5월의 충격변수 "상한제 아파트"가 몰고 올 태풍은 어떻게 나타날까~

[NGO 황막사]

아래 내용은 최근기사를 내가 수정하여 다시 재작성한 내용으로~~~

우리가 부동산 공부를 하면서 꼭 분석해야될 필요가있기에 카페탄생 이래 처음으로 우리 "황막사"가족여러분의 댓글(의견)을 달아 줘 보세요. 

작년 9월,

그동안 공공택지에서만 공급되던 상한제 아파트가 민간택지에서도 분양가상한제 적용을 받는 주택이 본격적으로 출시되면서 향후 주택시장의 새로운 변수로 떠오를 것으로 보인다.
주변 실거래나 분양가보다도 20~30% 싸게 공급될 경우 기존주택이나 미분양주택은 상대적인 높은 분양가로 인해 수요자들로부터 외면받게 될 가능성이 매우 높기 때문이다.
이렇게될 경우 기존 물량과 미분양물량의 적체현상이 고착화되면서 거래위축을 염려하는 분석도 나오고 있다.
또 반대로는 주택업체들의 상한제 물량에 대한 부담으로 공급물량이 대거 축소될 것도 우려하는 목소리도 있다. 

따라서 우리 "황막사" 가족분들은 다음의 2가지 현상을 잘 읽어보시고 빠른 결정으로 부자되시길~~~

첫째,미분양적체로 가격/조건변화~~~

미분양적체가 심화되면 미분양문제가 더 복잡해 질것으로 예상하는데--
이렇게 되면~~~~

우선, 건설사들의 상한제를 피한 물량공급이 계속되고 있는 가운데 미분양은 더욱 쌓일 것으로 전망된다.
그 이유는, 수요자들의 상한제 물량에 대한 기대감이 크기 때문이다.
또,

미분양 물량에 대한 할인마케팅도 본격화되고 있지만 상한제 물량이 본격적으로 공급될 경우 미분양해소는 더욱 힘들어질 것으로 예상된다.
실제로 건설사들의 분양조건을 변경한 "미분양 털기" 총력전은 계속될 것으로--
예를 들어--

GS건설은 최근 김포시 "풍무자이"의 분양조건을 계약금 10%에서 5%로, 중도금 비중을 60%에서 50%로 낮추고 중도금 이자후불제를 무이자 융자로 바꿨다.
또,

현대건설도 인천 검단 힐스테이트 2차(309가구) 가운데 미분양분에 대해 중도금 60%를 전액 무이자 융자해주고 있으며 반도건설도 평택 용이지구 미분양 물량의 분양가를 인하키로 결정한 바 있다. 
그러나,

여전히 업계에서 추산하고 있는 미분양은 20만가구를 넘은 것으로 보고있으며  분양시장의 장기침체에 따른 건설사들의 어려움도 가중될 것으로 보인다.
주택관련업계 관계자는 "최근 분양률을 높이기 위한 건설사들의 노력으로 일부 미분양이 해소되고 있다"며--

"하지만 상한제 물량이 본격적으로 나오게 되면 기존 아파트의 분양가가 상대적으로 높기 때문에 이들 물량이 대한 장기침체가 이어질 것으로 우려된다"고 말했다. 

둘째, 미분양 지속으로 공급감소--

반대로 아파트 공급감소가 우려되고--

이렇게 되면 수급차질이 불가피 할 전망으로-
상한제를 피한 "밀어내기식 분양"이 끝나고나면 공급물량이 대거 축소될 수도 있어 우려의 목소리 또한 커지고 있는데 귀를 기우릴 필요가있다. 
실제 한국주택협회가 최근 조사한 결과에 따르면 대형건설사들은 이달중 전국에서 1만7595가구의 아파트를 공급할 예정이라고 한다.
이는 지난해 동기 2만3600가구에 비해 25.4%나 줄어든 물량이다.

지난 4월달에 비해서도 4.8% 줄었다.
바로,,,

건설사들의 상한제 물량에 대한 부담이 현실로 나타나고 있는 대목으로 깊이 생각해 볼 문제이다. 
대형 건설사 관계자는 "최근에는 미분양 부담 등 리스크요인이 많아 주택사업에 신중을 기할수 밖에 없다"며 "이에따라 지난해보다 올해 물량은 줄어들수밖에 없을 것"이라고 말했다.
중견 건설사 한 관계자도 "올해는 어쩔수없이 분양해야되는 곳을 제외하고 무리하게 사업을 진행하지 않을 방침"이라며 "시장침체 따라 외부행사를 자제 등 업계에서 마케팅 비용을 줄이기 위한 노력도 병행되고 있다"고 설명했다.
이에따라,

공급물량감소에 따른 장기적인 시장침체도 가속화될 수 있다는 지적도 매우 크다.
업계 관계자는 "미분양이 쌓이고 있는데다 상한제 물량에 대한 기대감도 높아 주택업계에서는 "일단 기다려보자"는 목소리가 높다"며 "이런 상황이 장기화될 경우 주택공급 감소에 따른 주택수급 차질도 불가피할 것"이라고 말했다.

결론~~~

우리 "황막사" 가족여러분의 의견을 피력해 보시기 바람니다.

제가 부동산티비에서도 작년 9월에 강의했듯이(초기화면에 나오는 방송들어보시고) 현 상태는 주택가격의 스테그플레이션이 일어 날 것으로 예상하고 있었습니다.

그러면,

장기적으로는 분명히 가격상승요인이 잠재하고있지만~~~

그 시점이 어디냐하는게 문제입니다.

즉,

반곡점을 찾으면 주택매입시기가 결정되기 때문이며 따라서 우리 "황막사"가족님들의 갈아타기나 재테크에 도움이 될것이고....

"황막사" 가족여러분,

개인 카페로 퍼가셔서 많은 의견을 들어 보셔도 무관합니다.

또, 주변에 퍼트리고 널리 알리셔서 많은 의견을 들어 봅시다.

이 기회에 우리 "황막사"도 알릴겸~~~~

[이쁜천사 (이명숙)]

넵~~~ 교수님 . 근디 제 컴에이상이있나 글씨가 무지 무지 크네요 .

[한 솔(이영례)]

교수님 감사합니다. 지금이 갈아타야할 시점이 아닐까 생각합니다

[개똥이(문순삭)]

교수님 저의 생각은 이렇습니다. 보유세, DTI,거래세 해소로 주택시장이 풀리다고 보며 현정부의 정치적기조나 부동산 거래의 선순환이 절대 필요하므로 어떤 형태로던 완화되어야 하고 그럴것이다라고봅니다. 보유세는 사회주의적인 것이고 자본주의 자유 경쟁제도에서는 모순되고 과거 정부의 보유세로 빈부격차를 줄여보겠다고하는 발상은 참 편한 무사안일주의적인 반 사회적이고도 한심한 짓이지요. 시장원리에 맡겨라는 것입니다.선택은 소비자가 하는 것이지요. 10월경 이에대한 정부발표가 있으리라 예측되므로 미분양 아파트도 여유가 있으면 잡아놓는 것이 온당하다고 사료됩니다. 무 이자 할부고 금리인하도 예상되니까요...

[하림(성정희)]

2007년 집값하강을 조심해야 한다고 생각했는데 미국은 하강 강북은 더욱 상승 2007.10경 입주시작한 아파트가 4억7000`에서 현재5억5000~6억,2008,5분양 할 예정 (종암동~시세가5억1000) .....미분양이란 현시세로 볼때 너무 높기때문에......분양가 상한제이후 조합분 물건은 상승한다고들 생각하고 있고 기존아파트 또한 상승한다는 사람이 더 많은(부동산업자들 말 처음 상한제 나올 시점에~) 지금 생각하면 가능성도 있다고 본,원자재 상승이 원인이라고 ~

[남승무원(남경일)]

올해 주택공급은 작년에 분양가 상한제를 피하기 위해서 밀어내기식으로 28만호를 분양하고 올해는 6만호정도만 분양을 하기 때문에 주낵공급이 줄어드는 것은 당연한 결과입니다.즉 지금은 토지도 곧 원자재이기 때문에 미분양 물량 13만호를 어느정도 해결하기 위해서 양도세를 어는 정도 완화하는 정책이 나오고 2-3개월 후 정책이 실효를 거두고 나면 집값이 올를 것 같습니다.즉 7-8월에 바닥을 찍고 11-12월 값이 올를 거라 예상됩니다.

[박종일]

1.갈아타기: 지금은 소형평형의 상승이 수도권으로 조용히 파고들고 있는 상태고 중대형은 꿈쩍도 안 하는데, 이는 투자수요가 소형에 집중-> 소형에서 중대형 갈아타기는 빨라야 09년 1사분기가 될 듯. 2.재테크: 소형은 이미 움직이는 상태므로 지금 열심히 발품을 팔아야할 듯합니다. 아직 파동이 미치지 않은 곳을 열심히 찾아 재테크하면 좋을 듯합니다.

[부자아빠(박종모)]

현재의 미분양은 수요와 공급측면에서 상한제 피한 밀어내기도 문제가 있지만, 기본은 1가구2주택에 대한 중과세라고 생각합니다. 이때문에 결국 전세비용상승이 이어지고 있고 이러한 서울내 전세가 상승은 의정부,양주, 동두천등 주변 주택가격을 상승하고 있는 요인도 있다고 생각됩니다. 미분양물건은 높은 분양가격도 문제가 되겠지만, 1가구2주택에 대한 규제가 풀리지 않으면 현실적으로 어려움이 많을것 같습니다. 일단 대출부터 안되고 있으니깐요. 그리고 이러한 미분양 지속으로 공급은 감소하겠지만, 분양가격은 떨어지기 힘들것이라는게 제 의견입니다. 평당건축비가 450만원을 넘어가고 있고, 대지가격에 기타등등 합치면 앞으로

[부자아빠(박종모)]

분양가격이 떨어지기 어려운 구조에 있는건 사실인것 같습니다. 현재 서울 위성도시들의 빌라 가격이 폭등하는 부분들도 보면 현재 빌라를 지어서 판매하기 어렵게 되었는데 이는 원가상승(지가/공사비)으로 인한 가격구조를 가지고 있다고 생각합니다. 이런 상황에서 저는 올해 찬바람이 불때쯤에 기 분양자들의 기존 주택 처리문제, 미분양문제 등으로 인해서 투자를 할 수 있는 기회가 올거라 생각을 합니다. 또한 수도권 안이 있는 기존 아파트중에서 표준건축비 이하의 저평가 아파트의 경우 투자에 대한 메리트가 많을것 같다는 생각이 듭니다. 저는 개인적으로 올해 가을부터 기회가 올것이라 생각을 하고 있습니다.

[신기성(나의나무)]

주택규제 개선방안 토론회 - 올해 주택 공급량은 지난 4년간 연평균 공급량에 비해 19.9% 줄어들고 이 같은 공급 감소는 주택 가격을 6.5% 올리는 압박요인이 된다는 분석이 나왔다. 공급 감소가 가격 상승으로 이어지는 것은 일반적으로 9개월가량 시차를 두고 나타나기 때문에 결국 올해 안에 공급 감소에 의한 가격 상승이 가시화될 가능성이 높다는 분석인 셈이다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 주택산업연구원과 한국건설산업연구원이 16일 공동 개최하는 '공급 정상화를 위한 규제 개선 방안' 토론회에서 발표할 주제발표문을 통해 이같이 주장했다.

[신기성(나의나무)]

권 연구위원은 "한국주택협회 회원사의 2004~2007년 연평균 분양계획은 30만6000가구였으나 올해는 24만5000가구에 그칠 전망"이라며 "시장 상황에 따라 시기는 유동적이지만 공급 부족은 결국 가격 불안 요인이 될 수밖에 없다"고 지적했다. 그는 시장을 정상화하기 위해서는 분양가 상한제가 개선 또는 폐지되어야 한다고 주장했다.

[신기성(나의나무)]

이명박정부는 경제 살리기 즉, 친기업 정책 위주로 모든 포커스를 맞추어 일하고 있습니다. 특히 국제경기와 미국경기가 좋지 않고 이에 따른 국내 여건도 좋지 않기때문에 분양가 상한제 개선이나 폐지 될걸로 봅니다. 공급물량 축소로 아파트 값이 뛰던, 분양가 상한제의 개선이나 폐지로 뛰던, 원자재 값의 상승으로 뛰던 결국은 뛸것 같습니다. 부동산 전문가이신 이명박정부도 그걸 알고는 있다고 생각합니다. 다만 전체적 부동산 시장의 완만한 상승세냐 아니면 급격한 상승세냐가 문제일듯 합니다. 정부도 완만한 상승세를 유도 하기위해 아파트 값이 폭등하지 않는쪽으로 규제를 서서히 계속 풀듯합니다.

[신기성(나의나무)]

지분형 아파트, 신혼세대 아파트 우선공급, 노인세대 임대아파트 우선 공급, 장기임대(10년, 20년, 30년) 아파트 공급 증가 등 아파트 값이 뛰지 않도록 할려고 나름대로 노력(?)하고 있습니다. ... 이와 같은 여러 이유로 이명박정부 초기에는 부동산 값을 잡을려고 노력하지만 결과적으로 임기 중반이 넘어갈때쯤 부동산 전체적 시장에 큰 오름세로 뛰지 않을까 개인적으로 생각합니다. 그러나 개발호재 지역(개발 기대 심리 지역 포함)은 국부적으로 급격한 상승세는 여기 저기 계속 나타날것 같습니다.

[hahn(한정범)]

단기적으로는 분명히 가격 상승이 있을 것에는 공감을 합니다. 그러나 가격 상승이 얼마나 지속될지는 면밀히 살펴야 할 것 같습니다. 가격의 경직성(일정 이상의 수요자만 접근할 수 있는)을 또한 주택의 순환적 구조를 고찰한다면...요!

[감자(함영오)]

요즘 여러가지 상황이 좋지않지만 분명한것은 건설자재 폭등과 유류폭등에 따라 주택값은 상승될수밖에 없다고 봄니다 입지조건이 좋은 미분양분을 지금 매입하는것이 장기적으로 볼때 현명한 판단이라고 생각합니다