[필독] 분양 콘도 Closing을 위한 모기지 준비

[DH Mortgage]

안녕하세요

Mortgage Agent 정동혁입니다.

요즘 많은 분들의 거주 목적 또는 투자(Rental Property) 목적으로 분양 받은 콘도 또는 신혼 부부 / 사회 초 년생들이 본인 거주 목적으로 분양 받은 콘도들의 클로징이 다가오면서 상담했던 내용을 토대로 서류 준비 및 주의해야 할 점들을 정리하려고 합니다.

콘도를 분양 받아 투자를 하고 있지만 모기지와 클로징 비용에 대해 정확히 인지하지 못한 분들이 생각보다 많아서 말씀 드리려고 합니다.

빌더(개발사)에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 신규 분양 콘도 계약 후 완공(입주)까지 소요되는 시간이 약 3~5년정도이며 더 길어질수 있습니다. 일정 기간 동안 약 20% 가량 다운페이를 하게 됩니다. 금융기관 마다 다르긴 하지만, 소득의 종류? 거주 목적? Rental 목적? 등 에 따라 다운페이 하셔야 할 %도 약간씩 차이기 납니다. 따라서 신규 분양 콘도 클로징을 하기 위해선 사전 준비를 꼼꼼히 하시는 것이 가장 안전하고 유리한 방법이고 복잡하신 분들은 모기지 전문가와 함께 진행하시면 됩니다.

서류 준비

분양계약서 (Full Package including all Schedules and Tarion)

계약금 및 중도금 납입한 체크 Copy

Evidence of Compliance (빌더 변호사 측에서 발행)

Statement of Adjustment (고객님 변호사 측에서 발행)

Title Amendment (분양 후, 명의 변경을 하셨을 경우)

Lease Agreement (Rental Property의 경우)

Income 서류 준비 (LOE, Paystub, NOA, T4, Master Business License, T1G 등)

Down Payment 준비

만약 5%를 입주 시에 내야 한다면 그에 따른 자금 Source 증명

Title 변경이 되었다면 기존에 다운페이한 Deposit에 대한 Gift Letter

Closing 비용 준비

콘도 클로징은 두가지로 나누어 집니다.

Occupancy Closing

빌더가 해당 되는시로 부터 Occupancy Permit을 받은 후, 구매자가 입주할 수 있는 시점에서 이루어 집니다. 이때는 명의 변경이 없고,잔금도 납부하지 않아 모기지가 필요 없습니다.

요즘은 모기지 받기가 쉽지 않아 빌더 측에서 구매자에서 모기지 Pre-Approval letter을 요구하는 경우도 있습니다.

Occupancy Closing후에는 구매자가 모든 Utility비용을 부담하기 때문에 빌더는 Occupancy Closing을 빨리 마치고 비용을 구매자에게 전가하려고 합니다.

하지만 구매자 입장에서는 아직 공사중일수 있어 거주하는 세입자를 구하기 어려울수도 있습니다.

Final Closing

콘도 공사가 완료되면 시에 콘도를 등록한 후 명의를 구매자 앞으로 등기하는 단계로,잠금 전액과 추가비용(취득세, 개발 분담금,Tarion 보함 비용등)을 납부해야 합니다.

Final Closing 통보는 2주전즘 폭박하게 오는 경우도 많아 미리 모기지 준비를 시작하시는것이 정말 중요합니다.

드물게 두 번의 Closing 을 한 번에 처리하는 경우도 있으니 구매 시 꼭 확인하셔야 합니다.

클로징 비용이란, 집을 구매 할 때 들어가는 총 비용을 말 합니다.

예를 들어, 취득세(Land Transfer Tax), 변호사 비용(Legal Fee), Adjustment Cost, Levy Charge 및 기타 개발 비용, 이사 비용 등을 말합니다.

만약 Rental Property의 경우 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다.

First Home Buyer가 주의해야 할 점이, 취득세를 안 낸다고 생각하시는 분들이 많지만 그게 아니라 토론토의 경우 최대 $8,475까지 세금 감면 혜택을 받는 것 입니다.

(예를 들어, 50만불 콘도를 샀을 경우 $12,950 취득세가 발생하지만 $8,475 감면혜택을 받아 그 차액인 $4,475를 지불 하셔야 합니다.)

입주 시점에 모기지 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약에 모기지를 받지 못하여 클로징을 못 할 경우 빌더가 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 재 판매 할 수도 있습니다. 또는 클로징 날짜를 뒤로 변경해야 하는 경우, 작지 않은 금액의 Penalty가 발생 되니, 신규 분양 콘도를 클로징 하실 땐, 추가적인 비용이 발생한다는 점을 미리 인지하고 여유자금을 준비하는 것이 필요합니다.

클로징 시점에 소요되는 금액과 본인의 상황을 정확히 파악 한다면 좋은 투자가 될 수 있으니, 빌더로 부터 클로징 날짜가 확정 되면 모기지 전문가와의 상담을 하여 서류 및 다른 준비를 꼼꼼하게 하시는 것이 가장 현명한 투자입니다.