스크랩 도시개발 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다

[아싸루비]

도시개발 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다

도시개발 흐름으로 보아 2010년대는 신도시 시대이다

부동산 투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발을 상당히 중요시하는데 그중에서도 도시개발 흐름만 잘 타도 부자의 반열에 들어설 수가 있습니다.

우리나라의 도시개발은 1961년 5.16 군사정변 이후 1960~1970년대의 산업화 과정에서부터 본격화되었는데 성북동, 한남동, 용산구 이촌지구, 여의도, 압구정동, 반포, 영동지구, 잠실지구 등 개발이 이때에 이루어 졌군요. 이때의 도시개발은 주로 서울시내에서 이루어졌다고 할 수 있습니다.

서울시내 도시개발이 포화상태에 이르자 1980년 12월 31일 택지개발촉진법 제정으로 이제부터는 서울 외곽지 도시개발 즉 택지개발지구(신도시)로 눈을 돌리기 시작했습니다. 이때 탄생한 대표 택지개발지구가 바로 1980년대 서울 빅3 택지개발지구인 개포, 목동, 상.중계지구이고 그후 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 택지개발지구 즉 수도권1기 신도시가 탄생하였습니다.

1960~1970년대가 서울시내 위주의 도시개발사업이였다면 1980~1990년 초반은 서울외곽지 위주의 도시개발사업 즉 택지개발지구 위주의 도시개발사업이였다고 할 수 있습니다. 개포, 목동, 상.중계지구가 지금은 서울시내 도심이라고 할 수 있지만 1980년대 그 당시에는 서울외곽지나 다름이 없었습니다.

위의 도시개발 과정은 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 과정이라고 할 수 있습니다.

그러나 도시개발이 외곽지로 계속 뻗어나가는 것은 도로, 철도 등 도시기반시설 조성에 한계가 있기때문에 1990년대 중반부터는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 시대가 열리기 시작했습니다.

도심개발 시대가 열리자, 즉 서울시내 도심개발이 종전 토지구획정리사업, 아파트지구 개발 등에서 재건축, 재개발, 뉴타운 도시개발방식으로 바뀌기 시작했습니다. 이러한 예가 바로 1994년 하반기부터 투기바람이 불기 시작한 개포 주공1단지 재건축사업단지입니다. 이때부터 재건축대상 집값이 꿈틀대기 시작했고 인근 잠실, 강동 재건축단지로 확산되기도 했습니다. 이러한 도심개발이 2000년대까지 이어졌는데 이로 인하여 재건축, 재개발, 뉴타운단지, 초고층 주상복합단지 등 수많은 도심개발 사업지가 태어났군요.

1990년대 중반에서 2000년대까지의 도시개발은 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 과정 시대라고 할 수 있습니다. 재건축, 재개발, 뉴타운, 초고층 주상복합단지 즉 도심개발이 포화상태에 이르니 도시계획(개발) 이론에 따라 이제 다시 도심에서 외곽지로 개발하는 시대가 열리게 됩니다.

그래서 새롭게 다시 택지개발지구 즉 신도시 시대가 열렸는데 그 대표적인 택지개발지구가 바로 2001년 12월에 택지개발예정지구로 지정된 판교택지개발지구(신도시)입니다.

판교신도시 개발 이후에는 다시 외곽지 택지개발지구(신도시) 시대가 열렸군요. 판교신도시 개발 이후에는 점점더 외곽지로 개발이 확산되기도 했습니다. 그 대표적인 택지개발지구가 광교, 동탄, 김포한강 등 수도권2기 신도시입니다. 세종시도 이즈음 탄생하게 됩니다.

1980년대 후반에 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 즉 수도권1기 신도시가 탄생하였다면 2000년대 후반엔 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시와 세종시가 탄생하였군요.

이러한 도시개발 과정에서 필자는 작금은 서울 도심 시대가 아니라 서울 외곽지 신도시 시대라고 말씀드리고 싶습니다.

참 그러고보면 1980년대 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권1기 신도시에서 2000년대엔 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시와 세종시 등으로 참으로 멀리 뻗어져 나갔군요.

오늘날 세종시 건설은 지방 발전에 시사하는바가 크며 과천 정부청사의 세종시 이전으로 상대적으로 앞으로 과천뿐만아니라 과천 인근 서초구, 강남구, 송파구 즉 강남3구도 침체의 길을 걸을 것으로 예상됩니다.

세종시 건설, 국제과학비즈니스벨트(대전~대구~광주 삼각벨트) 조성 발표로 누가 뭐래도 2010년대는 지방의 시대입니다.

2010년대에 지방 발전이 정상궤도에 이르면, 2010년대 말~2020년대부터는 다시 외곽지에서 도심으로 리턴하여 끊임없이 개발되는 도시개발 과정에 따라 서울의 옛도심 즉 서초구, 강남구, 송파구, 용산구, 중구, 성동구 등이 다시 부활하리라고 믿고 있습니다. 아니 분명히 그러한 과정으로 도시개발 흐름이 흘러갈 것입니다.

개인적으로 2020년대 서울 최고의 주거지로 지하철4호선 라인인 과천~반포~용산~중구 라인과 압구정동, 한남뉴타운, 여의도, 성동구 등 한강 라인을 꼽고 싶습니다.

그때쯤이면 과천도 또 새로운 개발 계기를 맞아 급부상할 것으로 확신합니다. 그러나 과천은 당장은 수년동안의 조정기간이 예상됩니다. 왜냐하면 당장은 세종시 건설이 주력 국토및도시개발사업이기 때문입니다.

그러고 보면 양지가 음지되고 음지가 양지되는 세상살이처럼 도시개발, 부동산도 수년간의 시차를 두고 양지가 음지되고 음지가 양지되고하는가 봅니다.

이러한 도시개발 과정에서 그 시대에 맞게 초고층아파트 등 새로운 건축양식이 태어나고, 서울이 국제도시화되고, 주택건설산업 등 내수가 돌아가고, 건설경기가 활성화되고, 졸부가 탄생하는가 봅니다.

부동산 투자 격언에 장화신고 들어가 구두신고 나오라는 말이 있는데 새로운 신개발(재건축, 재개발, 뉴타운 등 포함)를 좇아가야만 부자의 반열에 들어설 수가 있습니다.

이러한 도시개발 과정에서 지금은 과천, 광교, 동탄, 김포한강 등 수도권2기 신도시 그리고 세종시 전성시대라고 자신있게 말씀드립니다. 투자는 무릇 도시개발 흐름을 잘 타야만 성공투자할 수 있습니다. 서울 도심개발 전성시대는 2020년대에나 생각해 볼 수 있는 문제입니다.

[아싸루비]

안동도 도시개발 흐름의 맥을 잡으면 돈이 보이겠죠...

[경제시대]

매우 좋은 글입니다.

[국민타자]

좋은 글 감사합니다^^

[기다림]

좋은 글 감사드립니다.

[동방악사]

좋은 내용입니다. 잘 읽었습니다.