“보유세·양도세 동시 강화로 매물 잠김”…세제 개편 후폭풍

[다튜라]

■AI 프리즘 [부동산 뉴스]
“수십억 현금 부자나 영리치만 매수”
20억대 역세권으로 실수요 수요 분산
대통령 직접 나서 부동산 과세 형평 질타

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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[주요 이슈 브리핑]

■ 팔지도 사지도 못하는 시장: 정부 세제개편안이 보유세와 양도소득세를 동시에 강화하면서 고강도 대출 규제와 맞물려 ‘거래 불능’ 구조가 현실화하고 있다는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 “수십억 원 자산을 보유한 현금 부자나 영리치 정도만 매수에 나설 수 있다”며 정상적인 거래가 불가능한 시장 구조라고 경고했다.

■ 20억대로 눈 낮추는 실수요자: 세제개편안 발표 다음 날 서울 영등포구 당산동 인근 중개업소에는 아침에만 20억 원대 아파트를 찾는 문의가 10통 넘게 쏟아졌다. 당산래미안4차·당산센트럴아이파크 등 역세권 단지 84㎡가 23억~25억 원대에 거래되는 가운데, 데이터 서비스 콕집 분석 결과 고가 5분위 지역 매물이 직전 3주 평균 대비 32.5% 급감했다.

■ 그린벨트 해제 기대와 현실의 간극: 정부가 강남권 그린벨트 해제를 검토한다는 소식에 강남구 자곡동 일대 나대지 호가가 3.3㎡당 700만~800만 원에서 1800만~2000만 원으로 두 배 이상 치솟았다. 다만 서리풀2지구 강제수용 반발에서 보듯 주민 갈등과 서울시의 신중론, 인프라 부족이 중첩돼 실제 공급 효과까지는 갈 길이 멀다는 분석이 나왔다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 팔아도 살아도 세금폭탄…“매물 잠김에 전월세난 심화 우려”

핵심 요약: 정부 세제개편안이 보유세와 양도소득세를 동시에 강화한 반면 거래 활성화에 필수적인 취득세 완화는 이뤄지지 않아 ‘이중 족쇄’ 비판이 제기됐다. 금융권 부동산 전문가는 “거래세 완화 없이 보유세 인상이 이뤄져 임대료 상승과 매물 잠김으로 이어질 수 있다”고 밝혔다. 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한다며 매물 출회를 압박했다가 이번에 종부세 과세 기준을 바꾸는 등 정책 일관성 문제도 불거졌다. 조세 전문가들은 부동산처럼 수십 년을 보유하는 자산에 과세 기준이 손바닥 뒤집듯 바뀌면 정부 정책에 힘이 실릴 수 없다고 지적했다.

2. “20억대 아파트 찾아요”…‘덜 똘똘한 한 채’로 수요 이동

핵심 요약: 세제개편안 발표 직후 영등포구 당산동·마포구 아현동·신수동·강동구 고덕동 등 30억 원 이하 역세권 단지로 수요 문의가 집중됐다. 마포래미안푸르지오 84㎡는 최근 25억 원에 거래됐고, 인근 중개업소에서는 수요가 지속될 경우 해당 주택형이 30억 원대에 진입할 가능성도 거론됐다. 반면 압구정 등 초고가 단지에서는 재건축 가격 상승 기대와 관망세가 맞물려 급매물보다 매물 잠김 현상이 심화됐다. 한편 장기보유특별공제가 보유에서 거주 중심으로 바뀌면서 임대 물량이 실거주로 전환되는 움직임도 감지돼 전월세 공급 축소 우려가 현실화할 조짐을 보이고 있다.



3. 李 “10억 근로소득엔 절반이 세금, 100억대는 몇억…형평 안맞아”

핵심 요약: 이재명 대통령은 4일 국무회의에서 근로소득세 최고 49.5%에 달하는 반면 부동산 양도소득이 100억 원대가 돼도 세금은 몇 억 원에 그치는 구조적 불형평성을 직접 거론했다. 대통령은 현행 양도소득세에 대해 “주거 보호의 취지에 맞지 않는다”며 “부동산 투자와 투기를 보호하는 것”이라고 목소리를 높였다. 다주택자 양도세 중과 한시 완화에 대해서는 완전 폐지가 아닌 단계적 정상화 조치라고 설명하면서도 “부당하거나 현저히 잘못된 부분이 있다면 얼마든지 시정하겠다”고 밝혀 입법예고 기간(20일까지) 이후 추가 조정 가능성을 열어뒀다. 조세 강화 기조가 최고 정책 결정권자 차원에서 재확인된 상황이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. “이번엔 풀릴까” 두 배 값에 땅 사러 오지만…개발까진 산 넘어 산

핵심 요약: 정부가 강남권 그린벨트 해제를 검토한다는 소식에 강남구 자곡동 일대 나대지가 3.3㎡당 1800만~2000만 원 수준까지 호가가 급등해 수요자들이 몰리고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 “그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다는 강한 열망이 있다”고 공언했고, 구윤철 부총리도 군 시설 활용 방안까지 검토 중이라고 밝혔다. 서울 그린벨트 149.1㎢ 중 실질 개발 가능지는 극히 제한적이고, 서리풀2지구 강제수용에 반발한 주민들이 행정소송을 불사하는 상황이다. 전문가들은 “남은 그린벨트는 깊은 산속으로 지하철도 안 닿는다”며 즉각적인 공급 효과에 의구심을 표했다.

5. 서울 집합건물 등기 신청, 전년 대비 18.7% 감소

핵심 요약: 지난 7월 서울 집합건물 부동산등기 신청 건수는 7만9220건으로, 전년 동월(9만7422건) 대비 18.7% 줄었고 직전 월 대비로도 13.7% 감소했다. 대출 규제·금리 부담·세제 개편 등 정책 변수가 중첩되면서 시장 참여자들의 관망세가 짙어진 결과로 풀이된다. 자치구별로는 서초구가 전년 동월 대비 49.6% 급감해 낙폭이 가장 컸고, 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북구(+59.9%)와 도봉구(+45.0%)는 오히려 급증해 수요의 외곽 이동이 수치로 확인됐다. 세제 개편에 따른 고가 지역 거래 위축이 본격화될 경우 이 같은 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 전망됐다.

6. “지방 재건축은 초과이익 환수 폐지”…민주당 박지원도 힘실어

핵심 요약: 곽규택 국민의힘 의원이 대표 발의한 재건축이익환수법 개정안에 여당 원로인 박지원 더불어민주당 의원이 공동 발의자로 이름을 올리며 여야를 가르는 입법으로 주목받고 있다. 개정안은 인구감소지역 89곳 재건축 사업에서 발생한 초과이익을 부담금 부과 대상에서 제외하는 내용으로, 현행법상 조합원 1인당 8000만 원 초과 시 최대 절반을 환수하는 규정을 면제하자는 취지다. 다만 국회 국토위 여당 의원은 “재건축 초과이익이 크게 발생하는 곳은 강남 3구·용산구 정도”라며 실제 정책 효과보다 선언적 의미가 크다는 시각을 내비쳤다. ‘불로소득 환수’를 강조해온 여권 기조상 재초환 폐지는 사실상 금기였던 만큼, 향후 지방 정비사업 관련 입법 지형 변화를 주시할 필요가 있다는 지적도 나왔다.

“보유세·양도세 동시 강화로 매물 잠김”…세제 개편 후폭풍

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