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[청출어람]

고분양가·과잉공급의 저주"…무권리금 굴욕 서판교상권

중앙일보조인스랜드 | 황정일 | 입력 2012.09.04 07:50

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경부고속도로를 중심으로 경기도 성남 판교신도시 서쪽의 서판교. 동쪽의 동판교와 마찬가지로 서판교에도 대규모 상업지역이 있다.

서판교 상업지역은 상업용지 대부분이 비어 있는 동판교 중심상업지구와 달리 왕복 6차로의 도로변으로 상가 건물이 빼곡이 들어서 있다.

동판교 중심상업지구는 상가 건물 자체가 들어서지 못해 상권 활성화가 더디지만 서판교는 상황이 좀 다르다. 크고 작은 상가가 이미 진작에 신축됐다. 그러나 여전히 공실률이 높고 상권 활성화도 더디다.

1층 상가에도 권리금 없어

어찌된 사연일까. 서판교의 상업지역은 운중동 주민센터 주변 상권(서판교역 예정)과 판교도서관 상권이다.

약 3000여 가구의 판교원마을을 배후에 두고 있는 판교도서관 상권은 현재 5개의 대로변 근린상가와 1개의 오피스텔 상가가 준공돼 영업 중이고 판교도서관이 있는 북쪽 일대에 상가주택 단지가 형성돼 있다.

텅 비어 있던 올 초와 달리 상당수 상가가 임차인을 찾아 영업에 들어갔지만 속사정을 들여다 보면 얘기가 달라진다. 우선 1층 상가의 권리금이 형성되지 않고 있다.

통상 신도시의 경우 배후 아파트가 입주해 있다고 가정하면 인근 지역의 입지 좋은 근린상가에는 1년 안팎의 시간이 경과하면 점포당 최소 2000만~3000만원의 권리금이 붙는다.

실제로 인천 송도 1공구(해양경찰청) 상권의 경우 1억 가까운 권리금이 형성돼 있다. 하지만 서판교 도서관 일대의 대로변 근린상가와 오피스텔 상가는 권리금이 형성되지 않고 있다. 매출 부진으로 임차인이 가게를 내놓는 경우 본인이 투자한 인테리어·간판 등 시설비조차 건지지 못하고 나와야 하는 실정이다.

상가정보업체인 에프알인베스트먼트의 최근 조사 결과 영업기간도 매우 짧은 것으로 나타났다. 보통 6개월을 버티지 못하고 철수하는 사례가 속출하고 있다. 심지어 유명 커피 프랜차이즈 매장조차 영업 6개월 만에 매물로 나왔다.

에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “PC방 등 일부 업종은 2개월 여 만에 문을 닫는 등 상권이 제대로 형성되지 못하고 있다”며 “노출 가시성이 좋은 대로변 점포 2곳도 계약기간을 채우지 못하고 임차인이 바뀌었다”고 전했다.

고분양가가 발목 잡아

상황이 이렇다 보니 상가 투자자의 임대 수익률도 낮은 편이다. 에프알인베스트먼트에 따르면 2012년 8월 기준 서판교 중심 상권의 1층 상가(40㎡ 기준) 평균 임대료는 월 270~400만원 선이다.

상가 분양가가 3.3㎡당 4000만~5000만원으로 7억~8억원에 달했던 점을 감안하면 연 평균 임대수익률은 5%를 밑돈다.

▲ 고분양가에 발목잡힌 서판교 상권의 한 대형 근린상가.

인근 부동산 중개업소 관계자는 “점포 매출이 부진하자 임차인이 더 낮은 임대료로 재임대하는 경우도 있다”고 말했다. 서판교 상권이 이렇게 된 가장 큰 이유는 공급 과잉이다.

안 연구원은 “신도시에 형성되는 상권의 경우는 형성기부터 성숙기까지 2~3년의 시간이 걸릴 수 있지만 서판교의 경우 배후 가구 수에 비해 상가가 과도하게 공급된 측면이 있다”고 말했다.

여기에 분양가마저 비쌌다. 고분양가가 ‘비싼 임대료→공실→상권 활성화 저해→공실’로 이어지는 악순환을 만들어낸 것이다.

전문가들은 서판교 상권의 침체가 장기화할 수 있다고 우려한다. 장경철 CS프라임 이사는 “서판교역 개통 등의 불투명한 호재 때문에 분양가가 비싸게 형성되면서 분양률 자체도 높지 않다”며 “수요에 비해 공급이 많아 상권이 자리잡으려면 시간이 더 필요할 것 같다”고 내다봤다.

[죠은하늘]

오늘도 잘 읽어 보았습니다. 감사합니다.^^

[청출어람]

네 죠은하늘님 감사합니다^^

[일백억]

잘 보고 감다 ~
감사 ~ ^^

[청출어람]

네 일백억님 감사합니다^^

[마롭]

오늘도 좋은정보 고맙습니다..^^

[청출어람]

네 마롭님 감사합니다 ^^

[한짱]

울동네 이야기네요~ 서판교역 예정지를 중심으로 10층짜리 상가빌딩이 한쪽에 10개씩
총20여개 있는데 공실률 80%에 달하고 있습니다.
아마도 전철이 개통돼야 활성화를 기대해 볼만 합니다.
경매도 나오기 시작했구요~~

청출어람님 정보 잘 보았습니다..

[청출어람]

네 한짱님 감사합니다. ^^