[김용일의 부동산톡]이주자택지의 딱지 또는 분양권 전매 무효 법리

[황사 人-박준호]

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 평택고덕신도시를 비롯하여 광교, 위례, 향동 등 여러 신도시에서 이주자택지 딱지 또는 분양권 전매의 효력과 관련된 소송이 많이 진행되고 있다. 그런데, 관련 법령의 규정 및 대법원 판례의 법리에 따라, 대부분 소송에서 위와 같은 전매행위가 원칙적으로 무효라는 판결이 계속 나오고, 이로 인한 피해자도 속출하는 등 큰 혼란이 예상되는바, 관련 법리를 정리해 보겠다.

◇ 이주자택지 대상자의 딱지 또는 분양권의 전매 무효의 법리
이주자택지란, 정부가 택지지구 등을 개발하기 위해 토지를 수용할 때 해당 지역에 거주하던 원주민에게 주는 새로운 택지를 말한다.

통상적으로 원주민은 조성 원가 보다 저렴하게 구입이 가능한데, 그후 속칭 피(프리미엄)가 계속 붙으므로, 전매, 전전매 등 매매 수요가 많았던 것이 사실이다.
먼저, 이주자택지 분양권을 갖게 되는 절차를 간략히 보면, 사업시행자가 이주자택지 대상자로 선정하여 통보하고, 그후 이주자택지 대상자가 사업시행자로부터 실제로 택지를 공급받는 내용의 분양계약(택지공급계약)을 체결하게 되는데, 그 분양계약에 기해 갖게 되는 권리를 분양권이라 한다.
택지개발촉진법은, 위와 같이 사업시행자와 분양계약을 체결하여 이주자택지 분양권이 발생한 자가 위 분양권을 매도하는 것과 관련하여, 사업시행자의 동의를 얻는 것을 조건으로 1회에 한하여 매도할 수 있도록 하였다.

위 요건을 지키지 못한 매도는 무효가 된다(택지개발촉진법 제19조의 2, 택지개발촉진법 시행령 제13조의 3).
그런데, 문제는...

이주자택지 대상자로 통보받은 상태에서 아직 사업시행자와 분양계약을 체결하지 않은 상태,

즉 아직은 분양권이 없고 소위 말하는 딱지만 갖고 있는 상태에서 다른 자에게 딱지를 파는 행위를 하거나,

분양계약을 체결하여 분양권이 발생했다 하더라도, 사업시행자의 동의를 받지 않고 전매, 전전매 등을 한 후, 최후의 매수인과 마치 최초로 매매계약을 한 것처럼 해서 사업시행자의 동의를 얻은 경우가 많았다는 것이다.

이러한 경우는 모두 무효가 되는데,

그후 시간이 지나 택지의 가치가 높아지자, 과거에 이주자택지 대상자로서의 권리인 딱지 또는 분양권을 팔았던 자가, 위와 같은 전매는 법령상 무효라는 규정을 이용하여, 최후의 전매인 등을 상대로 전매계약에 대한 원인무효소송을 제기하고(원인무효소송의 경우, 소송을 해야 하는 기간 제한이 없음),

심지어 해당 택지상에 신축된 건물에 대해서까지 철거를 구하고 있는데, 현재까지는 대법원 판례 및 관련 법리의 근거에 따라 대부분 승소하고 있는 실정이다.

◇ 판례의 설시내용 및 전매계약 무효가 되는 매수자의 대책
위 택지개발촉진법의 규정에 의하면, 전매가 유효하기 위해서는,

①이주자택지 대상자로 통보 받은자가 사업시행자와 분양계약을 체결하여 이주자택지 분양권이 발생하였을 것,

②해당 분양권은 1회에 한하여 전매할 수 있으며,

이때 사업시행자의 심사를 거쳐 동의를 받을 것 이라는 요건이 필요하다.

관련하여 대법원은 2017년에 선고된 사건에서, 위 법령을 엄격하게 해석하고 위 규정을 어긴 전매행위의 효력을 무효라고 판시하였고, 그후 하급심 판결들도 대부분 이에 따르고 있는 것으로 보인다.

구체적으로 대법원은 아직 사업시행자와 택지공급계약(분양계약)을 체결하지도 않았으면서 소위 말하는 딱지를 전매한 사안에서, 택지개발촉진법의 공익적 취지와 위 법령의 규정에 따를 때, 사업시행자의 심사 및 동의 없는 전매행위의 효력발생은 원칙적으로 금지해야 한다고 전제하면서, “이 사건 시행령 규정이 전매제한에 대한 특례 요건으로 규정한 ‘시행자의 동의’는 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지에 관하여 택지공급계약(분양계약)이 체결되었음을 전제로 하는 것으로서, 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고, 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 ‘시행자의 동의’ 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다.”고 하였다(대법원 2017.10.12. 선고 2017다222153 판결).

또한, 위 대법원 판결 후에 선고된 하급심 판결에서도, 사업시행자와 택지공급계약(분양계약)을 체결하였으나, 그후 사업시행자의 동의를 얻지 않고 2회 이상 전전매하고, 마치 최종 매수인에게 직접 전매한 것처럼 계약서를 작성하였다고 사실관계를 전제한 사안에서도, 해당 전매행위가 무효라고 한 것이 있다.

구체적으로 법원은, “1회의 전매계약을 넘어 추가로 전전매 계약을 한 다음에, 최초 공급대상자와 전전 매수인 사이에서 분양권을 바로 이전하는 형식으로 일종의 중간생략합의를 한 경우에는, 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 중간생략합의 및 그 전제가 된 중간의 전전매계약은 각 택지개발촉진법 시행령에서 정한 요건을 갖추지 못한 관계로 적법한 시행자의 동의를 받을 수 없어 애초부터 무효이고, 따라서 전전 매수인은 중간 매수인들을 순차 대위하여 최초 공급대상자에 대하여 시행자의 동의 협력의무의 이행을 구할 수 없으며, 설령 그와 같은 전전 매수사실을 숨긴 채 시행자의 동의를 받았다 하더라도, 해당 중간생략합의 형식의 전매계약은 적법한 시행자의 동의를 갖추지 못하여 무효이다.”라고 판시하였다.

나아가 위 사건에서, 위 전매계약이 무효이니 결국 해당 택지에 신축된 건물도 철거해야 한다는 원고의 주장에 대해서도, 법원은 “특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.”고 하였다.

한편, 전매계약 무효소송을 당해 택지 또는 분양권을 뺏기게 되는 자 역시 대응방안이 있어야 될 것인데, 이들은 아무런 이익 없이 괜히 매매대금만 지급했던 것이므로, 자신이 매매대금을 지급했던 자를 상대로 매매대금 및 이자 상당을 돌려달라는 내용으로 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다.

◇김용일 변호사
△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사