[부자로 가는 마지막 비상구] 부동산 투자는 오픈북 시험이다

[책수레]

부동산 투자는 오픈북 시험이다

투자할 때 언제 어디를 사야 하는지 모두 궁금해한다. 여기서 언제 사야 하는지는 ‘타이밍’을 뜻하고, 어디를 사야 하는지는 ‘입지’를 의미한다. 타이밍은 뒤에서 다루도록 하고 먼저 어디를 사야 하는지에 대해 생각해 보자.

누구나 어디를 사야 하는지, 어디가 좋아지는지, 어디가 미래가치가 높은지 등을 알고 싶을 것이다. 이를 위해 많은 사람들이 책을 보고, 강의를 듣고, 부동산 카페를 방문하고, 현장을 돌아다닌다. 그런데 어렵게 알아보지 않아도 된다.

답은 이미 나와 있다. 바로 ‘도시기본계획 2030’ 문서다. 도시기본계획은 도시가 지향하여야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전 방향을 제시하는 법정계획이다. 물리적인 개발뿐만 아니라 인구, 산업, 사회, 환경, 보건까지 포괄한다. 따라서 이 문서만 잘 살펴보면 각 도시에서 어디가 좋아질지 쉽게 알 수 있다.

이 문서는 각 시청 홈페이지에서 찾을 수 있다. 시청 홈페이지에서 찾기 어렵다면 구글을 활용해라. 구글에서 ‘서울시 도시기본계획’으로 검색하면 PDF 문서를 쉽게 찾을 수 있다. 아래는 서울시청 홈페이지의 ‘도시기본계획 2030’이다. 문서를 내려받아 읽어보면 누구나 서울시 개발 방향을 알 수 있다.

서울시 도시기본계획 내용은 방대하다. 차근차근 꼼꼼하게 읽으면 좋다. 그러나 시간이 부족한 사람은 개발계획 그림 위주로 봐도 큰 도움이 된다.

이 문서를 보면 서울시는 3도심, 7광역 중심, 12지역 중심으로 개발한다고 나와 있다. 아래 그림을 보면 어디에 투자해야 하는지 바로 보이지 않는가? 1순위 투자지역은 3도심이고, 2순위는 7광역 중심, 3순위는 12지역 중심임을 누구나 알 수 있을 것이다.

구체적으로 짚어보자.

3도심은 한양도성, 영등포·여의도, 강남이다.

7광역 중심은 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실이다.

12지역 중심은 도심권(동대문), 동북권(망우, 미아, 성수), 서북권(신촌, 마포, 공덕, 연신내·불광), 서남권(목동, 봉천, 사당·이수), 동남권(수서·문정, 천호·길동)이다.

서울시는 이 지역들을 핵심 거점으로 삼아 개발하고, 각 지역을 연계할 수 있도록 교통망을 구축한다는 큰 그림을 그린 것이다.

이제 서울시 광역교통망에 대한 내용을 보자. 아래 그림에 GTX 노선도가 보이며 신분당선과 신안산선 등의 노선도 보인다. 그리고 문서 본문에 이런 내용이 있다. ‘서울의 권역생활권 중 가장 많은 인구가 밀집하고 있는 동북권을 활성화하기 위하여 KTX의 연장을 추진하되, 청량리·왕십리, 창동·상계 등을 주요거점으로 연계하여 토지이용계획과 교통계획이 통합적으로 수립되도록 함.’

이런 식으로 어디가 좋아질지 힌트를 준다. 박원순 시장의 강북 프로젝트와 여의도, 용산 개발계획도 뜬금없이 나온 것은 아니다. 도시기본계획 2030을 토대로 확장한 것이다. 모든 도시개발의 밑그림이라고 봐도 좋다.

서울은 이미 많이 올랐는데 이게 진짜 도움이 되냐고 묻는 사람도 있을 것이다. 그렇다. 큰 도움이 된다. 이 문서를 열어보면 2014년도에 발표되었음을 알 수 있다. 조금씩 바뀐 부분들은 있겠지만 큰 틀은 이미 오래전부터 나와 있었다. 정부가 미리 찍어준 지역인 셈이다.

‘도시기본계획 2030’에는 서울 각 권역별로 자세한 그림들도 나온다. 아래는 ‘서울 동북권 발전구상도’이다. 동북권 핵심지역이 보이지 않는가? 청량리·왕십리, 창동·상계, 성수 쪽이 가장 좋겠지만, 주머니 사정이 여의치 않다면 자금 상황에 맞는 지역을 고르면 된다.

‘서울시 도시기본계획’은 지금까지 4차례 발표되었다. 1990년, 1997년, 2006년, 2014년이다. 새로운 도시기본계획이 발표될 때마다 관심을 가지고 읽어보기 바란다.

여기서는 서울을 예로 들었지만 다른 도시도 모두 도시기본계획 문서가 있다. 새로운 도시에 관심을 가졌다면 가장 먼저 읽어보고 공부해야 할 자료다. 이것도 못하겠다면 당신은 투자에 관심도 재능도 열정도 없는 것이다.

부동산 투자는 이런 정보가 없거나 몰라서 못하는 것이 아니다. 부동산 투자는 오픈북 시험이다. 답은 모두 나와 있다. 어디에 투자할지 공부하고 배우는 데 시간과 돈을 낭비할 필요가 없다.

당신이 그동안 투자를 하지 못했다면 부동산에 관심이 없거나 용기가 없기 때문이다. GTX 얘기가 나온 지도 벌써 10년이 훨씬 넘었지 않은가? 용기 있는 사람은 샀고 용기 없는 사람은 못 샀을 뿐이다. 여기서 부자와 빈자가 갈리는 것이다.

이 글은 <부자로 가는 마지막 비상구> 책 내용 일부입니다.

예스24: http://www.yes24.com/Product/Goods/85950162?Acode=101

[김가리온]

잘 읽었습니다 감사합니다^^

[푸른바다2]

감사합니다.