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[오늘]

고향주택 비과세 특례

편집자 주
전원생활을 꿈꾸거나 고향에 대한 그리움으로 고향에 있는 농촌주택을 구입하는 경우가 종종 있다. 이렇게 낭만을 꿈꾸거나 추억을 회복하고자 하는 경우에도 세금의 문제는 존재한다. 특히 부동산에 관한 일들은 언제나 세금문제에 직면하게 되고, 가격이 만만치 않기에 이에 따른 세금 문제도 작지 않은 문제이다. 이번 주는 이에 대하여 살펴 보도록 하자.

사례 소개
서울에서 10년 전 아파트를 사서 거주하고 있는 화수분 씨는 추후 거주할 농어촌주택을 물색하고 있다. 서울에서 그리 멀지 않고, 고향과도 가까운 전북 산골에 1억5000만 원짜리 농어촌주택(개별주택가격 1억 원，대지 300㎡，단독주택 면적 120㎡)을 보고 있다. 하지만 서울에 주택을 1채 소유하고 있는 상태에서 농어촌주택을 1채 더 매입하는 경우 2주택이 되기 때문에 세금 문제가 걸린다.

고향 주택과 양도세 비과세 혜택
고향주택이란 수도권 지역은 제외하고 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 안에 소재해야 한다.

고향 지역에 있는 주택(고향주택)과 일반주택을 갖고 있는 경우에도 일반주택을 먼저 양도한다면 양도가액 9억 원까지는 양도소득세를 내지 않아도 된다.

조세특례제한법 제98조의4 규정에 해당되는 농어촌주택 또는 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 농어촌주택 취득 전에 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 소유하지 않은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으면 비과세 적용을 받을 수 있다.

따라서 고향주택 취득일 이후 새로운 주택을 취득하는 경우 새로 취득한 주택은 3년 이상 보유하고 양도하더라도 비과세 적용을 받을 수 없다.

고향주택취득자에 대한 과세특례 조건
2009년 1월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “고향주택 취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로 3년 이상 보유하고 당해 고향 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 고향주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단한다.

3년이 경과되지 않은 경우에도 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 한다.

위의 고향주택의 요건은 다음과 같다.

① 지역기준

 가. 고향에 소재할 것
고향이란 아래의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음 각호의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시 지역을 포함한다)을 말함. 이 경우 등록기준지 등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시, 군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시, 군으로 봄
- 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지
- 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

 나. 별표 12에 따른 시지역(수도권 지역이 아니어야 하고, 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역이 아니어야 하며, 관광진흥법 제2조에 따른 관광단지가 아닌 곳)에 소재하여야 함

② 규모기준
- 대지 660(200평) 제곱미터이내
- 단독주택의 경우 주택면적 150 (45평)제곱미터 이내
- 공동주택의 경우 전용면적 116(35평)제곱미터 이내

③ 가액기준
주택 및 이에 부수되는 토지의 취득 당시 기준시가 합계액이 2억 원 이하일 것

④ 타 지역기준
일반주택이 행정구역상 같은 읍, 면, 시 또는 연접한 읍, 면, 시에 소재하지 않아야 함

시사점
고향주택 3년 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 등의 과세특례가 적용되지만，일반주택 양도에 따른 과세특례를 적용 받은 후에 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우에는 양도소득세를 부담해야 한다는 점에 주목해야 한다. 따라서 도시에 거주하면서 고향주택을 취득하는 경우에는 일반주택을 양도하는 시점뿐 아니라 농어촌주택 또는 고향주택을 취득하는 시점에서 조세특례제한법상의 요건을 모두 충족하였는지 사전에 충분히 검토해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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