확정일자에 관한 해설
- 확정일자의 의미
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자는 그날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기
위하여 전/월세 계약서에 공신력있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를
계약서상에 기재하는것을 말합니다
- 확정일자를 받은 방법
확정일자는 공증기관 법원 등기소 읍면동사무소에서 받을수있읍니다
주로 이용하는 방법은 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전/월세 계약서에 확정일자를 부여받는
방법입니다
확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을수있읍니다
- 확정일자의 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위 권리자 기타
채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있읍니다
이 우선변제권은 주태의 입주,주민등록의전입,확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야되고
3가지 요건중가장 늦은날을 기준으로 순위가 정해집니다
따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그절차가 간단하며
비용도 거의들지않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야합니다
- 전세권과 확정일자부 임차권의 비교
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없읍니다
그러나 전세권을 설정하게되면 집주인의 동의를받지않고 전세권을 양도하거나 전전세를 할수있으나
단순히 확정일자를받은경우에는 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야한다는 차이가있고
그밖에도 담과 같은 차이가 있읍니다
첫째
확정일자는 동사무소등에서 저렴한 비용으로 계약서만있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을수있으나
전세권 등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며 확정일자를 받는것보다
많은 비용이 듭니다
둘째
확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소등에서 확정일자를 받는 이외에
전입신고와 실제거주가 그요건이지만
전세권은 등기만 해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다
따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른곳에서 한다거나 실제거주는 하면서 전입신고를 하지
않은 경우 보호받지 못한다는 단점이 있으나
전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그요건이 아니므로 보다 편리합니다
셋째
계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는경우
확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아
강제집행을 신청할수있으나 전세권 설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접경매를 신청할수있읍니다
넷째
확정일자만 갖춘경우는 경매절파에서 별도의 배당요구를 하여야하지만
전세권설정등기를 한경우는 별도의 배당 요구없이도 순위에 의한 배당을 받을수있읍니다
다섯째
확정일자를 갖춘경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선 배당을 받을수 있으나
대지를 포함하지않고 주택만 전세권 등기를 한경우는 대지의 경락대금에서 우선 배당을 받을수없읍니다
다만 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로보아 대지권의 경락대금에서도
배당 받을수있다
- 확정일자를 받은후 잠시 주소이전
어떤 사정으로든 임차인이 잠시동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입시고 한 그때부터
확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게됩니ㅏㄷ
- 계약의 갱신과 확정일자의 순위
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는
굳이 새로이 계약서를 작성하지않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속됩니다
다만 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아
보증금을 인상하기전에 작성한 구계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요합니다
구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자보다 앞서고 구계약서에 적힌 보증금액은
구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가
적용됩니다
- 확정일자 계약서에 주소번지가 잘못적힌경우
계약서상의 지번이 잘못되거나 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우 , 또는 공동주택의 명칭과 실제
동 호수 표시가 다른 경우등에는 주택임대차 보호법상의 보호를 받을수 없읍니다
- 확정일자 계약서 분실
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할수있는 방법이 없고
새로이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 됩니다
다만 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장등 다른방법으로도
입증할수있다고 했읍니다
첫댓글 예 감사합니다.
감사합니다.