둔촌주공 12월말 일몰 예정인 양도세5년간 면제를 방안

[경호처장]

올 12월말로 일몰되는 양도세 5년간 면제에 대해 이제 2개월정도 밖에 남지 않은 상황에서 다시한번 그 조건들을 살펴보고 정부에서 한시적으로 조세특례제한법을 통해 다주택자들까지도 5년간 양도세 면제라는 큰 혜택을 주고 있는 상황이니 만큼 이번 기회를 통해 투자 수익 뿐만 아니라 절세 혜택을 동시에 누리는 기회가 되어야 할 것입니다.

조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2013.5.10]

위 법 조항을 단순하게 요약하면 아래와 같이 이해 하실수 있습니다.

구  분	적  용  대  상	적  용  기  간	혜      택
적용 조건	• 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 주택중 아래에 해당하는 주택	• 2013. 4. 1.2013. 12. 31. 해당기간에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불	• 취득후 5년간 양도세 전액 면제
	1) 신규분양주택		• 5년 경과후 양도시 취득일로부터  5년간 발생한 양도소득금액을 공제
	2) 미분양주택
	3) 1세대1주택자가 보유한 기존주택
	(일시적2주택자 포함)
특례	기존주택 양도시 이 기간에 구입한 주택은 주택수 산정에서 제외

☞ 1세대1주택자 보유기간은 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

    즉, 매도자가 해당 주택에 대해 양도세비과세 요건을 갖춘 매물이어야 한다는 것임.

    5년간 양도세 면제대상 주택 매도시 단기매매 또는 다주택자도 100% 면제됨.

    단, 양도세는 100% 면제이나 농특세는 양도세 면제세액의 20% 납부.

■ 둔촌주공아파트는 양도세 5면간 면제 기준에 해당되는지 여부

둔촌주공아파트는 가격(6억원이하)면에서는 일부 평형이 해당되는 상황이나 면적부분에서는 전 평형이 85㎡ 이하에 해당되기에 양도세 면제 기준에 해당됩니다. 둔촌주공과 같이 오래된 아파트들이 건축물 대장상에 전용부분이 따로 구분되어 있지 않아 심심치 않게 둔촌주공의 저층22평(고층31평) 이상 평형대의 매물에 대해 매수를 준비하면서 양도세 5년간 면제가 적용되는지 문의가 이어지고 있는 상황인데

둔촌주공아파트의 역사적 배경이 예전에 국민주택규모만을 분양하던 주택공사에서 분양했던

아파트이기에 둔촌주공의 전용면적이 국민주택규모인 85㎡이하로 분양했다는 증명을 현재 LH공사 민원실을 통해 확인발급을 받을 수 있는 상황이기에 큰 문제는 없는 상황입니다.

따라서 둔촌주공의 전평형에 대해 1세대 1주택 매물을 2013년 12월말까지 계약하는 경우에는 5년간 양도세 면제를 받을 수 있습니다.

■ 1세대1주택 확인 방법

통상 현장실무에서는 매도자들이 매도전에 먼저 확인서를 발급받아 놓을 수 없는 상황이기에

매매시 특약사항에 '양도세 면제 대상 주택이 아니라면 계약을 해지할 수 있다' 는 조항 또는 '손해 배상 문구'를 삽입하여 계약하고 중도금 지급일 내지는 늦어도 잔금 지급일까지 매도자가 1세대1주택 확인서 발급을 해주기로 하는 조건을 명시해서 계약하는 것이 필요 합니다.

통상 계약이후 매도자로 하여금 바로 구청 부동산 정보과에 신청를 하게 하는데 3～5일 정도면 발급이 되고 있습니다.

☞ 신청시 준비서류 : 신분증, 주민등록등본(가족이 함께 등재되어 있지 않은 경우 가족관계증명원),

                            매매계약서 사본

                            대리인이 신청할경우 위임자의 자필서명이 있는 위임장과 매도인 신분증사본이

                            추가됩니다.

☞ 수령시 준비서류 : 통상 3～5일 정도면 접수한 구청으로부터 수령하라는 연락이 옴.

                             수령자신분증, 접수증, 매매계약서 원본2매

   아래와 같이 매매계약서 원본 2매에 1세대1주택이라는 확인 날인을 해줌.

■ 둔촌주공 아파트에 대한 매수 전략

현재 둔촌주공의 시세 흐름은 약보합세가 이어지고 있는 가운데 하한가 매물 위주론 거래가 이어지는 모습입니다.

12월말까지 계약하는 경우까지 양도세5년간 면제가 적용되기에 아직 시간적으론 그리 급박한 상황은 아니지만 통상 매매계약이후 잔금까지 40～60일 정도의 시간이 소요되는 측면을 고려하면 이제 서서히 매수를 준비해야 할 시기로 판단되고 더군다나 강동구청과 협의가 마무리된 건축심의 수정보완안이 다시금 강동구청에 제출된 상황이기에 11월초순엔 서울시에 제출될 것으로 알려지고 있어 11월중 건축심의가 유력하게 예상되는 상황입니다.

따라서 그 결과에 의해 가격 변화가 예상되는 상황이고 대다수 소유자들의 경우에도 그 결과를 보고 매도하자는 심리 확산으로 저가 매물이 많지 않은 시장 상황이 나타나고 있어 시장에서 실제 저가 매물은 극소수에 불과한 상황이 나타나고 있는데 이를 고려하여 준비된 대기매수자들의 경우 양도세 면제라는 절세 효과와 둔촌주공의 높은 투자 수익을 겨냥한 발빠른 매수 선택이 필요해 보입니다.

지난 9월에 비해 소폭 가격을 하향 조정하여 매도를 기다리는 매물들이 극소수 눈에 보이는 상황이기에 건축심의 결과가 나오기전 하한가 매물 위주론 선점 전략도 필요해 보입니다.

이제는 모두가 어느정도는 알고 있는 내용이였지만 현재의 부동산 시장 상황으로 인해 다주택자들까지 양도차익이 얼마이든지 단기에 매매하든지 관계없이 5년간 양도세를 면제해 준다는 정부 정책에 대해 크게 생각하지 못하는 분위기가 형성되고는 있지만 장기적인 것을 고려하면 이 혜택을 결코 쉽게 판단하지 말고 충분히 이용할 수 있는 방법을 찿아야 할 것으로 판단됩니다.

특히 둔촌주공과 같이 재건축이후 가격 변화가 더욱 크게 예상되는 지역에 대한 투자는 필히 이를 고려하여 다시오지 않을 기회를 잡는 투자를 고려해야 할 것입이다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.