오피스텔, 어찌 갈까?

[황사 人-박준호]

▲ ⓒ부동산114

2014년 오피스텔 공급이 올해보다 늘어날 것으로 전망돼 그만큼 수익성이 악화할 것으로 예상된다.
12일 부동산114는 2013년도 오피스텔은 전국에 3만2천898실이 준공을 마치고 새로 입주를 시작했다고 밝혔다. 전년 대비 1.43배가 증가한 수치로 물량이 많아진 만큼 공실 위험도 높아지게 됐다.
이에 따라 2013년 오피스텔 매매가 변동률은 –0.28%, 월세가 변동률은 –0.18%로 각각 하락세로 돌아섰다.
하지만 2014년 전망도 밝지 않다. 내년에는 오피스텔 공급이 8천414실 더 늘어 4만1천312실이 새로 입주를 시작할 예정이어서 매매가 및 월세가 하락세는 더욱 가속화될 전망이다.

▲2013년 입주 전쟁 시작…입주물량 증가로 매매·월세가격 동반 하락세
2013년에 분양한 오피스텔은 총 3만9천778실로 2012년과 비교해서 물량은 약 12%가량 줄었다.
하지만 연간 물량 추이를 비교했을 때 적은 물량은 아니었고, 특히, 수도권인 서울과 경기에 공급이 집중돼 이 지역 오피스텔 시장의 공급이 과잉됐다.
수도권 입주물량은 올해 3만2천898실로 전국대비 77%에 달했다. 지역별로는 ▲서울 1만2천918실 ▲경기 6천808실 ▲인천 5천689실이 입주했다.
서울에서는 송파, 마포, 은평 등에 입주량이 많았고, 경기는 성남, 용인, 화성 등 수도권 동남부 일대에 입주물량이 많았다.
입주물량이 증가함에 따라 전국 오피스텔 매매가격은 2012년 말 대비 0.28%, 월세가격은 0.18% 각각 하락했다.
임대경쟁이 치열해지고 공실 기간도 늘어나면서 전통적인 강세를 보여 왔던 강남3구, 마포 및 영등포 등 일대에 위치한 일부 오피스텔도 월세가격을 하향 조정하는 모습이 포착됐다.
특히, 2014년에는 입주예정물량이 4만1312가구로 2013년보다 공급이 더 늘어 공실률 및 임대 리스크를 키울 것으로 예상되며, 강남을 포함한 판교, 분당, 광교 일대 수도권 남동부 일대의 입주물량이 크게 늘어 임차인 모집 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.
한편, 주택시장 전세대란에 오피스텔 전세가격은 덩달아 상승세를 이어갔다.
주택시장의 전세부족 영향을 받아 전국 오피스텔 평균 전세가격은 전년 대비 3.83%가량 상승했으며, 앞으로도 오피스텔은 수익상품 특성상 전세물건이 많지 않아 가격 상승이 지속될 것으로 보인다.

▲ ⓒ부동산114

▲임대수익률 2013년 5.89%, 전년 대비 0.05%p 하락…수익성 악화 가속화 될 듯
2013년 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.89%로 2012년 말 대비 0.05%p하락했다.
4.1대책을 통해 미분양 및 신규분양 주택과 함께 주거용 오피스텔도 양도세 5년 감면 혜택이 주어졌지만 거래를 이끌어내기에는 역부족이었다.
경쟁상품인 도시형생활주택이 주택가를 중심으로 우후숙준 늘어나고 있는데다 오피스텔 입주물량도 계속 증가하는 추세여서 수익성 악화는 피해가기 어려울 것으로 보인다.
2014년에도 입주물량은 4만1312실로 예정돼 장기적인 매매가격과 월세가격의 하향세가 지속될 전망이다. 특히, 수도권에 입주물량이 집중되기 때문에 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다.
이러한 하향세는 단기간 내에 수익성 회복은 어려울 것으로 판단된다. 2013년에 기 분양된 3만9천778실 인해 2~3년 후까지 이 같은 양상이 지속될 확률이 높기 때문이다.
투자자 입장에서는 오피스텔 매입을 고민할 경우 주변 지역 입주물량이 어느 정도 될 것인지 파악하고 있어야 한다. 주변 지역에 경쟁 상품이 늘어나면 한정된 수요자들이 분산돼 공실 위험이 높아지고, 임대료 하락으로 이어지기 때문이다.
반면, 전세 임차인 입장에서는 비교적 새로 입주하는 오피스텔은 전세물량이 많이 나오기 때문에 수도권 일대 직장을 둔 수요자라면 신규 입주하는 오피스텔을 공략해 볼 필요가 있다.

[눈꽃]

오피스텔 투자매력은 점점 떨어지네요..