둔촌주공아파트 재건축의 경우 확정지분제로 조합원에게 주택을 공급 되도록 시공사와 가계약이 체결되어 있습니다. 기존 조합원 그리고 둔촌주공에 투자를 준비하거나 재건축 지역에 투자를 준비하는 경우 단순히 가격만을 고려대상으로 할 것이 아니라 재건축 사업 방식에 따라서도 향후 보이지 않는 수익이 크게 좌우되는 중요한 사항이 되기에 심도 있게 비교해야 할 항목임은 분명해 보입니다.
재건축사업의 시행자인 조합과 시공사 관계에서 재건축 사업에 따른 위험부담을 어느쪽에서 안고 가느냐는 상당히 중요한 문제일뿐만 아니라 조합원의 수익을 좌우하는 일이기에 시공사 선정 과정부터 도급제 방식과 지분제 방식에 대해 조합원과 시공사간 상당한 눈치보기가 이어지는 상황입니다.
최근 부동산 가격 하락하며 부동산 경기 침체가 길어지는 분위기로 인해 몇몇 재건축 단지들의 경우 건설사들이 확정지분제 방식으론 사업수주에 나서지 않아 확정지분제를 원하는 조합과의 요구 차이로 시공사 선정 자체를 못하는 모습이 나타날 정도이니 그 중요성이 얼마나 큰지 가늠해 볼 수 있는 상황입니다.
재건축 사업의 경우 관리처분이라는 단계를 통해 사업 시작전 대략적인 사전 정산 과정을 거치며 이때 추가부담금도 확정되는데 실제 사업에 따라서는 더 큰 사업비용이 발생할 수도 있고 또는 비용이 감소하여 조합원간 분배를 해야할 사항도 예상 할 수 있습니다.
이런 상황하에서 위험을 안고갈 주체에 따라 사업방식이 확연하게 달라집니다.
▶ 먼저 지분제 방식에 대해 간략히 비교해 보겠습니다.
확정지분제 방식의 경우 조합원들이 소유하고 있는 종전 대지지분의 일정 면적과 신규 분양아파트의 일정 면적을 교환하는 방식으로 시공사 선정시 조합원에 대한 무상지분율과 무상지분 면적을 확정하여 사업비가 변경되더라도 기존 조건이 변경되지 않는 사업방식입니다.
즉, 위험 부담을 시공사가 떠안고 가는 방식으로 나중에 발생할 위험을 시공사가 부담하고 조합원들에겐 미리 정한 지분을 확정적으로 보장해주는 방식인 것입니다.
이와 다소 차이를 보이는 것이
변동지분제 방식이 있는데 기본은 지분제를 근본으로 하고 사업진행과정에서 나타나는 용적율 변화 및 이주기간 지연 등 여러가지 사업 환경 변화 요인으로 인해 사업비가 증가할 경우 주변 여건에 따라 지분율에 대해 변동을 줄 수 있다는 방식인데 이 방식의 경우 시공사와 조합간 명확한 비용배분에 대한 구분이 있어야 하는 과제가 있습니다.
▶ 다음은 도급제 방식에 대해 알아보겠습니다.
이 방식은 사업 진행에 따른 사업비 증가에 따른 위험과 그 반대인 증가가 예상되는 이익을 모두 조합이 부담을 지고 건설사의 경우 단순 시공만 담당하고 공사비만을 받고 사업을 진행하는 방식입니다. 이때 조합과 시공사는 단순 도급계약만 체결하게 되며 최근과 같이 부동산 경기 하락에 따른 모든 부담을 조합이 안게 되는 방식입니다.
따라서 재건축 사업에서는 도급제보다는 확정지분제가 선호돼 왔었는데 재건축조합 입장에서도 사업의 성패와 상관없이 건설사 측이 약속한 무상지분율에 따라 새 아파트를 받을 수 있기 때문입니다.
예를 들어
고덕주공2단지의 경우 몇차례 시공사 선정을 위해 추진해 왔으나 조합원들의 요구사항인 확정지분제 방식으론 입찰에 나서는 건설사가 없어 시공사 선정에 어려움이 있었으나 '공사내역 확정도급제 방식'이라는 변형적인 방식으로 시공사가 선정되었습니다. 고덕주공2단지 재건축 사업에서 적용된 ‘공사내역 확정도급제’는 입찰에 참여하는 시공사가 조합이 제시하는 공사내역 및 사업조건을 모두 충족시키면서 조합이 정한 공사비 예정가 이내에 공사비를 제출하도록 하는 까다로운 입찰조건으로 시공사와 조합 모두 위험을 최소화 하여 부담하기 위한 방식으로 도출된 것으로 보입니다.
과천주공 7-2단지와 신반포 한신1차 그리고 고덕시영 등에서는 도급제 방식으로 사업이 진행중에 있습니다. 일부 재건축 단지들의 조합에서는 시공사가 원하는 사업방식인 도급제가 사업진행이 더 빨라질 수 있는 방식으로 홍보하는 모습도 나타나고 있는 상황인데 당장 눈앞에서는 사업진행이 빨라진다는 것에 현혹될 수는 있으나 장기적으론 조합원들에게 부담금 폭탄이 현실화 될 수도 있는 상황입니다.
이런 것들을 고려할 때 결론적으로
둔촌주공의 확정지분제 방식의 재건축사업 다른 단지와 비교시 상당히 좋은 조건의 사업방식을 체택하여 진행하고 있다는 사실입니다.
가락시영조차도 변동지분제 방식으로 사업이 진행되고 있기에 둔촌주공의 경우 상당히 수익성 면에서 비교우위에 있다 할 것이며 앞으로 다른 재건축 단지들의 경우 시공사를 선정하는데 시공사들이 확정지분제를 회피 할 것으로 보여 앞으로 상당기간 확정지분제 방식의 재건축은 둔촌주공외에 거의 찾아보기 어려울 것으로 예상됩니다.
▶ 그럼 향후 둔촌주공의 지분율 변동 가능성에 대한 문제입니다.
상당히 예민한하고도 고차원적인 고려사항임은 분명해 보입니다.
향후 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 예전에 비해 많이 작아져 있는 상황이기에 더욱더 이 문제에 대해 어느정도 모두가 염려을 가지고 있는 것은 사실입니다.
◈ 둔촌주공 주택재건축 정비사업의 공사 가계약서를 살펴보면
1. 공사계약조건 제4조(사업시행의 방법) 및 제5조(대물변제기준)를 통해 추가부담금 없는 확정지분제 사업으로 일반분양에 대한 모든 책인은 시공사가 부담키로 했으며, 제36조(건설사업비의 충당 및 정산)에 따라 건설사업비 충당이 어려울 때에도 추가 청구가 없도록 계약이 이루어져 있습니다.
2. 제29조에 따라 종상향 등 추가 수익이 발생할 경우에는 추가되는 공사비 및 사업경비를 제외하곤 조합원에게 환원되도록 하였고
3. 정부정책. 조합(조합원)의 요구 등에 의한 공사변경외에는 무상지분율의 조정이 없도록 계약이 이루어져 있습니다.
둔촌주공의 경우 사업승인인가를 득한후 시공사와 본 계약을 쳬결해야 하는 과정이 남아있지만 시공사 선정 조건이 확정지분제을 수용한 건설사만이 입찰에 참여 할 수 있게끔 입찰 조건에 명시되어 있었고 그에 기초하여 시공사가 입찰에 참여하여 가계약을 체결한 상황입니다. 위 계약 내용들을 살펴보면 추가부담금 변동 가능성이 거의 없게끔 계약 내용에서 안전 장치를 마련해 놓고 있기에 변동 가능성에 대한 우려는 크게 안해도 좋을 것으로 기대됩니다.
그리고 일반분양가 하락과 기부체납 증가 그리고 임대주택비율 및 소형평형 증가 등의 비용증가 항목에 대비하여 2013년 1월 2+3종 상향에 따라 수익 증가 요인에 의해 순수 일반분양분이 대폭 증가하는 상황이고 건설사 입장에서도 9,090가구 보다 증가한 11,066가구를 건설하면서 어느정도 수익을 보장받을 것으로 예상되면서 조합과 건설사가 동시에 수익을 보장받을 것으로 보여 아직 구체적으로 조합에서 종상향에 따른 부담금 예정치가 나오지 않은 상황이지만 비용증가요인과 수익증가요인을 비교해 보면 그리 큰 우려는 하지 않아도 될 듯한 상황으로 판단됩니다.
모든 재건축 단지들이 안고 있는 문제로 최근 다른 재간축 단지들의 경우 서울시의 공공성 확대와 일분분양가 하락이라는 비용증가 항목만 증가한 상황이지만 둔촌주공의 경우 종상향에 따른 수익 증가 요인이 함께 발생하고 있는 상황은 분명한 차이를 보이고 있는 것입니다.
또한 국내에서 집값 형성에 중요한 요인인 둔촌주공의 입지(제2롯데월드 건립에 따른 배후 고급주거지 역할)와 교통(지하철 9호선 2016년초 개통 예정) 그리고 학군 등을 고려해보면 장기적으로 보유해도 좋을 만한 투자처임은 분명해 보입니다.
둔촌주공아파트는 높은 대지지분과 그에따라 조합원들에게 제공되는 높은 무상제공면적 그리고 조합원들에게 안전한 확정지분제 방식의 사업진행 등 내면에 높은 가치를 품고 있는 투자처인 것은 분명해 보이고 그런 사유로 인해 많은 투자자로부터 높은 관심의 대상이 되고 있는 상황입니다.
건축심의안이 2013년 10월 29일 서울시에 이관되어 심의를 위한 각 실국 협의가 진행중에 있습니다. 11월말 전후로 심의를 득한후 2014년 상반기중에는 사업승인인가를 득하고 재건축초과이득부담금을 면제 받을 수 있는 2014년 12월말까진 관리처분인가 신청이 되어 그 전에 시공사와의 본계약 체결 및 조합원분양신청 등도 마무리 될 것으로 예상됩니다.
둔촌주공의 사업진행에 대한 불확실성은 상당부분 개선된 상황입니다.
현재 둔촌주공에 대해 재건축을 하긴하느냐는 단순만 문의는 없는 상황입니다.
그만큼 원활한 추진 상황과 높은 투자가치에 큰 관심을 받고 있고 그러한 관심은 앞으로도 더욱 커질 것으로 예상합니다.
간략하나마 많은 분들이 궁금해 하시거나 그동안 등안시 했던 둔촌주공의 큰 장점중 하나인 확장지분제 사업 방식에 대해 알아 보았습니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.