 다운받아 입찰자 본인의 인감도장 찍기)

- 2인 이상 공동 입찰시: 공동 입찰 신고서, 공동 입찰자 목록, 불참자의 인감 증명서와 위임장 및 인감도장, 입찰자 또는 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금

B. 입찰서 작성해서 제출하기

- 입찰표 작성, 매수 신청 보증 봉투에 돈 넣기, 입찰 봉투에 입찰표와 매수 신청 보증 봉투 넣기, 입찰함에 입찰 봉투 넣기, 기다리기, 개찰

- (입찰표에서) 입찰가격 (전날 미리 기입하자! 단위 앞에 ￦ 표시해서 단위 틀리지 말자! 현장 분위기에 휩쓸려서 충동적으로 입찰 가격 고치지 말자!)

- 보증 금액: 통상 최저 매각 가격의 10%, 재매각 사건이라면 최저가격의 20% 혹은 30%

- 차매수 신고: 최고가 매수신고인이 사정에 의해 대금을 미지급할 경우 그 보증금을 몰수하고 차순위 신고인에게 매각을 허가한다. 그러나, 차순위 신고인은 낙찰 대금을 완납할 때까지 입찰보증금을 반환받을 수 없다.

C. 입찰 시 주의사항

- 입찰가격 수정 불가

- 입찰 가격 기재는 신중하게: 저자는 입찰 금액 앞 단위에 ￦를 먼저 써 둔다고 함. 또한 입찰 전날 여유 있게 입찰표를 미리 작성해둔다고 함.

- 개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재 (개별매각사건에 물건 번호를 적지 않으면 무효)

- 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효 (그러므로 현금 대신 수표로 보증금을 준비하는 게 낫다)

- (경매 특성상 당일에도 사건이 변경 혹은 취하될 수 있으니) 대법원 경매 사이트를 통해서 입찰 물건의 기일 변경 신청서가 접수되었는지 살펴보고 출발. 그리고, 경매 법정에 도착하면 게시판에서 당일 진행 사건의 목록을 반드시 확인하고 입찰에 참여할 것!

제4장 낙찰 후 수익 3 STEP

Step 1. 잔금 납부

- 소유권 이전 절차

낙찰 -> 매각허가 결정 (일주일: 말랑말랑한 기간 by 쿵샘) -> 항고 기간 (일주일) -> 잔금 납부 (한 달) -> 배당 기일 (잔금 납부일 후 한 달)

잔금 납부 후 법무사에게 소유권이전등기 업무를 맡기면 됨 (통상 50 ~ 100만 원 정도, 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정)

- 잔금 준비

감정가의 70%, KB 시세의 40~70%, 낙찰가격의 80%를 비교하여 가장 낮은 금액으로 대출이 실행됨.

주거래은행보다는 대출상담사들이 소개하는 은행 중 가장 좋은 조건을 제시한 은행과 대출 실행할 것.

최우선변제권이 있는 경우 대출 한도에서 이 금액을 제외하고 대출을 해주는데, 이를 ‘방 공제’라고 함.  특히 다가구에 미치는 영향이 큰데 방 공제를 하지 않고 다가구 담보대출을 받으려면 ‘신탁대출’을 이용할 것 (부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 대출을 받는 것).  팔콘샘의 강의를 듣고 나니 이제서야 무슨 말인지 이해가 됨 ㅎㅎㅎ

총부채 상환 비율에 따른 대출 규제로 인하여 대출은 일정 금액 이상 (일반적으로 2~3건)으로는 실행되지 않음. 이 단계를 넘어가면 사업자 대출을 받게 됨 ('이래서 오프라인 수업들 받는구나' 하게 됨.  팔콘샘 감사합니다!!!)

Step 2 명도

- 적절한 명도비용: 최후의 수단인 강제집행 비용을 기준으로 합의금 (이사 비용)이 책정. 집행 수수료와 노무비 등을 고려시 평당 7만 원이니 30평이면 2.1백만 원 정도이나 저자는 평당 10만 원 정도로 책정한다고 함 (법대로만 한다면 소유권 이전 후 이사하기까지 부당 이익금과 강제집행 비용까지 청구할 수도 있으나 보이지 않는 기회비용과 스트레스를 고려한 것)

※ 명도를 위한 점유자의 대화

저항감을 최소화하기 위해서 낙찰자가 아닌 대리인으로 삼자 화법을 통한 대화를 시도했고, 점유자에게 도움을 주기 위해 방문했다는 것을 강조하면서 낙찰자의 의사를 분명하게 전달하기

첫 번째 만남 혹은 방문

(부재 시 남기는 메모) 낙찰자 대리인입니다. 낙찰 후 절차와 관련하여 의논할 사항이 있어 방문했습니다. 연락 주시기 바랍니다. 010 – XXXX – XXXX

(낙찰되었다고 해도 항고할 수도 있다 하던데요?) 특수물건이 아닌 일반물건은 특별한 사유가 없으면 항고가 잘 받아들여지지 않습니다. 항고한다고 해도 공탁금을 걸어야 하고 항고가 기각되면 그 돈을 몰수당합니다.  그런 잘못된 정보로 해결하시려고 하다가 더 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

(이사비는 얼마나 줄 건가요?) 민사 집행법으로 인해 낙찰자가 인도명령을 신청해 인용되면 바로 강제집행이 가능할 뿐 아니라 점유 기간에 따른 부당이익금을 점유자에게 청구할 수 있습니다. 그리고, 낙찰자 입장에서 이사비를 지급할 의무도, 이유도 없습니다. 하지만, 빨리 집을 비워주시면 낙찰자에게 이자비용과 기회비용 등을 아낄 수 있으니 낙찰자가 이사비를 일정 부분 보전해드릴 용의가 있습니다.

두 번째 만남 혹은 방문 –이사비 협상

합의를 하더라도 점유자에게 법적인 절차 및 유의사항을 담은 문서를 전달하여야 하는데, 이는 말보다 문서가 상대방을 압박하는 데 효과적이기 때문.

- 명도를 위한 법적 절차

A. 인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청할 것. 강제집행을 하려면 그 전에 인도명령 결정문을 받아야 하며 합의와 상관없이 낙찰 잔금을 납부하자마자 신청할 것. 보통 법무사가 잔금 납부 및 소유권 이전 업무를 하면서 인도 명령을 같이 신청해 줌 (서비스로 해주세요! By 쿵샘).  

B. 낙찰 후 6개월 이내 신청해야 하고 대상자는 대항력이 없는 임차인, 채무자, 소유자, 말소기준권리보다 후순위인 자로 점유의 권한이 없는 자임.

C. 인도명령 신청에서 강제집행까지 통상 4주 정도 시간이 소요됨

Step 3 임대 및 매매

경매의 진정한 꽃은 ‘매도’이자 가장 어려운 부분이다!

1. 내 집을 잘 팔리게 만드는 노하우

A. 매도시기에 따라 가격을 조정하기

12월 중순 ~ 2월 초순 (구정 전): 1차 성수기

2월 중순 ~ 8월 중순: 1차 비수기

8월 중순 ~ 9월 초순: 2차 성수기

9월 중순 ~ 12월 초순: 2차 비수기

입찰 전부터 매도시기를 고려해라! 낙찰부터 명도까지 소요되는 기간을 3개월로 잡고 낙찰 후 3개월이 지난 매도 시기가 성수기인지 비수기인지 미리 따져 보고 입찰하자.

B. 빈 집이 유리하다.

C. 집의 첫인상을 깨끗하게 만든다 (너무 지저분하면 청소업체를 이용하자).

D. 인테리어로 가치를 높인다.

- 대형 아파트는 공사비 대비 인테리어 효과가 크지 않으므로 인테리어 비용만큼을 반영한 매도가격에 매도하는 것을 추천

- 소형 아파트는 인테리어 효과가 크므로 인테리어를 한 비용을 반영한 매도가격에 매도하는 것을 추천

- 다세대 및 단독주택은 인테리어 효과를 극대화할 수 있음 (물건마다 면적이나 구조가 다양하여 시세가 일정하게 정해져 있지 않기 때문). 특히 세금 계산 시 공사비를 비용으로 공제받을 수 있는 부동산 임대/매매 사업자들은 수리를 적극적으로 활용하는 편

제5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

1. 쉬우면서 돈 되는 물건 찾는 방법

- 저층/탑층이더라도 단점이 보완될 수 있다면 투자하라.

- 대형 평수는 무조건 피하지 말고 해당 물건의 수요자들이 그 평수를 어떻게 받아들이는지 알아보라.

- 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자. 대부분의 사람들이 신건보다 유찰되어 가격이 떨어진 물건 위주로 검색하는 사람들이 많은데, 저평가된 물건은 신건에 낙찰받아도 수익이 나기 때문에 유찰되기를 기다렸다가는 남의 물건이 되기 십상이다 (유로 정보 사이트에서 감정평가일로부터 1년이 지난 물건’의 조건 검색 추천).  

- 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별 매각에는 흐르는 물건이 나올 수 있다.

- 물건 사진을 보고 특이사항 찾아보자: 복층, 2개 호실로 나뉜 구조, 필로피 2층 등

2. 경매뿐 아니라 공매도 투자하자

- 공매는 경매에 비해 관련 정보를 얻기가 더 어렵고,

- 명도를 위해 인도명령이 아닌 명도소송이라는 법적 절차를 거쳐야 하지만

- 그러다 보니 경매보다 경쟁이 덜하고 낙찰 가격도 낮으며 명도소송과 강제집행보다는 대부분 합의로 명도가 마무리된다.

- 또한 컴퓨터나 스마트폰을 통해 입찰이 가능하다!

- 경매와 공매가 동시에 진행되어 매각된 물건은 먼저 낙찰대금을 납부한 쪽이 승자가 되므로 경매 낙찰가를 먼저 확인하고 경매 낙찰가보다 낮은 가격에 공매 낙찰을 받고 먼저 낙찰 대금을 납부하는 선수도 있다.

3. 단기에 큰 수익 내는 상가 투자

- 고정된 시세가 아닌 월세 임대가격에 따라 매매가가 정해지기 때문에 큰 수익을 낼 수 있다.

- 시세 차익뿐 아니라 월세 수익도 얻을 수 있으므로 매매하기까지 긴 호흡으로 기다릴 수 있다.

- 상가의 경우 ‘사업자 등록일’로 대항력을 판단하며 임차인의 권리행사는 ‘환산 보증금’에 따라 달라진다. 환산 보증금은 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 대한 금액을 말하며 ‘환산 보증금 = 보증금 + (월세 *100)’이다.

- 월세를 따지지 않고 보증금만으로만 따지는 주택과 달리, 상가는 환산보증금이 최우선변제권의 기준이 되기 때문에 실제로 보장받는 소액임차인은 거의 없는 것이 현실이다.

감사합니다.  여기서 맺은 인연 소중히 여기겠습니다.

-신중함과 과감함이 중용을 이룰때-

[희망부자♡]

우와~~2편까지 최고세요~~^^
정리도 너무 잘 해주셨네요~~!!
감사합니다~~

"경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?!"
최고고수 팔콘님이 본인의 노하우를 초보들이 쉽게 이해하고 따라하도록~~너무 잘 만들어주셔서~~엄청 도움되는 책이에요~~^^

팔콘님의 가르침따라~~수익이 나는 멋진 낙찰 잘 받으시기를 응원드릴게요~~^^

[Amor Fati]

네. 제게 딱 맞는 책이었습니다. ㅎㅎㅎ

[SARAH]

책 정리 해 주신 거군요..잘 읽었습니다

[클라라88]

팔콘님 책을 자세히 정리해주셔서 잘 보았습니다, 감사합니다^^

[송건(송도건물주)]

우와 정말 자세히 정리하셨네요,
저도 정리 참 좋아하는데~ 정리는 남을 위해서가 아니라 하면서 본인 스스로의 이해가 더 깊어지는것 같아요~
좋은 서평 잘 봤습니다 :)

[28기 나도 건물주]

내용 정리를 너무 잘하셨네요~^^