똘똘한 MZ세대 ‘주(住)테크’ 전략…둘이 살 때는 오피스텔, 셋이 되면 아파트

[장경철]

-단기 거주 아닌 주거 사다리 전략으로 자리 잡은 MZ세대의 선택

-오피스텔로 무주택 유지하고 아파트 청약 노리는 현실적 계산

MZ세대의 주거 선택 방식이 단기 거주 개념을 넘어 단계적인 주거 전략으로 진화하고 있다.

결혼 전이나 신혼 초반에는 오피스텔에 거주하다가, 자녀 계획이 가시화되는 시점에 맞춰 청약 가점을 확보한 뒤 아파트로 이동하는 흐름이 하나의 공식처럼 자리 잡는 모습이다.

이 같은 변화는 주거를 ‘언젠가 마련할 집’이 아니라 ‘단계적으로 이동하는 공간’으로 인식하는 데서 출발한다.

높은 집값과 청약 경쟁 심화 속에서 MZ세대는 처음부터 아파트에 진입하기보다, 현재의 생활 여건과 제도 구조에 맞는 주거 선택을 통해 다음 단계를 준비하는 방식을 택하고 있다.

오피스텔이 첫 주거 선택지로 부상한 배경에는 여러 현실적인 이유가 있다.

오피스텔은 아파트와 달리 청약 가점이 필요 없고, 초기 자금 부담이 상대적으로 낮다. 역세권 등 도심 핵심 입지에 공급되는 경우가 많아 직주근접 여건도 우수하다. 1~2인 가구에 최적화된 평면 구성과 관리 편의성, 신축 선호 경향 역시 MZ세대의 라이프 스타일과 맞닿아 있다.

실제 데이터에서도 이러한 경향은 확인된다.

대한민국 법원 등기정보광장의 ‘소유권이전등기 매매 신청 매수인 중 생애 첫 부동산 구입’ 통계를 보면, 2025년 기준 생애 첫 부동산을 매수한 30~39세 비중은 전체의 47.1%로 가장 높게 나타났다. 결혼과 출산이 본격화되는 연령대에서 주택 매입이 집중되고 있음을 보여주는 수치다. 반면 40~49세는 24.1%로 낮게 나타났다.

제도적 구조도 이러한 선택을 뒷받침한다.

오피스텔은 주택법상 주택에 해당하지 않기 때문에 이를 매수해 실거주하더라도 아파트 청약에서는 일반적으로 무주택자로 인정된다.

이로 인해 신혼·청년층을 중심으로 오피스텔에 거주하며 무주택 기간과 청약통장 가입 기간을 유지한 뒤, 가족 구성 변화 시점에 맞춰 아파트 청약에 도전하는 전략이 확산되고 있다.

인기 지역의 아파트는 청약 가점이 낮을 경우 사실상 당첨이 어려운 구조인 만큼, 이러한 ‘가점 관리형 거주’가 더욱 주목받고 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 MZ세대들은 미래 가치 높은 오피스텔에 거주하면서 청약 가점 관리도 하고 시세 차익까지 누리고 있다”며 “이후 자녀가 생기고 가점이 늘어나는 시점에는 본인들이 원하는 아파트 청약에 나서는 똑똑한 전략을 구사하는 것”이라고 말했다.

다음은 MZ세대들이 주목할 만한 서울 교통 요충지에서 분양중인 오피스텔 현황이다.

●신림역 케이뷰타워 1차=서울 관악구 신림동에 초역세권 3억대 후분양 오피스텔 ‘신림역 케이뷰타워(K-VIEW TOWER) 1차’가 분양을 시작한다.

서울 관악구 신림역 사거리 일대에 위치한 ‘신림역 케이뷰타워 1차’는 지하 1층~지상 13층 규모로 오피스텔 99호(1.5룸/분양 35~37대㎡)와 55호(1룸/분양 27㎡대)로 총 154실로 구성되어 있고 주차는 총 87대(자주 8대/기계식 79대)가 가능하다.

주거목적에 맞게 총 4개평형(전용 17~24㎡대) 타입으로 구성돼 있으며 특히 주력평형인 1.5룸 구조는 침실과 거실이 가변이 아닌 벽체로 분리되어 넓은 거실과 통창 설계로 채광과 개방감이 뛰어난 것이 특징이다.

냉장고, 시스템 에어컨, 세탁기, 인덕션, 건조기, 공기청정기 등을 갖춘 풀옵션 빌트인을 적용했으며 자영업자, 직장인, 대학생 등 다양한 임대 배후 수요확보가 가능한 입지에 위치했다는 것이 분양관계자의 설명이다.

신림동과 관악구에 다양한 인프라와 예정 사업들이 있다는 점도 ‘신림역 케이뷰타워 1차’ 오피스텔이 주목받는 이유다. 교통 인프라가 우수한 신림동 일대는 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구를 빠르게 이동할 수 있어 직주 근접이 가능하다.

서울시 289개 역 중 일일 이용객 7위에 꼽히는 신림역의 이동인구를 수용하기 위해 새롭게 추진 중인 대중교통 개발 계획 수도권광역급행철도 GTX-D 노선, 서울 서부선 경전철, 난곡선 개통 등 또한 신림역 일대 벤처타운 공급에 속도를 높이고 있다.

신림선 도시철도건설사업으로 인근 교통난이 해소되고 기존 신림동의 랜드마크처럼 위치한 ‘포도몰’이 도심형 영 콘텐츠의 대형쇼핑몰 ‘타임스트림’으로 리뉴얼된 바 있다.

‘신림역 케이뷰타워 1차’는 2호선 신림역 및 경전철(신림선)과 도보 약 3분 이내로 이용이 가능한 초역세권으로 간선노선 4개, 7개지선 등 다양한 버스노선을 이용할 수 있다.

신림역(2호선)은 하루 평균 약 10만 명 이상이 승하차하는 서울의 대표적인 혼잡 역으로 2024~2025년 기준 서울 지하철 중 승하차 인원 6~7위권을 기록 중이며, 특히 출퇴근 시간대에 매우 혼잡한 것으로 알려져 있다.

양지병원, 보라매병원, 강남성심병원 등 대형병원에 인접해 있고 서울대·중앙대·숭실대 등 인근에 대학가 인프라가 형성돼 있다.

또한 르네상스, 타임스트림 복합쇼핑몰 등 대형쇼핑몰에 인접해 있으며 하나로마트, 롯데백화점 등도 도보 이용 가능한 거리에 위치해 있다.

잔디광장, 휴양시설, 체육시설이 구비된 보라매공원(약 40만㎡ 규모)과 장군봉근린공원, 상도근린공원 등 녹지공간은 물론 도림천 및 한강까지 연결된 자전거 도로로의 접근성이 높다.

‘신림역 케이뷰타워 1차’의 무엇보다 큰 장점은 ‘즉시 입주’가 가능하다는 점이다. 최근 공사비 상승과 금리 불안정으로 분양 시점과 입주 시점의 시차를 우려하는 수요자들에게 눈으로 건물과 세대 내부를 직접 확인하고 바로 입주할 수 있는 신축 단지라는 점은 강력한 메리트로 작용한다.

분양문의 1668-3609

●왕십리역 어반홈스=서울시 성동구 도선동 114·115·116·117번지 일원에 ‘왕십리역 어반홈스’ 오피스텔이 선착순 분양중이다.

대건산업건설㈜이 시공을 맡은 왕십리역 어반홈스는 지하 3층~지상 13층, A·B 2개동 규모로 총 84실의 오피스텔과 6실의 근린생활시설로 구성된다.

전용면적 29~38㎡, 전 타입이 실용적인 2룸 구조로 설계되어 있으며, 풀퍼니시드 시스템과 스마트 IoT 기반 설계가 적용돼 실거주자와 임차인 모두의 만족도를 고려한 상품성을 갖췄다.

입주민 편의를 고려한 고급 설계와 상품성, 최신 스마트폼 시스템이 적용됐으며, 커뮤니티 공간, 피트니스 시설 등도 포함될 계획이다.

왕십리역 일대는 현재 서울 지하철 2·5호선과 분당선·경의중앙선이 교차하는 4개 노선의 환승역이자 동북선 경전철(공사중), GTX-C노선(정차 추진 중) 등 대형 교통호재가 집중된 지역이다.

GTX-C와 동북선이 동시에 들어서면 왕십리역은 총 6개 노선이 만나는 서울 최고의 교통 요충지로 부상한다. 유동 인구 증가 뿐만 아니라 상업시설 활성화, 주거 선호도 상승, 업무지구 수요 증가 등 복합적인 프리미엄 효과를 동반할 것으로 기대를 모은다.

왕십리역 인근 오피스텔의 관심을 모으는 이유는 교통 접근성이 한 몫을 차지한다. 서울의 핵심 업무지구인 강남, 광화문, 여의도 모두 20~30분대 진입이 가능하고, GTX 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 이러한 촘촘한 교통망은 입주자에게는 생활 편의성을, 투자자에게는 높은 수요 기반의 임대 수익을 보장한다.

실수요 기반의 탄탄한 임대시장도 주목 받는다. 일대는 한양대학교, 서울시립대학교, 고려대학교 등 대학교와 한양대병원·국립중앙의료원 등 대형병원 근무자, 성수동 일대 창업·IT 기업 종사자 등이 밀집해 있고, 1~2인 가구 중심의 실수요층이 많다. 특히 성동구의 1~2인 가구 비중은 전체 인구의 약 62%를 차지하고 있어 서울 평균보다도 높은 수치다.

성동구는 최근 '왕십리 광역중심 지구단위계획 변경(안)'을 발표하며 본격적인 지역 개발에 나섰다. 이번 변경안은 왕십리역 일대를 복합 중심지로 육성하고, 도시환경 변화에 대응하기 위한 것이다.

핵심 내용으로는 상업지역의 고도화, 가로환경 정비, 보행 친화 구역 조성, 공공기여 확대등이 포함되며, 민간 투자 유도를 통해 지역 가치를 획기적으로 끌어올릴 계획이다. 토지 이용 효율을 극대화하고 고밀도 복합개발을 유도함으로써 성동구의 스카이라인이 크게 바뀔 것으로 예상된다.

이와 함께 성동구는 현재 업무와 주거 기능이 결합된 복합개발이 늘어나고 있으며, 이는 젊은 직장인 및 1인 고소득 계층의 유입을 촉진하고 있다. 특히 1~2인 가구가 많은 성동구의 인구 구조상, 소형 오피스텔에 대한 수요가 크다.

분양문의 02-2295-2613