개발 뉴타운재테크/길음 " 사립고구역 투자 유망"

[임채강]

뉴타운재테크/길음 " 사립고구역 투자 유망"

교육,주거 기능 위주...사업추진 빨라

서울시내 낙후 지역을 개발하는 뉴타운사업의 개발 윤곽이 속속 드러나고 있다. 그동안 뉴타운사업지로 선정된 15곳 중 시범사업지 3곳이 사업에 들어갔고, 1차 12곳의 기본계획안도 잇따라 발표되고 있다. 이 지역은 얼어 붙은 부동산시장에서 여전히 높은 관심을 끄는 투자대상으로 꼽히는 가운데 투자방법을 다시 짜야 한다고 전문가들은 충고한다. 뉴타운별 시장동향과 투자유의점 등을 싣는다.

시범사업지와 1차 등 15개 뉴타운 중 가장 사업이 빠른 곳이 길음뉴타운이다. 뉴타운 지정 전부터 재개발이 활발해서다. 남은 지역들도 사업을 서두르고 있다.

뉴타운 지정과 재개발 활기로 가격이 많이 오르긴 했지만 그래도 후발주자들을 중심으로 여전히 투자 메리트가 있는 것으로 전문가들은 내다본다.

◆‘강북 교육1번지’개발=성북구 길음동 일대 28만7000평이 교육 중심지로 개발된다. 자립형사립고와 사설학원단지 등이 조성될 예정이다.

뉴타운기본계획에 따르면 뉴타운을 통과하는 인수로 주변에 학교부지 1만5000평을 확보, 내년 말까지 자립형 사립고 등 우수학교를 유치키로 했다. 또 길음역세권에는 강남의 사설학원들이 이전해 올 수 있도록 사설학원 단지도 조성할 계획이다.

이와 함께 낡은 주거지가 쾌적한 주거지로 변모한다. 길음뉴타운을 남북으로 지나는 인수로를 현재 4차선에서 2차선으로 줄이는 대신 도로변에 폭 20∼30m, 길이 1.3㎞ 규모의 가로공원을 조성한다. 도로변 자투리 녹지를 활용한 쌈지마당을 조성해 단지내 녹지 비율을 25∼30%까지 확보한다.

인수로변 공원내 보행도로와 순환형 보행자 전용도로 등 6.8㎞에 달하는 보행자 전용도로를 만들어 ‘보행자 중심 마을’로 꾸민다.

단지내에 순환형 마을버스 2개 노선이 생기고 주변교통 이용이 쉽도록 진출입로 6곳도 신설된다.

공공기반시설은 내년말까지 완공될 예정이고 아파트 등 민간 재개발사업은 2007년말까지 끝날 계획이다.

◆활발한 재개발=뉴타운으로 지정되기 전부터 재개발이 활발해 이미 5개 구역이 완공되거나 착공에 들어갔다.

길음1구역이 지난해 1월 삼성래미안 1125가구의 아파트로 지어져 완공됐다. 2,4구역에서 각각 대우건설과 대림건설이 내년 4월 입주예정으로 모두 4000여가구를 짓고 있다. 삼성물산이 재개발을 맡은 5,6구역은 지난 1월과 지난 4월 일반분양됐는데 뉴타운 기대 덕에 6구역이 서울 1순위 평균 28대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기였다.

남은 구역 중 7,8구역과 9구역이 올해 구역지정 신청을 했고 역세권구역이 신청 준비를 하고 있다. 7구역 670가구, 8구역 1400가구, 9구역 1141가구를 짓는다는 계획이다.

7구역의 경우 용적률 226% 계획으로 25층짜리다. 9구역은 용적률 232.79%에 27층짜리로 계획하고 있다.

성북구청 관계자는 “7∼9구역의 구역지정이 내년 상반기에 나올 것으로 예상된다”고 말했다.

◆사립고구역 유망할 듯=10평짜리 기준으로 시세는 지하철 길음역에서 가까운 9구역이 평당 1500만∼1700만원선. 8구역이 이보다 50만원 정도 낮고, 7구역은 8구역보다 50만원 가량 싸게 형성돼 있다.

시세는 9구역이 가장 비싸지만 거래는 8구역에서 많다고 중개업소들은 말한다. 7구역은 건립가구수가 적고 시공사가 두산산업개발로 예정돼 있어 브랜드 인지도도 떨어지기 때문이라고 한다.

역세권구역이 역세권이고 사설학원단지가 들어설 예정이어서 가장 비싸 평당 2000만원까지 나간다.

부동산중개업소들은 브랜드 인지도 등으로 시세를 주도하는 5,6구역에 비해 나머지 구역들이 낮게 평가된 것으로 본다. 현재 9구역의 30평대 시세가 5,6구역의 3억7000만∼4억원에 못미치는 3억200만∼3억3000만원 정도여서 오를 여지가 있다는 것이다.

입주가 머지 않은 2,4구역도 입주때까지 5,6구역 가격에 근접할 것으로 중개업소들은 예상한다. 입주가 멀지 않았기 때문에 단기 투자용으로 적합하다는 것이다.

2,4구역 가운데선 경사진 곳에 있는 2구역의 경우 일부 조망권을 누릴 수 있는 이점이 있는 데 비해 4구역은 미아초등을 끼고 있고 상가가 있어 더 낫다고 한 중개업자는 분석했다.

구역별로는 8구역이 유망할 것으로 보인다. 길음뉴타운 중심지인 데다 자립형사립고 설립이 추진되고 있다.

역세권구역은 사업속도가 느린 데 비해 가격이 너무 높게 형성돼 있다는 지적이 있다. 재개발이 될지, 재건축으로 갈지 사업방향도 불투명하다.

온누리공인(02-984-7300) 조규주 사장은 “5평 이하로 쪼개진 지분의 경우 보상만 받고 입주권이 나오지 않을 수 있다”며 “특히 40평대에 들어가려면 평가액이 2억원 이상으로 예상되는 40평 이상의 지분이 안전하다”고 말했다.

이전에는 35평짜리 지분이었으면 됐는데 공시지가가 많이 올랐기 때문이라는 것이다.

쪼개진 지분이 많지 않아 단독주택이라면 10평 미만이더라도 30평대를 분양받을 것으로 보인다. 그래도 8구역 등에 쪼개진 지분이 더러 있기 때문에 분할 여부를 확인해야한다.

서울시 성북구 길음동 아파트 시세·매물 보기
서울시 성북구 길음동 분양권 시세·매물 보기

활발한 길음뉴타운 재개발
구분	위치	면적（㏊）	사업단계	내용（시공업체）	체크포인트
2구역	길음동1273	12．5	공사중	23∼50평형 2278가구（대우건설），내년 4월 입주	-공사중인 구역 중 5，6구역보다 저평가된 2，4구역 상승 여지 -구역지정신청 구역은 규모와 선정예정인 시공사 브랜드 따져야 -쪼개진 지분은 30평대 분양받기 어려워 -지분 분할 없는 단독주택 작은 지분도 30평대 배정 가능 -40평대 분양받으려면 지분 40 평이상 돼야할 듯 -자립형사립고 들어설 예정인 8구역 관심 고조 -속도 늦은 역세권구역 가격 거품 가능성
4구역	길음동1270	9．2		24∼43평형 1881가구（대림산업），내년 4월 입주
5구역	길음동586	2．9		24∼41평형 560가구（삼성물산），2006년 6월 입주
6구역	길음동575	5．5		23∼40평형 977가구（삼성물산），2006년 10월 입주
7구역	길음동633-1	3．2	구역지정 신청	670가구 계획
8구역	길음동602-1	10．2		1400가구 계획
9구역	정릉1동527	7．0		1141가구 계획
역세권구역	길음동542-1	1．3	구역지정 신청준비	미정
자료：서울시·성북구청

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[이인수]

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