법원경매 후 부동산 명도받기(김덕진)

부동산 경매에 있어서 낙찰받는 것 이상으로 중요한 것이 신속한 명도다. 경매에서 부동산 명도는 대부분 점유자와 협상으로 해결되지만, 법적인 강제집행까지 가는 경우도 흔하다. 이때 낙찰자는 인도명령과 점유이전금지가처분을 활용하여 신속하게 부동산을 인도 받는다. 인도란 물건에 대한 사실상의 지배를 이전하는 것을 말한다. 현재 살고 있는 사람으로부터 열쇠를 넘겨받는 일은 경매초보자가 혼자 처리하기에는 결코 쉽지가 않다. 2002년 7월1일 제정된 민사집행법은 인도명령의 대상을 소유자, 채무자뿐만 아니라 모든 대항력 없는 점유자로 확대함으로써 부동산 명도를 보다 쉽고 빠르게 하였다. 인도명령이란 낙찰 부동산을 점유하고 있는 채무자·소유자 및 대항력 없는 임차인 등을 강제로 퇴거시킬 수 있는 법원의 명령이다. 주문의 형식은 주문의 형식은 “피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라”이다. 민사집행법 제136조 제1항에 따르면 매수인(낙찰자)이 대금을 낸 뒤 6개월 내에 인도명령을 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명령한다. 이 명령을 부동산 인도명령이라고 한다. 주의할 점은 낙찰자는 반드시 대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 인도명령신청을 해야 한다는 것이다. 이 기간이 도과하면 낙찰자는 명도소송을 통해서 부동산을 인도 받을 수 있다. 인도명령을 신청하게 되면 보통 7일에서 2주일 정도면 결정문이 나온다. 인도명령정본이 신청인 및 상대방에게 송달됨으로써 효력이 발생한다. 법원경매에서는 잔금을 납부한 즉시 소유자, 채무자, 부동산 점유자(임차인등)에 대하여 인도명령을 신청하는 것이 유용하다. 이는 인도명령신청으로 강제집행을 하기보다는 협상으로 건물인도를 받기위한 도구가 된다. 법적 절차를 진행하면서 협상을 하는 것이 시간과 비용을 줄이는 방법이 되기 때문이다. 또한 인도명령신청과 함께 점유이전금지가처분 신청을 하는 경우도 있다. 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 보전조치이다. 점유이전금지가처분신청은 신청 당시 점유자가 중간에 제3자에게 건물을 인도하여도 새로운 점유자에 대해서도 인도명령의 효력이 미치게 한다. 이 덕에 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요가 없이 강제집행이 가능하다. 또한 가처분 내용을 알리는 게시문을 집행관이 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 압박을 주게 되어 합의가 보다 쉽게 이루어 질수 있는 장점이 있다. 법원의 인도명령을 받고도 건물을 인도하지 않거나, 인도합의가 이루어지지 않으면 낙찰자는 집행관에게 강제집행을 위임하게 된다. 송달증명서와 인도명령결정문을 첨부하여 집행관사무실에 강제집행신청서를 제출하면 집행비용예납을 하게 되고, 집행관은 집행을 위한 현장조사와 강제집행기일을 정하여 낙찰자와 점유자에게 통지하고 인도집행을 실시한다. 강제집행은 보통 집행관이 2~4회 현장을 방문하여 현장 확인과 2주 동안 계고한다. 이 기간 내에 낙찰자와 채무자는 협상을 통해 인도를 마무리하거나 강제집행을 통해 최종적으로 부동산에 대한 점유 이탈을 확인함으로써 부동산 명도가 완료된다. 이후 낙찰자는 출입문에 시건장치를 하고 경고장을 부착함으로써 경매입찰에서 부동산명도의 전 과정이 마무리 된다. 법원경매에서 입찰과 낙찰, 그 이후의 명도 진행절차를 이해하고 시간적 여유를 갖고 경매노하우를 바탕으로 사전계획과 실행을 적절하게 조절하여 채무자와 협상을 통하여 신속한 명도를 함으로써, 낙찰자는 시간과 비용을 절감하고 수익과 운용을 효율적으로 함으로써 경제적인 자유와 마음의 평안을 얻을 수 있다. 착실한 준비로 좋은 부동산을 경매를 통해 낙찰받기를 소망한다.김덕진 부동산 전문가 칼럼