이름부터 생소한 ‘부담부 증여’ 하지만 엄청난 절세효과?일반적으로 우리가 주택을 증여한다고 하면, 대출이나 임대보증금 등 부채가 없는 주택을 증여하 는 경우가 많습니다. 하지만 부담부 증여는 부채가 포함된 부동산을 증여하는 것을 의미하는데요. 즉 수증자가 자산을 증여받으면서 동시에 채무까지 부담하게 되는 것입니다. 그렇다면 부담부 증여는 도대체 얼마나 세금을 절세할 수 있을까요? 가령 부모가 자녀에게 보증 금 8억원의 전세가 끼어 있는 시가 16억원 아파트(취득가 5억)를 증여한다고 가정해 보겠습니다.
먼저 부모가 8억원의 전세보증금을 모두 정리하고, 채무 없는 16억원 아파트를 전액 증여하는 경 우, 증여세 과세가액은 16억원 전체가 되며, 증여재산공제는 5,000만원(성인 자녀 기준)이므로 증 여세 과세표준은 15억5,000만원이 됩니다. 이때 세율은 40%가 적용되고, 신고세액공제 3%를 제 하면 내야 할 세금은 4억4,620만원이 발생하게 되죠. 즉 증여가액의 약 28%가량을 세금으로 내야 하는 셈입니다.
다음으로 부담부 증여를 계산해 보겠습니다. 자녀에게 보증금 8억의 채무까지 증여한다고 가정하 면, 자녀가 내야 할 증여세의 과세표준은 16억원에서 채무액 8억원과 증여재산공제 5,000만원을 뺀 7억5,000만원입니다. 과세표준이 줄어들었으니 세율도 30%만 적용돼 납부할 증여세는 1억 6,005만원이 되는데요. 즉 부담부 증여를 통해 같은 주택이라 하더라도 3억원을 절세할 수 있습 니다.
하지만 부담부 증여는 여기서 끝이 아닙니다. 부담부 증여는 양도세를 계산해야 하기 때문인데요. 주택을 증여하는 부모 입장에서는 채무를 넘겨 이득을 본 셈이기 때문에 이에 따른 양도세를 납 부해야 합니다. 즉 해당 사례에서 증여자는 8억원의 양도가액(전세보증금)에서 취득가액 2억5,000 만원(실제 취득가에서 채무액이 차지하는 비율 적용)을 뺀 5억5,000만원의 양도차익이 발생한 것 으로 보는 것이죠.
하지만 증여자가 양도세 비과세 요건을 갖췄을 경우에는 이러한 상황에서도 양도세 비과세를 적 용받을 수 있습니다. 이 경우에는 양도가액이 12억원이 넘지 않았기 때문에 내야 할 양도세는 단 1원도 없습니다. 즉 부담부 증여의 핵심은 ‘양도세 비과세 요건 충족 유무’라 할 수 있습니다.
다주택자는 부담부 증여 절대 NO! ‘세금 폭탄’이 기다립니다
그러나 증여자가 다주택자여서 비과세 요건을 갖추지 못했다면, 부담부 증여를 절대 해서는 안 됩니다. 앞선 사례와 동일한 조건에서 부모가 비과세 요건을 갖춘 것이 아닌, 3주택자라고 가정해 보도록 하죠. 양도차익은 5억5,000만원으로 동일하지만, 기본세율 42%에 양도세 중과 가산 세율 30%가 더해져 무려 3억9,468만원의 양도세를 납부해야 합니다.
즉 해당 사례에서 증여자가 다주택자일 경우 증여자는 3억9,468만원의 양도세를, 수증자는 1억 6,005만원의 증여세를 납부해야 하므로 총 5억5,473만원의 세금을 내야 합니다. 일반 증여에서 발 생한 4억4,620만원의 세금보다 무려 1억1,000만원가량 증가한 것이죠.
결국 부담부 증여는 엄청난 절세 효과를 누릴 수 있는 방법은 분명하지만, 자신의 상황을 제대로 파악하지 못하고 무작정 활용한다면 오히려 세금 폭탄을 맞게 될 수 있는 양날의 검입니다. 따라서 부담부 증여를 고려하고 있다면 세무사와 충분한 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
#부동산
#부동산스터디
#부동산공부
#부담부증여
#부담부
#일반증여
#증여세
#부담부증여세
#절세
#부동산세금