절대해서는 안될 부동산투자 10계명(1)

[김형선]

절대해서는 안될 부동산투자 10계명(1)

박근혜 정부가 출범한지도 1년이 넘어섰다!

아마도 2014년에는 부동산 경기를 헤쳐 나가기 위한 여러가지의 강력한 부동산 드라이브 정책이 나올 것이라 예상이 되면서, 점차적으로 나라 경제도 회복되리라 예상된다.

 현재 대한민국의 경기 침체는 물론 부동산 시장의 약세로 인하여 최근 부동산 시장은 거래 뚝-이라는 심각한 시장상황과 더불어 꽁꽁 얼어 붙어있다.

이것을 박근혜 정부는 2014년에 솔루션을 제시하여야 한다.

부동산 투자의 전문가 들은 이 같은 열악한 시장 상황에서도 틈새 시장을 공략하는 전문가

다운 해결책이 있겠지만, 부동산의 전문지식을 갖추지 않은 일반 투자자들은 사야할지, 팔

아야할지, 계속 보유하고 있어야할지 결단을 내리지 못하고 있다.

이 같은 부동산 시장 상황에서 원칙 없는 부동산 투자는 백전백패(白戰白敗)뿐이며, 이른바

부동산 투자를 함에 있어서 절대 해서는 안될 다음 10가지를 명심하여야 할 것이다.

1. 묻지마 투자는 절대해서는 안된다.

부동산은 사두기만 하면 돈이 된다(Buy and Holding)는 잘못된 인식으로 일부 시민들은 그

릇된 부동산 개발정보와 과도한 대출로 묻지마 투자를 하던 시절이 있었다.

우리나라에서1960, 1970년만 하더라도 대기업들은 금융기관의 대출과 여유자금만 있으면

묻지마 투자 식으로 땅(비업무용토지)을 사들이기 시작한 시절이 있었다.

그러나 이 당시는 부동산 가격이 폭등하던 시절이라 별 문제가 없었지만 현실은 그렇지가

못하다. 절대로 묻지마 식 투자는 금지하여야 할 첫 번째라는 것을 명심하여야 한다.

2. 남이 하니까 나도 하는 떼거리 투자는 금물이다.

7년전 이야기 이지만 2007년 4월 송도 오피스텔 더 프라우에 전국에서 수십만 명이 몰려들었다.

우리나라 부동산 역사 상 분양 경쟁률이 강남 도곡동 렉슬 아파트가 4500 : 1의 경쟁률로 최고를 기록하였었지만 인천 송도 오피스텔 더 프라우의 경쟁률은 5000 : 1 이 넘는 과다 경쟁으로 우리나라 부동산 역사를 뒤흔들어 놓았다.

전국의 부동산투자자들의 마음을 송두리째 흔들어 놓은 이 오피스텔은 송도신도시에 건립

되고 주변 시세보다 싼 분양가, 그리고 청약통장이 필요 없고 분양권 전매가 가능하다는 달

콤한 유혹 때문에 5조원이 넘는 유동 자금이 몰렸지만 ‘떼거리 묻지 마’식 투자로 인해 낭패

를 보는 사례들이 간혹 있으니 주의해야 한다.

3. 과도한 대출을 낀 부동산 투자는 하지마라,

서울 강남구에 거주하는 김모씨는 2006년 12월 리모델링 가능 년수가 20년에서 15년으로

단축된다는 부동산 뉴스를 듣고서 뒤늦게 수도권 내 신도시와 택지개발 주변 20평대 소형

아파트를 여러 채 매입하였지만 거의 꼭짓점 상태에서 매입한 소형 아파트는 매입 뒤 가격

이 정체되어 있고 정부의 부동산 강공책으로 오히려 하락할 기미를 보이고 있다.

본인의 아파트와 신용대출로 총 5억원의 대출을 받아 투자한 20평대 아파트에 대한 금융 비

용과 더불어 아파트 가격 하락세까지 겹쳐 요즘 김모씨는 잠을 제대로 이루지 못하고 있다.

김모씨는 연 평균 소득이 6000만원이 채 되지 않음에도 불구하고 5억원 가량을 대출 받아

어찌할 바를 모르고 있다. 엎친데 덮친격으로 정부는 주택가격 안정 정책으로 주택에 대한

고강도 규제로 DTI(총부채상환비율),LTV(총부채상환비율)등 초강공 정책을 펼치는데다 주

택담보대출 금리가 재차 오를 가능성이 많기 때문에 김모씨의 사례처럼 과도한 대출을 낀

투자는 삼가야 한다.

4. 정부의 부동산정책을 알면 돈이 보이기 때문에 절대 정부의 부동산 정책에 대립되는 투자를 하지 마라.

얼마전 부동산 재테크 강의장에서 질문을 받은바, “교수님! 저는 정부의 부동산 정책을 믿

지 못하기 때문에 정부의 부동산정책과 역으로 투자해서 돈을 벌렵니다.”라는 질문을 받고

우리 정부가 참으로 부동산 정책을 잘못된 방향으로 시행하고 있다는 것을 피부로 느끼었

다.

그러나 정부의 부동산 정책과 거꾸로 가는 부동산 투자법은 현재처럼 불안정한 부동산 시장 환경에서 투자 시 가장 주의해야 할 점이다.

‘지피지기면 백전백승’이라는 말이 있듯이 정부의

부동산 정책을 정확히 이해하고 그에 따른 투자 전략을 준비하는 게 필요한 것이지, 정부의 부동산 정책과 맞선다는 것은 계란들고 바위치기나 마찬가지이다.

5. “부동산 무조건 사두면 오른다” 이 말은 잘못된 말이다

몇 년 전만 하더라도 개발 호재가 있는 정보를 미리 입수해 부동산 투자자들에게 추천을 해

주고 일정 수익을 올리게끔 도와주는 경우가 많았지만, 요즘은 부동산 시장 분위기상 쉽지가 않다.

강남 일부 등에서 아직도 기생하고 있는 기획 부동산의 꼬임에 넘어가 강원도 원주,평창,서

해안 고속도로를 따라 군산, 해남, 서산, 당진, 경기도내에서 아직까지 토지거래허가구역으

로 지정되지 않은 여주,이천 ...... 등의 토지를 시가보다 몇 배 비싸게 무조건 사들여 제 때

팔리지도 않아 과도한 대출 이자까지 어렵게 내고 있는 경우는 낭패이다.

또 광고에 나타난 연 12.5% 이상의 확정 수익률만 믿고 투자하였다가 도중에 건설사가 고의 부도를 낸 경우와 임대 수익을 약속대로 입금하지 않을 뿐만 아니라, 분양가 대비 30% 이상 급락해 매수자도 붙지 않은 경우 등이다.

부동산을 무조건 사들인다는 것은 위험천만한 일이며, 한번 잘못 사들인 부동산은 시장에

서 제 때 유통시키고 해결하기 위해서는 정상적인 물건보다 몇 배의 노력이 필요하고 의뢰

한 고객들은 대개 가격 조정으로 인한 한 번의 손해를 더 감수해야 한다.

[김필립]

좋은 정보 감사합니다...

[양진규]

감사합니다~~~~

[김진호1]

감사합니다

[정병국]

잘 보았읍니다.

[한종권]

감사합니다.