전용 59㎡, 서울 아파트 시장에 새로운 '표준 평형'이 되다

[장경철]

전용 59㎡가 ‘가성비 평형’으로 다시 주목받는 이유 알아보니

오랜동안 ‘국민 평형’으로 불리며 서울 아파트의 대표 평형으로 여겨지던 전용 84㎡. 최근 그 자리를 전용 59㎡ 아파트가 빠르게 대체되고 있다.

단순히 수요자가 작아진 면적을 감수하는 것이 아니라 전용 59㎡가 면적당 실거래가 기준으로 전용 84㎡를 앞지르며 ‘새로운 국민 평형’으로 부상한 것이다.

변화 배경에는 실용적이고 고도화된 평면 구조 진화가 있다. 과거 전용 59㎡ 아파트는 방 2개와 화장실 1개의 협소한 구성으로 ‘소형 아파트’ 틀에 머물렀다. 2010년대 들어 방 세 칸과 화장실 2개 구조가 대세로 자리 잡으면서 실거주 기능이 강화됐다. 분양시장 분위기도 달라졌다. 최근 5년간 서울에서 분양된 아파트에서 전용 59㎡ 공급 비중은 40%를 넘었다.

인구 구조 변화 역시 전용 59㎡ 아파트 부상에 영향을 미치고 있다.

서울의 1인 가구 비중은 2022년 기준 38.2%에 달했다. 2050년에는 1~2인 가구가 전체의 76.3%에 이를 것으로 전망된다. 여기에 1자녀 가구 비중 증가 등 가족 구조 변화가 더해지면서 과거보다 작은 면적 아파트 선호가 자연스럽게 높아지고 있다.

변화를 수치로 확인해보면 더욱 명확하다.

2025년 4월 기준 서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 13개 구에서 전용 59㎡의 3.3㎡당 매매 가격이 전용 84㎡를 앞질렀다.

강남구는 전용 59㎡의 3.3㎡당 실거래 가격이 7530만원인 반면 전용 84㎡는 7367만원이다. 전용 59㎡가 163만원 더 높다. 강동구는 2016년 12월 이후부터 지금까지 전용 59㎡의 3.3㎡당 가격이 줄곧 전용 84㎡를 웃돌고 있다. 서초구는 2023년 8월, 송파구는 2024년 7월 가격 역전이 시작됐다. 용산·성동·동대문구 등에서도 이미 전용 59㎡의 3.3㎡당 가격이 전용 84㎡를 앞지르고 있다.

이런 흐름은 단순한 가격 경쟁력 이상의 구조적 요인에서 비롯된다. 최근 분양 아파트 설계 및 공급 특성이 큰 영향을 미치고 있다.

3.3㎡당 가격에서 전용 59㎡ 아파트가 전용 84㎡를 앞지른 지역을 분석해보면 대부분은 최근 15년 이내에 준공된 아파트 비중이 높은 곳이다.

다시 말해 방 세 칸, 화장실 2개 구성인 ‘2세대 59㎡’가 보편화된 지역일수록 실수요층의 주거 만족도가 높고 그에 따른 프리미엄이 형성돼 가격이 상승하는 구조다. 여기에 1~2인 가구, 1자녀 가구 증가 등 인구 구조 변화가 결합해 전용 59㎡ 수요와 가치가 더욱 커지고 있다.

이 흐름은 점점 강화될 가능성이 높다.

강동구 사례를 보면 전용 59㎡와 84㎡의 평당 가격 격차가 해를 거듭할수록 커진다는 점을 알 수 있다. 주택 가격이 높은 지역일수록 전용 84㎡ 아파트에 대한 가격 부담이 커지면서 상대적으로 부담이 덜한 전용 59㎡를 선호하는 경향도 나타난다.

아파트 분양가가 3.3㎡당 8000만원을 넘어서는 현실에서 전용 59㎡는 실거주와 투자 ‘두 마리 토끼’를 잡을 선택지가 되고 있다. 한때 ‘작은 아파트’로 불리던 전용 59㎡는 이제 더 이상 대체 선택지가 아니다.

평면 구성과 시장 수요 흐름, 인구 구조 변화 속에서 전용 59㎡는 서울 아파트 시장의 실질적 기준이 되고 있다. ‘작지만 강한’ 59㎡ 시대는 시작됐고 그 흐름은 앞으로도 이어질 것이다.

다음은 서울 지하철 2호선 라인에서 전용 59㎡이 주력인 신축 아파트가 분양중이라 주목을 받고 있다.

서울 관악구 신림동에 위치한 ‘신대방역 더하이브 퍼스트’가 줍줍 분양중이다.

초역세권 입지에 더해, 실속 있는 평면 구성과 스마트한 주거 시스템을 갖춘 도심형 주거단지로 많은 관심이 모이는 분위기다.

‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하 4층~지상 15층, 총 145세대 규모로 조성되며, 이중 141세대가 일반공급된다.

전용면적 19~59㎡ 총 13개 타입으로 수요자들의 선택의 폭을 넓혔고, 이 중 전용면적 59㎡가 93세대로 전체의 절반 이상을 차지한다.

분양 신청 자격은 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주 지역, 청약통장 가입 여부와 무관하게 누구나 가능하다.

분양가는 합리적인 수준으로 책정됐으며 계약금 5% 및 중도금 60% 무이자를 적용해 초기 자금 부담을 완화했다. 중도금은 최대 60%까지 대출 가능하며, 중도금 대출금액 잔금대출 전환도 가능하다. 지난해 10.15대책에 따른 토지거래허가구역 2년 실거주 의무도 적용받지 않는다.

교통, 생활 편의 등 입지적 장점은 압도적이다. ‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 강남 및 도심권(CBD) 접근성이 우수하며, 신림선과의 연계로 여의도 접근성도 탁월하다.

강남순환도시고속도로, 남부순환로, 서부간선도로 등도 가까워 사통팔달 교통이 편리하며 경전철 난곡선(계획)과 강남순환도시고속도로와 바로 연결되는 신림–봉천터널(공사 중)까지 더해져 교통여건은 더 좋아질 예정이다.

생활 인프라도 풍부하다. 서울대병원이 운영하는 보라매병원, 한림대강남성심병원 등 대형 종합병원이 인접해 의료접근성이 우수하다. 롯데백화점, 현대아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 전통시장, 초·중·고교까지 도보권에 갖춰져 있다. 또한 신림근린공원, 보라매공원, 난우공원, 와우산, 도림천 등 녹지와 산책로가 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

상품성도 뛰어나다. 공간 활용도를 높인 효율적인 평면 설계와 다용도실(일부 세대), 드레스룸(일부 세대) 등 넉넉한 수납공간을 통해 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 전용 59㎡ 전 세대는 수요자들의 선호도 높은 4베이 판상형으로 설계된다.

입주민의 생활 편의를 높여줄 다양한 특화 설계도 눈길을 끈다. 스마트 홈 네트워크 시스템을 구축해 조명·난방 제어, 방문객 확인 등을 원격으로 제어할 수 있다. 일반 주차공간 대비 와이드하게 설계(일부)돼 여유로운 주차공간과 안전하고 편리한 무인택배 시스템도 도입된다.

아울러 단지 내 피트니스, 스크린골프장, 공유오피스, 다목적실, 라운지 등 다채로운 커뮤니티가 마련되며, 엘리베이터로 연결된 옥상정원에서는 프라이빗하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다.

분양 관계자는 “전용 59㎡ 기준 서울 아파트 평균 분양가가 12억원을 넘어서는데 반해, 신대방역 더하이브 퍼스트는 7억원대부터 시작해 서울에서 보기 힘든 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

분양문의 1668-0970