유럽 주택시장 동향 및 평가

ㅁ [동향] 최근 유럽 주택가격은 9년만에 하락하면서 조정을 지속하고 있으나, 과거 조정기에        비해서는 주택가격 조정 강도가 완만한 모습           ㅇ 과거 조정기(`08~`13년)에는 주택가격지수가 `08.2분기중 고점(104.72)을 통과하여                  `13.1분기 (96.86)중 저점에 도달하기까지 20분기에 걸쳐 조정 국면이 지속           ㅇ 그러나 금번에는 주택가격이 `22.3분기중 고점(150.39)을 통과하여 조정을 지속하는                 모습이나, 3분기만에 소폭 상승하는 등 하락세가 제한적 ㅁ [배경] 신규주택 가격 상승, 동남부 유럽 중심의 밸류에이션 안정, 양호한 경제 여건과        부동산 활성화 대책 등 개별국 요인이 주택가격 하락을 억제           ㅇ (신규주택 가격 상승) 건설업체들이 전년 건축자재 비용 급등으로 인한 건설비용                  상승분을 가격에 전가하면서 신규주택 분양가가 상승           ㅇ (밸류에이션 편차) 펀더멘털에 비해 밸류에이션이 높았던 북부 유럽은 가격 조정이                  컸던 반면, 동남부 유럽은 밸류에이션 부담이 크지 않아 조정폭이 완만           ㅇ (개별국 요인) 동남부 유럽 중심의 양호한 경제성장, 세제혜택, 금리인하 등이                  글로벌 금융위기와 재정위기 이후 부진했던 주변국 주택시장의 활기를 견인 ㅁ [위험 요인] ①모기지 금리 상승 ②노동시장 약화 ③수요 위축 ④일부 국가의 시스템 리스크        등이 주택시장 회복에 부담으로 작용할 가능성           ㅇ (모기지 금리 상승) 변동금리 대출 비중 증가 등으로 가계부채 상환 부담이 늘어난 가운데,                  ECB 금리인하 기대가 연초대비 축소되면서 향후 모기지 금리 하락폭도 제한적일 소지           ㅇ (노동시장 약화) 최근까지 유럽 경제를 지탱해온 노동시장이 금년중 약화되며                  높은 모기지 금리와 함께 주택수요를 감소시키고 주택가격 하락으로 이어질 가능성           ㅇ (수요 위축) 원자재發 충격은 완화되고 있으나, 높은 신규주택 가격과 주택 구매력                  약화로 잠재적 주택구매자들의 수요 위축이 가속화           ㅇ (일부 국가의 시스템 리스크) 부동산 담보 비율, 레버리지 비율, 변동금리 대출 비중이                 높은 북유럽 국가들의 가계 채무불이행 우려와 이로 인한 저성장 지속 가능성이 증대 ㅁ [평가] 유럽 주택가격의 추가적인 조정 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 실질임금 증가에도        불구 주택수요 회복이 더뎌질 수 있음에 유의