요즘 미국에서는 '대체투자 부동산' 부문이 뜨고 있다-내게 온 편지

[황사 人-박준호]

상업용 부동산 투자자들은 고루한 투자 전략을 바꾸고 대체 부동산(alternative property) 부문으로 더 많은 자본을 투자하고 있다.

ULI의 2024 이머징 트렌드 보고서는 상업용 부동산 포트폴리오 구성 방식에 대한 오랜 규범을 뒤엎는 부동산 및 금융 시장의 변화와 함께 '포트폴리오 피벗(전환축, portfolio pivot)'이 진행되고 있음을 강조하고 있다.

한때 전통적인 부동산 부문에 집중했던 포트폴리오 매니저들은 사무실, 리테일, 산업 및 공동주택 자산의 일반적인 조합을 뛰어넘어, 큰 비중으로 전략을 확장하고 있다.

해리슨 스트리트(Harrison Street)는 2005년부터 대체 부동산 부문에 투자해 오고 있다. 주로 생명공학, 의료 사무실, 헬스케어, 학생 주택, 셀프 스토리지, 데이터 센터에 중점을 두고 있다.

해리슨 스트리트의 파트너이자 글로벌 최고투자책임자인 Michael Gordon은 "기관 투자자가 섹터 전략에 대한 최고의 아이디어를 공유하는 것을 들을 때마다 데이터 센터, 학생 주택, 셀프 스토리지, 생명 과학만 듣게 된다."라고 언급하고 있다. "이러한 자산군은 모두 엄청난 현실적 세속적 수요 동인을 가지고 있다.

여러 분야의 부동산이 하락한 현재의 시장에서 가장 중요한 별개의 NOI(투자수익률) 성장을 제공할 수 있는 잠재력을 가지고 있다."

고든은 "솔직히 십여 년 전 우리가 핵심 투자 분야로 전략을 확장했을 때, 동료들은 이 분야는 핵심 프로필이 없고 전략이 성공하지 못할 것이라고 주장하며 의심의 눈초리를 보냈다."라고 주장한다.

"그 당시 우리는 대체 부동산 투자 분야에서 수년간 쌓아온 독점적인 경험과 이를 입증하는 데이터를 보유하고 있었다. 그래서 경쟁이 치열하지 않은 덕분에 큰 도약의 발판을 마련할 수 있었다." 

미국 부동산 업계의 데이터는 투자자가 핵심 상업용 부동산의 대체 섹터에 노출되어 알파를 창출할 수 있다는 주장을 뒷받침하고 있다. 해리슨 스트리트가 2011년 4분기부터 2023년 1분기까지 미국 부동산 투자 수탁자 협의회인 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) 데이터를 분석한 결과, 대체 섹터는 연평균 14.4%의 총 수익률을 기록했다.

반면, 전통 섹터 자산의 평균 수익률은 8.3%에 그쳤다.

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상업용 부동산 투자에서 대안 부동산은 결코 새로운 것이 아니다.

틈새 분야로 여겨지던 부동산 유형이 지난 몇 년 동안 主流 대화의 주요 부분을 차지해 왔다.

"2010년대 중반부터 대체 부동산이 주목받기 시작한 것은 분명하며, 팬데믹 이후에는 매우 큰 상승세를 보였다."라고 글로벌 중개 회사인 CBRE의 자본 시장 연구 담당 부사장인 Darin Mellott는 언급하고 있다.

이러한 변화의 가장 큰 원동력은 수익률을 추구하는 투자자들이다. 또한, 대체 부문의 성숙과 성장, 해당 부문의 성과에 대한 데이터와 투명성 등 더 광범위한 시장 요인이 대체 부문으로의 확장에 영향을 미치고 있다.

멜롯은 계속 주장하기를, "대안 투자는 대화의 한 부분이 되어야 한다.

사람들이 투자 기회의 풀(pool)을 넓히기를 원하고 있기 때문이다. "라고 언급한다.

특히 지난 몇 년 동안 꽤 괜찮은 성장과 매우 견고한 펀더멘털을 보인 이 분야를 살펴보지 않는 것은 어리석은 일이다."라고 말하고 있다.

대체투자 판매량에 대한 업계 데이터는 데이터 세트(data set)에 포함되는 항목과 포함되지 않는 항목에 따라 정확히 파악하기 어려울 수 있다.

예를 들어, 일부 회사는 의료용 사무실이나 냉동 냉장·창고 같은 전문 분야를 각각 오피스 및 산업용 부동산의 일부로 포함하기도 한다.

CBRE의 데이터에 따르면 지난 10년 동안 대체 부문의 연간 판매 활동은 전체 상업용 부동산 거래량의 11%에서 17% 사이에서 변동이 있었다.

대체 부문에 관심이 높아지고 거래 시장이 침체가 되었음에도, 전체 투자 규모에서 대체 부문의 비중은 비교적 안정적으로 유지되고 있다.

CBRE에 따르면 2023년 1분기 대체 부동산은 미국 전체 거래량의 약 17%를 차지하며 약 434억 달러의 매출을 기록했다.

한편, MSCI Real Assets 데이터에 따르면 2023년 3분기까지 전체 거래량 중 대체 부동산의 비중은 12%인 367억 달러로 나타났다.

새로운 길을 여는 리츠

공공 REIT는 비전통적인 부문에 대한 투자를 주도하고 상업용 부동산 투자의 주류에 대안을 도입하는 데 기여했다.

전미부동산투자신탁협회(National Association of Real Estate Investment Trusts)에 따르면 Nareit의 All Equity REITs 지수에서 시가총액의 55%가 사무실, 산업, 소매, 주거용 이외의 자산에 투자되어 있다.

특히 오피스는 전체 리츠에서 차지하는 비중이 약 5%로 매우 작다. 이에 비해 기관 투자자들은 대체투자에 대한 투자가 저조하여 NCREIF-ODCE 지수 펀드가 보유한 자산의 10% 미만을 차지하고 있다(2023년 3분기 기준).

해리슨 스트리트(arrison Street)의 투자 매니저들은 부동산 포트폴리오의 25% 또는 50%까지 대체투자 비중을 늘리는 데 관심이 있다.

고든은 "자산 비중을 20%로 늘리는 것만으로도 이러한 자산군에 대한 역사적 노출이 두 배로 늘어나는 셈이다. 자본과 유동성의 증가는 해당 부문의 밸류에이션과 전반적인 기관 프로필에 흥미로운 충격을 줄 수 있다.

이것은 우리가 보기에 좋은 일이다."라고 말하고 있다.

진화하는 상업용 부동산 시장

상업용 부동산 대체 투자에 대한 관심은 단순히 높은 수익률에 대한 욕구 이상의 무언가에 의해 촉진되고 있다. PWC의 부동산 실무 파트너이자 PWC의 미국 및 글로벌 부동산 리더십 팀의 일원인 팀 보드너는 "한 걸음 물러서서 글로벌 경제 전반의 트렌드를 주도하는 것이 무엇인지 살펴보면, 기술, 에너지 전환, 심각한 주택 부족 등 광범위한 거시적 트렌드가 가까운 미래에 글로벌 경제를 주도할 것"이라고 주장한다.

결과적으로 더 높은 수익률을 얻을 수 있으면서, 이러한 변화를 주도하는 것은 단순히 알파를 찾는 것이 아니라, 트렌드에 더 가깝다고 볼 수 있다."

많은 자본이 몰리고 있는 분야 중 하나는 데이터 센터와 디지털 인프라다.

예를 들어, 블랙스톤은 2023년 12월에 데이터 센터 REIT Digital Realty와 70억 달러 규모의 데이터 센터 개발 합작 투자를 발표했다.

이 파트너십의 일환으로 Digital Realty는 향후 몇 년 동안 프랑크푸르트, 파리, 북부 버지니아에 4개의 '하이퍼스케일' 데이터 센터 캠퍼스를 개발할 예정이다.

데이터 센터는 사람들의 일상생활과 기술의 엄청난 발전이라는 폭넓은 이야기와 연결되기 때문에 가장 먼저 떠오르는 분야다. 그러나 대체 투자 영역에서 데이터센터는 전체 투자 규모에서 차지하는 비중은 매우 작다.

MSCI Real Assets에 따르면, 2023년 3분기까지 테크/데이터 센터 부동산의 매출은 20억 달러에 불과했다.

팬데믹 기간 중 증폭된 부동산의 특성 변화로 인해 요즘 투자자들은 '기타(other)' 부동산에 훨씬 더 많은 관심을 보이고 있다.

코로나19는 데이터 센터, 생명공학, 냉장 보관과 같은 부문에 혜택을 주는 새로운 투자를 촉진했다.

전통적으로 이러한 대체 부문은 상대적으로 규모가 작아 관심 있는 투자자에게 기회가 적었다.

코로나19는 이러한 역학 관계를 뒤집어 놓았고, 지금은 많은 틈새 부문에서 붐이 일고 있다. 투자자들이 더 많은 자금을 투입할 곳을 찾으면서 세속적인 순풍을 타고 있는 '기타' 섹터가 주목받고 있다. 투자자들은 이러한 성장에서 자신이 노출되기를 원하고 있다.

시니어하우스, 메디컬 오피스, 모바일/조립식 주택(manufactured house), R&D/생명공학, 셀프 스토리지, 학생주택, Age-Restricted, 냉동·냉장 창고, 테크/데이터센터 등과 같은 부동산 유형이 고도로 제도화(institutionalized)되면서, 요즘에는 무엇이 '대안'으로 인정받을 수 있는지 질문이 나오고 있다.

부동산과 인프라 사이의 경계가 모호해지면서 부동산 투자의 범위가 훨씬 더 넓어지고 있다.

더 많은 활동을 주목해야 할 또 다른 분야는 에너지 전환(energy transition) 관련 분야다.

이 분야는 아직까지 표면적으로 드러나지 않은 분야라고 생각할 수 있지만, 앞으로 전기·수소 충전소, 히트펌프, 자체 에너지 자급자족 등 많은 활동이 있을 것이다.

앞으로의 성장 모멘텀

2024년을 내다보면, 모든 유형의 부동산은 금리 인상과 자산 가격 재조정으로 인한 거래 활동 둔화라는 동일한 거시경제의 영향을 받고 있다.

그러나 미국 경제는 연착륙을 향해 나아가고 있는 것으로 보이며, 향후 몇 달 내 금리 인하에 대한 낙관론이 강해지면서 투자 활동이 더욱 활발해질 것으로 보인다.

매우 흥미로운 기회들이 계속해서 나타날 전망이다.

우리는 때때로 부동산이 더 넓은 경제, 소비자 선호도, 그리고 우리가 사업을 하고 쇼핑하고 생활하는 방식의 진화와 변화를 반영한다는 사실을 잊고 있다.

따라서 이러한 대체투자 대안은 이러한 변화를 많이 반영할 것이며, 앞으로 많은 기회가 여기에 있을 것이다."

또 다른 주목할 만한 트렌드는 대체 상품이 대중화됨에 따라, 다양한 유형의 구매자가 더욱 활발해졌다는 점이다. 구매자 풀이 넓어지고 기관 자본과 개인 구매자로부터 대체 투자에 대한 유입이 증가하고 있으며, 이러한 추세는 계속될 전망이다.

수요를 고려하면 여전히 공급은 적다.

우리가 생각해야 할 것 중 하나는 부동산 투자자들이 이제 막 시작된 이러한 메가 트렌드를 품기 위해 투자 전략을 어떻게 확장할 것인가 하는 것이다.

[김혜림]

감사합니다

[아미산]

교수님, 감사드립니다~