스크랩 2008년도 제19회 공인중개사 자격시험 모의고사 문제지(1차)

[남경]

 

2008년도 제19회 공인중개사 자격시험 모의고사 문제지(1차)
문제지 유형	A형	문제수	80문제	시험시간	1시간40분 (100분)	응시번호		성명
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제 1과목 : 부동산학개론

1. 다음은 부동산 경기에 관한 설명이다. 가장 옳은 표현은?

① 부동산 경기를 분석함에 있어서 단기적으로 인구 증가 등과 같은 수요측 요인을 중심으로 하여 회복시장과 상향시장을 분석하고, 장기적으로는 주택의 건축량 또는 완공량 등과 같은 공급측 요인을 중심으로 하여 후퇴시장과 하향시장을 분석하는 것이 효과적이라 할 수 있다.

② 부동산 경기의 분석은 단순지표에 의할 것이 아니라 부동산 경기에 영향을 미치는 다양한 변수들을 종합적으로 분석하는 것이 바람직하다는 이유로는, 부동산경기가 부동산 경제를 구성하고 있는 여러 특수부문들의 단순평균적인 성격을 지니기 때문이다.

③ 부동산의 장기적인 경기를 예측함에 있어서 다른 조건이 일정불변인 상태에서 특정지역의 아파트 등에 대한 공동주택의 가격수준이 상승되고 있다면, 부동산 경기가 좋아지고 있다고 예측하는 것은 바람직하다고 볼 수 있다.

④ 주거용 부동산 경기를 부동산 경기의 중심으로 하는 것이 일반적인데, 부동산 경기를 분석하는 경우에는 지역적인 부분시장 단위별로 고찰하는 것보다는 광역적인 전국시장별로 분석하는 것이 더욱 효과적이라는 것이 일반적이다.

⑤ 부동산 경기는 주택의 생산공급이 단기적으로 완전비탄력적이며, 장기적으로 탄력적이기 때문에 일반경기에 비하여 부동산 경기는 정점이 높고 저점이 깊어서 회복시장은 빠른 것에 비하여 후퇴시장은 긴 것이 일반적인 특징이다.

2. 부동산개발에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 부동산개발에 따르는 위험은 개발기간이 짧을수록 낮게 나타난다. 또한 개발사업의 매도자가 개발초기에 매수자를 확보하면, 일반적으로 이익부가율은 낮아진다.

② 비용의 위험을 줄이기 위해서는 최대가격보증제가 활용될 수 있다. 최대가격보증제의 경우 개발사업비가 낮게 책정되는 장점이 있다.

③ 부지확보 후 건축 이전에 건폐율, 용적률 등이 축소될 수 있는데 이것은 법적 위험에 해당한다.

④ 마케팅비용을 절감시키기 위해서는 중요임차자를 개발사업 초기부터 사전에 확보하는 방안을 활용하게 된다.

⑤ Wofford는 부동산개발의 위험을 법률적 위험, 시장위험, 비용위험으로 분류했다.

3. 부동산을 공간개념으로 인식할 때, 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?　

① 부동산은 3차원의 공간으로서 수평․공중 및 지중의 공간으로 구성된다.

② 공중공간과 지중공간을 합쳐 입체공간이라 한다.

③ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중 임대차제도라 한다.

④ 물에 관한 권리는 유역주의와 선용주의 두 가지 원리가 서로 대립되고 있으며, 우리 민법에서는 유역주의를 주로 채택하고 있다.

⑤ 부동산의 공간개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장 등으로 그 중요성이 높아진다.

4. 감정평가의 절차에 관한 설명 중 옳은 것으로만 짝지어진 것은?

㉠ 대상부동산의 확인은 대상부동산의 물적 확인 및 권리태양의 확인으로 나뉘며, 실지조사․청문을 통하여 정확하게 하여야 한다.

㉡ 토지의 경우 지목이나 용도가 공부와 불일치할 때는 현황지목을 기준으로 한다.

㉢ 시산가격을 조정할 때 원가방식을 기준으로 적용한다.

㉣ 감정평가에 필요한 자료에는 확인자료, 요인자료, 사례자료 등이 있다.

㉤ 사례자료에는 등기부등본, 토지 또는 건물 등의 도면․사진, 부동산의 소재지에 관한 지도 등이 있다.

㉥ 사례자료의 구비요건 검토에서 인근지역․유사지역․동일수급권 등은 위치의 유사성에 관한 것이다.

①  ㉠, ㉡, ㉢, ㉣                       ②  ㉠, ㉡, ㉣, ㉤

③  ㉠, ㉡, ㉣, ㉥                       ④  ㉡, ㉢, ㉣, ㉤

⑤  ㉢, ㉣, ㉤, ㉥

5. 다음은 주택정책에 관한 설명이다. 잘못된 것은?

①일정소득수준 이하의 소득계층을 위한 주택공급은 시장원리로 해결하기 어려우므로 소요(所要)대책이 필요하게 된다.

② 일정소득수준 이상의 소득계층을 위한 주택공급은 민간에 의해 원활하게 공급되도록 하는 것이 필요하다.

③ 주택저당채권유동화제도는 주택에 대한 유효수요를 증가시킬 수 있다.

④금융비용의 절감은 주택수요와 주택공급을 촉진할 수 있다.

⑤ 민간에 의한 주택공급은 주택의 대형화로 인한 문제가 야기될 수 있으므로 주택규모에 대한 상한선 설정이 필요하게 된다.

6. 다음과 관련 있는 부동산의 특성은?

․ 동산과 부동산을 구별하는 기초적 근거가 된다.

․ 부동산 활동을 임장활동, 정보활동화 한다.

․ 지역분석의 근거가 된다.

․ 지역적으로 특화하여 하위시장으로 존재하게 된다.

① 부동성                              ② 영속성

③ 용도의 다양성                 ④ 부증성

⑤ 개별성

7. 부동산경기의 순환국면에 관한 다음 설명에 해당되는 시기는?

㉠ 거래는 점차 활발해지기 시작하고, 금리는 낮아지고, 여유자금도 생김

㉡ 부동산의 투자 또는 투기심리가 작용하며, 과거사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 됨

㉢ 전문활동에 있어서 매도자 중시로 변함

① 하향시장               ② 회복시장

③ 상향시장               ④ 후퇴시장

⑤ 안정시장

8. 甲은 다음과 같은 투자안을 고려하고 있다. 이 투자안의 순현재가치(NPV)는 얼마인가?

㉠ 최초투자액(전액 지분투자액) 2억원

㉡ 1년 후 처분시 예상되는 세후지분복귀액 33,000만원

㉢ 순영업소득 1억 3천만원

㉣ 공실 및 대손충당금 3,000만원

㉤ 영업경비 5,000만원

㉥ 영업소득세 2,000만원

㉦ 요구수익률 10%

① 1억원                        ② 2억원

③ 3억원                        ④ 4억원         

⑤ 5억원

9. 다음은 감정평가규칙의 주요 내용에 대한 설명이다 관계가 없는 것은?

① 감정평가 규칙 제 11조에서 감가수정을 할 때에는 내용년수를 표준으로한 정액법・정률법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라야 한다.

② ①의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른방법을 적용할 수 있다.

③ 감정평가 규칙 제 12조에서 수익환원법에의한 수익가격은 직접환원법 또는 할인현금수지분석법 중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 결정한다.

④ 감정평가규칙 제6조에서 감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다.

⑤ 감정평가 규칙 제 13조에서 수익환원법에 적용하는 환원이률은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수이율에 대상물건의 위험을 가산한 율로 한다. 단 2개 이상의 물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에는 종합환원이율을 적용할 수 있다.

10. 다음 중 옳은 것으로만 연결된 것은?

㉠ 부동산 투자위험은 부동산사업 자체로 연유하는 수익성에 관한 위험으로서 사업상 위험이 있다.

㉡ 부동산 투자위험은 투자재정과 관련한 금융적 위험이 있다.

㉢ 부동산 투자위험은 부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경변화에 따른 위험이 있다.

㉣ 부동산 투자위험은 투자기간 동안의 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락위험이 있다.

㉤ 투자자의 요구수익률에는 위험할증률이 포함되지 않는다.

㉥ 기대수익률이 동일할 경우 투자자들은 덜 위험한 투자대안을 선택한다.

㉦ 부동산투자의 위험도에 따라 추가적으로 요구되는 수익률을 위험조정율이라 한다.

㉧ 정(+)의 지렛대효과란 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 것을 의미한다.

① ㉠ ㉡ ㉢ ㉣ ㉥ ㉧

② ㉠ ㉢ ㉣ ㉤ ㉥ ㉦

③ ㉡ ㉢ ㉣ ㉥ ㉦ ㉧

④ ㉠ ㉡ ㉣ ㉤ ㉥ ㉧

⑤ ㉠ ㉢ ㉣ ㉤ ㉥ ㉧

11. 수익환원법에서 환원하는 방법에 대한 설명 중 타당하지 않은 것은?

① 토지와 같이 상각이 필요 없는 부동산의 순수익을 환원시에는 상각을 고려하지 않고 환원이율로 직접 환원한다.

② 건물과 같이 상각이 필요한 부동산의 순수익을 환원시에는 환원이율에 상각률을 가산한다.

③ 종합자본환원율로 순수익을 환원시 상각 후 순수익을 환원한다.

④ 환원이율이란 결국 자본수익률을 의미한다.

⑤ 연금법은 토지와 건물 등 상각자산과의 결합으로 구성된 물건을 환원시 사용된다.

12. 부동산 마케팅에 관한 설명 중 잘못된 것은?

① 부동산 마케팅은 물적 부동산, 부동산 서비스, 부동산 증권의 3가지 유형의 부동산 제품을 사고, 팔고, 임대차 하는 것을 말한다.

② 부동산 마케팅의 개념은 물적 부동산 그 자체로 있는 것이 아니고 그로부터 획득되는 고객의 만족에 있는 것이다.

③ 부동산 평가마케팅은 부동산 평가업무의 확대를 위한 활동이다.

④ 임대완료기간이 길게되면 개발업자는 그만큼 추가비용을 부담해야 한다.

⑤ 개발공간에 대한 임대활동은 개발의 중간단계에서부터 이루어진다.

13. 다음은 부동산활동에 대한 내용이다. 그 설명이 옳지 못한 것은?

① 공동화현상이란 인구의 시외곽 이주로 도심의 상주인구가 감소하면서 도심의 주간 인구와 야간 인구의 현저한 차이를 말한다. 이러한 현상으로 도심고동(都心鼓動)의 비율이 커진다.

② 고전학파들은 생산요소를 노동․토지․자본의 3분법에 의해 구분하고, 토지는 부동성․부증성의 특성을 갖는 점에서 특수한 자원으로 취급하며, 지대는 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남은 잔여로서 잉여의 성격을 지닌다고 보았다.

③ 입지잉여란 토지는 위치에 따라 유용성이 다르므로 유리한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가가 높게 형성되는 것이다.

④ 개발지역에서의 토지이용밀도 내지는 용적률에 대한 규제가 약하면 TDR에 대한 수요가 적을 것이다.

⑤ 부동산개발 방식에는 용지의 취득방식에 따라 단순개발방식, 환지방식, 매수방식, 혼합방식, 합동․신탁방식으로 구분되며, 이 중 권리축소에 해당하는 방식은 환지방식이고, 매수방식은 권리소멸에 해당한다.

14. 다음과 같은 분석에 관한 설명으로 타당하지 않은 것은?

∙투자안 A기대수익률 14%, 표준편차 2.3

∙투자안 B기대수익률 8%, 표준편차 0.8

① 예상수입으로 보면 투자안 A가 투자안 B보다 우수하지만 위험도로 보면 투자안 B가 투자안 A보다 안전하다.

② 투자자의 요구수익률이 10%라면 투자안 A는 타당성이 있다.

③ 평균분산법으로는 어느 투자안을 선택해야할지 우선순위 결정기준을 제시하지 못한다.

④ 투자안 A가 투자안 B에 비해 기대수익률이 실현될 가능성이 높다.

⑤ 포트폴리오를 구성하면 투자안 A에 집중투자해서 발생하는 위험을 줄일 수 있다.

15. 토지관리의 법률적 보존관리를 설명한 것이다. 잘못 설명한 것은?

① 토지소유권 기타 권리관계에 대한 권리이익의 진정성이나 안전성을 조사 분석한다.

② 현재의 가격이 적정수준 이상이면 이를 계속 유지시키거나 또는 향상시키려는 노력을 한다.

③ 행정청의 토지대장, 건축물의 관리대장의 확인 및 등기부에 미등기된 경우에는 보존등기를 한다.

④ 지적도상에 경계와 실지와의 차이가 있을 때에는 이를 정정 또는 확인한다.

⑤ 대상토지의 불법점유당한 부분이 있으면 이를 원상복구토록 한다.

16. 매장용 부동산의 분석에 대한 설명이다. 다음 중 틀린 것은?

① 대안부지의 가능매상고는 거래지역의 크기, 접근성, 소비자의 지출능력, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.

② 가능매상고를 추계하는 방법에는 비율법(Ratio Technique), 유추법(Analog Method), 중력모형법, 회귀분석법 등이 있다.

③ 회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이다.

④ 수정이미지계수(Adjustment Image Factor)란 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고간의 차이를 말한다.

⑤ 매장용 부동산에 대한 체크리스트 활용은 사전적 예비수단으로 대안부지의 여러 가지 특성을 다각도로 활용할 수 있는 장점이 있다.

17. 부동산 컨설턴트는 높은 직업윤리의식을 필요로 한다. ASREC(미국부동산상담자협회)가 규정한 윤리규정에 해당되지 않는 것은?

① 상담자는 분쟁의 소지가 있는 의뢰에는 응하지 말아야 한다.

② 상담자는 법률상 또는 자신의 윤리적 책임을 침해할 소지가 있는 의뢰를 수락하지 말아야 하고, 그러한 침해를 인식한 후에는 즉시 그 의뢰를 취소하여야 한다.

③ 상담자는 업무의 기간이나 조건이 업무를 수행하고, 충고하는 데 있어 완전한 자율성과 객관성이 보장되지 않는다면 그 의뢰를 수락하지 말아야 한다.

④ 상담자는 단지 부동산의 가격만을 결정해야 하는 의뢰에 응할 수 있다.

⑤ 의뢰인의 서면동의를 수반하거나 법적 절차에 따르지 아니하고는 어떤 의뢰에 관하여 어떤 소송에서든지 증언하지 않는다.

18. 다음은 부동산 신탁의 장점에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 토지의 소유와 이용을 분리하고, 토지의 이용을 신뢰할 수 있는 전문가에게 위임할 수 있다.

② 신탁기간 중에 자금이 필요한 경우 수익권 증서를 양도하거나 담보로 차입함으로써 자금화가 가능하다.

③ 신탁사업은 대규모 단지에 대한 사업의 경우 유리하다는 장점이 있다.

④ 토지신탁은 주문형 상품이므로 입지조건에 따라 운용성과가 다르며 배당액도 사업결과에 따라 증감된다.

⑤ 공신력있는 수탁자가 분양 또는 임대하여 실수요자는 비교적 안심하고 신탁된 토지 또는 건축물을 취득․이용할 수 있다.

19. 다음 중 저당담보증권의 종류에 대한 설명으로 옳은 것은?

① 이체증권(Mortgage Pass-Through Securities：MPTS)은 발행기관이 저당권을 보유하고 투자자에게는 원리금수취권을 이전시킨다.

② 이체증권(MPTS)은 발행기관이 자신의 자산을 매각하므로 발행액만큼 자산이 감소하는 대신 현금이 증가해 자산크기에는 변화가 없게 된다. 즉, 주택저당의 총액과 이체증권의 발행액이 같아지는 것이다.

③ 저당채권(Mortgage-Backed Bond：MBB)은 발행기관이 원리금수취권을 보유하고, 저당권은 투자자에게 이전시킨다.

④ 저당직불채권(Mortage Pay-Through Bond ; MPTB)은 발행기관이 원리금수취권과 저당권을 모두 투자자에게 이전시킨다.

⑤ 다계층채권(Collateralized Mortgage Obligations：CMO)은 저당채권의 총발행액을 그룹별로 나눈 후, 그룹마다 서로 동일한 이자율을 적용한다.

20. 다음의 연복리표의 활용에 대한 설명이다. 틀린 것은?

(단, 이자율은 10% 이다.)

기간	일시불의 현가계수	저당상수	감채기금 계수
5년	0.620921	0.263797	0.163797
10년	0.385543	0.162745	0.062745
20년	0.148644	0.117460	0.017460

① 10년 후 1,000만원의 현재가치는 1,000만원×0.385543 이다.

② 현재 2,000만원의 5년 후의 미래가치는 2,000만원× 이다.

③ 주택을 구입하기 위하여 10년에 10% 조건으로 3,000만원을 구입하였다. 매년의 원리금상환액은 3,000만원×0.162745 이다.

④ 매년 100만원을 20년간 받을 수 있는 연금을 현재 일시에 받을 경우의 연금의 현재가치는 100만원× 이다.

⑤ 20년 후에 1억원을 만들기 위하여 매 기간 적립할 금액은 10,000만원×0.117460 이다.

21. 다음은 수익배분의 원칙에 대한 설명이다. 잘못된 것은?

① 수익배분의 원칙은 수익방식 및 토지잔여법에 대한 이론적 근거가 된다.

② 수익배분의 원칙이 성립되는 것은 타생산요소는 유동적인데 비하여 토지는 고정적이기 때문이다.

③ 생산요소가 산출하는 총수익은 각 생산요소에 균등히 배분된다.

④ 수익배분의 원칙으로 토지의 배분이 유리 또는 불리하게 작용 될 수가 있다.

⑤ 토지는 다른 생산요소에 대한 배분의 적정성 여부에 따라 그 배분에 영향을 받는다.

22. 유사지역과 동일수급권에 대한 다음 기술 중 틀린 것은?

① 사례자료를 활용할 경우에는 대상부동산과 사례부동산의 개별적 요인의 비교를 하기 전에 인근지역과 유사지역의 지역요인에 대한 비교가 선행되어야 한다.

② 동일수급권의 한계는 부동산의 종별․규모․성격에 따라 다르며, 원칙적으로 인근지역과 동일수급권에 유사지역의 인접여부와는 관계가 없다.

③ 주거지의 동일수급권은 도심에의 통근이 가능한 지역범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 달라진다.

④ 동일수급권 내에 있는 부동산의 사례자료는 대상부동산의 감정평가에 원용될 수 없다.

⑤ 어떤 부동산과 대상부동산 사이에 대체관계가 성립되기 위해서는 그 부동산과 대상부동산이 용도적․기능적으로 동질적이어야 한다.

23. 다음은 포트폴리오의 위험과 수익에 관한 설명이다. 알맞은 것은?

① 포트폴리오에서는 평균수익률과 분산의 정의가 적용되지 못한다.

② 포트폴리오에서는 체계적 위험은 물론이고 비체계적 위험까지 제거된다.

③ 포트폴리오에서는 피할 수 있는 위험을 완전히 제거 할 수도 있다.

④ 위험선호적인 투자자일수록 위험은 높게 추구하고, 수익은 낮게 추구한다.

⑤ 합리적인 투자자란 위험회피적이거나 위험선호적인 투자자를 말하는 것이 아니라 위험중립적인 투자자를 말한다.

24. 부동산의 가격은 다른 일반재화와 다른 특징을 가지고 있다. 이러한 특징을 잘못 설명하고 있는 것은?

① 부동산에는 부동성이 있기 때문에 거래시에 이동되는 것은 물리적인 부동산이 아니라 소유권 기타 권리․이익이다.

② 토지에는 개별성 등 자연적 특성이 있기 때문에 현실적인 거래나 가격형성은 개별적으로 이루어지고, 또 개별적 사정이 개재되기가 쉽다.

③ 부동산의 가격은 통상 과거의 거래사례 자료에 기초하여 단기적인 시장상황을 고려하여 형성된다.

④ 부동산의 가격은 일반적으로 교환의 대가인 가격으로 표시되지만, 때로는 용익의 대가인 임료로도 표시된다.

⑤ 부동산 완전소유권의 가격은 개별적인 권리․이익의 가격의 집합이라고 할 수 있다.

25. 다음 중 올바른 것들로 연결된 것은?

㉠ 환원이율은 무위험이자율에 여러 가지 위험을 가산한 율로 설명된다. 즉 환원이율은 자본수익률과 자본회수율의 합이다.

㉡ 기간 말의 재매도가격과 기간 초의 매수가격과의 관계에서 재매도가격이 매수가격보다 크다면 자본회수율은 영(0)보다 작아진다.

㉢ 투자결합법(이자율합성법)은 대상부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해감으로써 자본환원율을 구하는 방법이다.

㉣ 물리적 투자결합법은 소득을 창출하는 부동산의 능력이 토지와 건물 모두 동일하며, 분리될 수 없다는 가정에 근거한다.

㉤ 시장추출법(시장비교방식)은 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 자본환원율을 추정하는 방법을 말한다.

㉥ 금융적 투자결합법은 저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률이 다르고 분리할 수 있다는데 착안한다.

① ㉠ ㉢ ㉣ ㉥

② ㉡ ㉢ ㉤ ㉥

③ ㉠ ㉡ ㉤ ㉥

④ ㉡ ㉣ ㉤ ㉥

⑤ ㉠ ㉡ ㉢ ㉥

26. 다음은 부동산시장에 있어서의 단기균형(短期均衡)에 관한 설명이다. 옳은 것은?

① 단기에 있어서 공급의 확장은 현재의 규모에서 미래의 생산능력의 범위 내에서 이루어지게 된다.

② 수요곡선이 상향으로 이동했다는 의미는 어떤 이유로 인하여 수요가 감소했다는 것을 말한다.

③ 수요의 증가는 부동산의 임대료를 상승시킬 뿐만 아니라 동시에 공급량도 감소시킨다.

④ 공급곡선의 변화는 임대료와 수요량의 변화를 일으키지 않는다.

⑤ 공급곡선이 하향으로 이동했다는 것을 요소비용의 하락 등으로 인해 동일한 임대료 수준에서 종전보다 더 많은 공급을 할 수 있다는 것을 뜻한다.

27. 어느 임대주택시장에서 임대주택의 수요함수는Ë27. 어느 임대주택시장에서 임대주택의 수요함수는

① 11,000만큼의 초과수요 발생

② 3,000만큼의 초과수요 발생

③ 2,000만큼의 초과공급 발생

④ 1,000만큼의 초과공급 발생

⑤ 아무런 변화가 없다.

28. 부동산 투자결정의 준거 및 그 개념에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 요구수익률이란 투자에 대한 기회비용을 충당할 수 있을 만큼 최소한 요구되는 대안적 수익률이다.

② 순현가(NPV)법에서는 재투자에 대한 할인율로서 요구수익률을 사용하지만, 내부수익률(IRR)법에서는 재투자율로서 해당투자사업 그 자체에 대한 수익률인 내부수익률을 사용한다.

③ 순현가법으로는 타당성이 있는 투자사업이, 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.

④ ①과 ②의 근거 때문에 일반적으로 내부수익률이 순현가법보다 투자준거로서 우월한 것으로 평가되고 있다.

⑤ 미래현금흐름의 확실성을 전제로 하는 경우의 수익률은 위험이 조정된 할인율에서 위험할증율을 감했을 때 적용된다.

29. 다음은 부동산 수요와 공급에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 부동산가격 이외의 다른 요인이 변하면 그 부동산의 수요가 변하여 수요곡선이 이동한다.

② 다른 모든 조건이 일정할 때 부동산가격이 오르면 수요량은 감소한다.

③ 가격변화에 따른 공급량의 변화는 공급곡선상의 점의 이동으로 보아야 한다.

④ 건축물이나 조성매립된 토지는 생산비가 투입되었으므로 생산비법칙에 따라 공급됨을 의미한다.

⑤ 공법상의 규제, 부동산에 대한 중과세, 고금리, 주가의 상승 등은 수요곡선을 우측으로 이동시킨다.

30. 다음은 부동산시장의 특성에 관한 설명이다. 알맞는 것은?

① 부동산은 위치의 고정성이라는 특성을 가지고 있어 부동산현상을 국지화시키는 경향이 있으나 부동산시장은 공간적 적용범위가 전국지역으로 확대되는 경향이 있다.

②주택에 대한 소비자의 수요형태는 임대수요․신규수요 및 교체수요로 나타나기 때문에 부동산시장은 이를 공급하는 과정에서 수요․공급을 자유롭게 조정하는 특성을 갖게 된다.

③ 부동산이라는 상품은 비표준화되어 있기 때문에 시장이 조직화되는 특성이 있다.

④ 부동산상품은 시장에서 거래의 정보가 공개되는 특징이 있는데 그러한 이유는 매매쌍방이 상호 이익을 위해 사실상의 거래가격을 공개하려고 하기 때문이다.

⑤ 부동산시장은 부동산의 여러 가지 특성으로 말미암아 수급조절이 제대로 이루어지지 않는 특성을 가지고 있다.

31. 다음은 할당(적) 효율적 시장에 대한 설명이다. 옳은 것은?

① 할당(적) 효율적 시장에서 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 있다면 초과이윤을 얻을 수 있다.

② 할당(적) 효율적 시장에서는 정보비용이 존재하지 않는다.

③ “시장을 패배시킨다(beat the market)”의 의미는 할당(적) 효율적시장에서 정보를 통해서는 어느 누구도 초과이윤을 얻지 못한다는 것을 의미한다.

④ 부동산시장이 완전경쟁적이라도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 있다면 “우수한 정보”란 존재할 수 있다.

⑤ 정보시장이 완전경쟁적일 경우 정보비용은 정보가치와 일치하게 될 것이다.

32. MBS제도와 그 기대효과로서 부적당한 것은?

① 은행은 자산매각 후에도 계속 채권관리와 이자수입․수수료수입을 얻을 수 있고 은행업무가 확대된다.

②일반적으로 자산보유자의 대출금리가 저당채권을 2차저당시장에 매각할 때의 금리보다 높고 MBS발행금리가 MBS투자자의 요구수익율보다 높아야 저당채권의 유동화가 촉진된다.

③ 자본시장을 통한 자금조달확대로 자금조달비용이 절약될 수 있고 유동성위험과 금리변동위험을 줄일 수 있다.

④ MBS 투자자의 입장에서는 지급보증에 따른 안정적인 투자가 되며 은행의 입장에서는 BIS 비율을 하락시켜주어서 대외 신인도를 높일 수 있다.

⑤ 유동화 자산 관련 정보를 통한 리스크 파악이 쉽기 때문에 투자 결정이 용이해진다.

33. 다음은 미래가치와 현재가치의 계산에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 저당상수는 현재가치를 계산하는 계수이며, 감채기금계수는 미래가치를 계산하는 공식이다.

② 일시불의 현가계수는 일시불의 내가계수의 역수로서 할인율이r일 때n년 후의 1원이 현재 얼마만한 가치가 있는가를 나타낸다.

③ 연금의 현가계수란 이자율이r이고 기간이n일 때 매년 1원씩n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수를 의미한다.

④ 연금의 현재가치는 매기간 연금액에서 연금의 현가계수를 곱한 것이 된다.

⑤ 저당상수는 일정액을 빌렸을 때 매기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계를 구하기 위한 것으로 연금의 현가계수를 사용한다.

34. 다음 중 할인현금수지분석법에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 순현가법과 내부수익률법에서는 모든 예상되는 미래 현금수지가 요구수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있다.

② 순현가법이나 내부수익률법에서 적용하는 투자에 대한 할인율은 서로 다르다.

③ 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 일치시키는 할인율을 내부수익률이라 한다.

④편익비용(B/C)비율≥1, 순현가(NPV)≥0, 내부수익률(IRR)≥요구수익률이면 투자가 이루어진다.

⑤ 순현가(NPV)란 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합을 뺀 것이다.

35. 다음 중 비율분석법에 대한 설명으로 옳지 못한 것은?

① 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 곤란하다.

② 부채감당률이 ‘1’보다 크다는 것은 부동산으로부터 나오는 순영업소득이 부채를 감당하기에는 부족하다는 뜻이 된다.

③ 채무불이행률에서 영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율이 클수록, 그만큼 채무불이행의 가능성은 커진다.

④ 총자산회전율이란 투자된 부동산가치에 대한 조소득의 비율로 조소득승수의 역수가 된다.

⑤ 영업경비비율은 영업경비가 조소득에서 차지하는 비율로서, 투자대상부동산의 재무관리상태를 파악하는 하나의 지표로 사용된다.

36. 부동산개발에서 타당성 분석은 시장분석과 경제성 분석을 통하여 개발사업에 대한 수익성을 평가하고 이를 기초로 개발사업의 채택여부를 결정하는 과정이다. 다음 중 타당성 분석에 관한 설명으로 잘못된 것은?

① 시장분석은 개발업자가 투자결정을 하기 위해 필요한 모든 정보를 제공하는 데 목적이 있다.

② 경제성 분석은 시장분석 결과 주어진 자료를 토대로 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것으로 물리적, 법적, 경제적, 사회적 제약조건에 대한 분석이 핵심이다.

③ 경제성 분석에서는 순현가법이나 내부수익률법을 적용하여 최종적인 투자결정을 한다.

④ 시장분석의 구성요소 중 지역(도시) 분석에서는 국가경제가 지역에 미치는 영향, 지역의 경제적 기반, 인구분석, 성장과 개발의 유형 등을 분석한다.

⑤ 타당성 분석은 새로운 개발사업뿐만 아니라 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다.

37. 상권의 범위 및 측정에 관한 이론인 중심지 이론에 대한 설명으로서 틀린 것은?

① 크리스탈러(W.Christall)는 중심성의 대소에 따라 도시를 상․하계층으로 나누었고 재화의 도달범위가 최소요구치보다 커야 중심지가 성립할 수 있다고 하였다.

② 허프(D.L.Huff)는 구매 중심점이 여러 곳에 존재하는 대도시에서의 소비자의 구매패턴에 관한 확률모형을 제시하였다.

③허프는 고밀도지역(대도시)의 소비자는 특정지역에서만 상품을 구매하는 것이 아니라 가장 많은 만족을 주는 중심지를 선택할 것이므로 대도시 내부의 구매중심점은 소비자의 기호와 소득, 교통편의 관계 등을 고려하여 전문품을 판매하여야 상권이 형성될 수 있다고 하였다.

④ 허프의 중심지 이론은 수요자의 분포 즉 거시적 분석에 치우친 반면 크리스탈러의 중심지이론은 수요자의 개성, 즉 미시적 분석에 관심을 갖고 있다.

⑤ 허프는 일반적으로 소비자는 가장 가까운곳에서 상품을 구매하려는 경향이 있으나 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다고 하였다.

38. 다음은 저당상환에 관련된 설명이다. 알맞은 것은?

① 원리금균등상환방식은 체증식 상환방식에 비해 차입자가 초기부담을 작게 하므로 차입자의 융자기회를 확대할 수 있다.

② 고정이자율 저당대부방식에서 인플레에 따라 변동하는 시장이자율이 상승하면 대출기관의 실질이자율은 상승하게 되는 위험이 발생하게 된다.

③ 가격수준조정저당 저당방식은 인플레율에 따라 이자율을 변동시켜 인플레위험에 대비하는 방식이다.

④ 체증식상환방식은 대출초기에 상환액이 적기 때문에 이자도 상환하지 못하는 경우가 발생되기도 한다.

⑤ 시장이자율이 저당이자율보다 높을 때 차입자는 중도상환하고 재융자를 받는 것이 경제적이다.

39. 다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 미국리얼터협회는 윤리강령 서문에서, 토지는 모든 사람의 아래에 있으며, 최고최선의 이용에 할당되어야 하며, 토지소유권은 폭넓게 배분되어야 한다고 천명하고 있다.

② 부동산 활동은 사회성․공공성이 강조되고 있어, 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고 있으나, 동태적인 부동산 현상과 경화된 성문규정과의 마찰을 유발시키고 있다.

③ 부동산 윤리는 고용윤리․조직윤리․서비스윤리 및 공중윤리가 있으며, 이 중 조직윤리란 동업자 및 동업자 단체와의 관계에서 지켜야 할 도리를 말한다.

④ 부동산업에 윤리성이 강조되는 이유는 배려의 장기성이 있기 때문이다.

⑤ 부동산 기업은 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데, 이것은 부동산 기업가가 수행하는 활동이 직접․간접으로 일반공중에게 영향을 미치기 때문이다.

40. 다음은 주택의 여과과정이 주택서비스의 수요와 공급에 미치는 영향이다. 틀린 것은?

① 저소득층의 수요곡선이 같은 그래프 상에서 고소득층의 수요곡선의 왼쪽에 위치하는 것은, 같은 임대료수준에서 저소득층이 고소득층보다 더 적은 주택서비스를 소비한다는 것을 의미한다.

② 고소득층에 대한 주택서비스의 공급은 신규건설로부터 나오지만 저소득층에 대한 주택서비스의 공급은 고소득층의 주택으로부터 하향여과 되어 나온다.

③ 저가주택에 대한 수요는 빈곤층의 인구가 많아졌다든지 저소득층에 대한 주택보조금이 정부에 의해 지불된다거나 할 경우에 증가할 수 있다.

④ 주택의 건축비용이 일정하지 않고 주택착공량에 따라 증가한다고 하면 균형임대료는 원래 수준보다 높은 선에서 결정되며, 시장의 고가주택량은 원래 수준보다 감소된다.

⑤ 상향여과과정은 소득의 증가 등과 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요가 증가되었을 때 나타난다.

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정답 및 해설

1. <정답 ①>  해설>

② 부동산 경기는 부동산 경제를 구성하고 있는 여러 특수부문들의 가중평균치적 성격을 지닌다.

③ 건축비의 상승이나 일시적 투기성 수요의 증가에 기인하여 가격수준이 상승하는 경우라면 경기가 좋아진다고 볼 수 없기 때문에 다른 측정지표가 일정불변이라면 잘못된 분석이 될 가능성이 매우 높다고 할 수 있다.

④ 부동산 경기는 부동성이라는 특성으로 인하여 지역 편향성이 강하기 때문에 지역적인 부분시장 별로 분석하는 것이 바람직하다.

⑤ 회복시장은 서서히 진행되어 긴 것에 비하여, 후퇴시장은 빠르게 진행된다는 것이 일반적이다.

2. <정답 ②>  해설>

최대가격보증제의 경우 예기치 못한 비용위험은 줄일 수 있으나 가능한 싼 가격으로 개발사업을 완성할 수 없다는 단점도 있다.

3. <정답 ③>  해설>

③ 공중임대차는 공중권을 임대차하는 것으로, 설문 ③의 내용은 공중권의 임대차와 관련이 없는 설명이다. 공중의 이용은 이용가능 한 범위 내에서만 영향을 미치고 있다.

4. <정답 ③>  해설>

③ 옳은 지문은 ㉠, ㉡, ㉣, ㉥이다.

㉢ 시산가격 또는 시산임료를 조정할 때에는 감정평가방식의 적절한 적용으로 구한 시산가격 또는 시산임료는 각각 동등하게 타당성이 있는 것으로 존중하여 활용하도록 한다.

㉤는 확인자료에 속한다.

사례자료에는 건설사례, 거래사례, 수익사례, 임대차사례 등이 있다.

5. <정답 ⑤>  해설>

⑤ 주택규모의 상한선 설정은 오히려 수요와 공급을 위축시키므로 바람직하지 않다. 고급주택에 대한 수요를 막는 것은 바람직하지 못하며 다만 사회적 위화감이 조성될 수 있는 문제는 세금을 통해 해결하는 것이 합리적이라 할 수 있다.

6. <정답 ①>  해설>

① 부동산의 부동성이 가지는 특성은 다음과 같다.

․동산과 부동산을 구별하는 기초적 근거가 된다.

․부동산 활동을 임장활동화 한다.

․지역적으로 특화하여 하위시장(부분시장)으로 존재하게 한다.

․부동산 시장을 불완전시장 및 추상적 시장으로 만든다.

․부동산 활동을 정보활동으로 만든다.

․특정한 위치는 위치지대를 발생한다.

․제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.

․공시의 수단이 독특한 관리 아래 이루어진다.

7. <정답 ②>  해설>

② 금리는 낮아지고 부동산 가격을 점차 상승하며 거래가 점차 활발해지는 시기는 회복시장이다.

8. <정답 ②>  해설>

순현재가치(NPV)＝(보유기간 동안 발생하는 세후현금수지의 현재가치㉠＋처분시에 발생하는 세후지분복귀액의 현재가치㉡)－지분투자액㉢

㉠ 순영업소득－부채서비스액＝세전현금수지

    (1억 3천)       (0)          (1억 3천)

   세전현금수지－영업소득세＝세후현금수지

    (1억 3천)         (2천)      (1억 1천)

   세후현금수지의 현재가치＝1억 1천/(1+0.1)＝1억원

㉡ 33,000만원/(1+0.1) = 3억원

㉢ 2억원

∴ 1억원＋3억원－2억＝2억원

9. <정답 ⑤>  해설> ⑤ 2003년 8월 14일에 삭제되었다. 과거에는 규칙에서 조성법과 투자결합법(물리적 투자결합법)을 규정하고 있었으나 물리적 분석법의 이론적 한계로 인하여 일반적인 이론에 따라 환원이율을 산정하도록 한 것이 취지이다. 즉 환원이율은 물건의 성격에 따라 시장추출법, 조성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법 등을 적용할 수 있다고 보아야 할 것이다.

①② 감정평가규칙 제11조의 개정취지는 감가하는 방법을 과거 내용년수에 의한방법과 관찰감가법에 의하였으나, 감가의 적정성을 위하여 분해법 등의 방법을 적용할 수 있도록 함에 있다.

③ 감정평가규칙 제12조의 개정취지는 과거 전통적소득접근법에 한하던 방법을 할인현금수지 분석법 등으로 확대함에 있다.

④ 대상물건의 확인을 생략할 수 도 있음에 취지가 있다. 단 신뢰할 수 있는 기준은 엄격하게 판단하여야 할 것이다.

10. <정답 ①>  해설>

㉤ 투자자의 요구수익률에는 무위험율과 위험할증률이 포함된다.

㉦ 부동산투자의 위험도에 따라 추가적으로 요구되는 수익률을 위험할증율이라 한다.

11. <정답 ③>  해설> ③ 종합자본환원율에는 감가상각율이 가산되어 있으므로 상각 전 순수익을 환원한다. 상각 후 순수익을 환원하면 이중상각이 된다.

12. <정답 ⑤>  해설>

⑤ 임대활동은 개발의 초기단계에서부터 이루어진다. 그 이유는 개발사업이 완성되자마자 공실률이 거의 없이 임차자들이 임대공간을 점유하는 것은 성공적인 사업을 위해서 매우 중요한 일이기 때문이다.

13. <정답 ③>  해설>

③ 지가의 입지교차(立地較差)란 토지는 위치에 따라 유용성이 다르므로 유리한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가가 높게 형성된다는 것이다.

14. <정답 ④>  해설>

④ 평균분산법은 투자안의 기대수익을 평균으로 측정하고 그 변동가능성을 표준편차 또는 분산의 값으로 측정하여 우선순위를 결정하는 방법이다. 따라서 평균값은 큰 것이 좋은 것이나 표준편차가 높으면 그만큼 그 기대수익의 변동가능성이 큰 것으로 기대수익률이 실현될 가능성이 낮다.

15. <정답 ②>  해설>

② 토지의 경제적 보존활동은 우선 토지가격을 정확히 파악한 후 그 가격에 비추어 볼 때 토지에서 발생하는 이익이 불합리하다고 판명되면 경제적 하자로 인정하고, 그 토지의 경제적 가치를 보호하도록 대책을 세운다. 따라서 설문은 경제적 관리에 해당한다.

16. <정답 ③>  해설>

③ 회귀분석은 변수들간의 인과관계를 규명하고 이를 근거로 종속변수에 대한 미래예측이 가능한 통계적 분석기법으로서 회귀분석의 결과는 경쟁점포가 아닌 대상점포의 예상매상고를 정확하게 추계하려는 것이다.

17. <정답 ④>  해설>

④ 상담자는 단지 부동산의 가격만을 결정해야 하는 의뢰에 응할 수 없다.

18. <정답 ③>  해설>

③ 신탁사업은 대규모단지에 대한 사업의 경우 어려움이 따른다. 이는 부동산 신탁의 문제점이다.

19. <정답 ②>  해설>

① 이체증권(MPTS)은 발행기관이 원리금수취권과 저당권을 투자자에게 모두 이전시킨다.

③ 저당채권(MBB)은 발행기관이 원리금수취권과 저당권을 보유한다.

④ 저당직불채권(MPTB)은 발행기관이 저당권은 보유하지만, 원리금수취권은 투자자에게 이전시킨다.

⑤ 다계층채권(CMO)은 그룹마다 서로 상이한 이자율을 적용한다.

20. <정답 ⑤>  해설>

⑤ 감채기금계수에 대한 설명이다. 그러므로 10,000만원×0.017460 이다.

21. <정답 ③>  해설>

③ 수익배분의 원칙은 총수익은 생산활동에 참여한 요소인 노동, 자본, 경영에 배분되고 남은 부분이 토지에 귀속된다는 것이다. 총수익은 균등하게 배분되는 것이 아니라 그 공헌도에 따라 각 생산요소에 배분된다.

22. <정답 ④>  해설>

④ 동일수급권 내에 있는 부동산의 사례자료는 대상부동산의 감정평가에 원용될 수 있다. 즉, 감정평가는 많은 자료의 수집에서 그 정도가 높아지는 것이므로 자료수집의 범위를 동일수급권까지 확대해야 한다.

23. <정답 ③>  해설>

③ 포트폴리오는 투자비율을 조정하면 위험률을 ‘0’까지 제거가 가능하다.

24. <정답 ③>  해설>

③ 부동산에는 영속성과 용도의 다양성이 있고, 부동산에 속해 있는 지역의 위치도 경직된 것이 아니라 사회적․행정적으로 부단히 확대․축소․집중․확산․발전․쇠퇴 등 변화의 과정이 있으므로 부동산 가격도 그러한 제요인을 감안한 장기적인 배려하에 형성된다.

25. <정답 ③>  해설>

㉢ 조성법에 대한 설명이다.

㉣ 물리적 투자결합법은 토지와 건물의 수익이 다르고 분리할 수 있다는 가정에 근거한다.

26. <정답 ⑤>  해설>

① 단기에 있어서 공급의 확장은 현재의 규모에서 현재의 생산능력의 범위 내에서 이루어지게 된다.

② 수요곡선이 상향으로 이동했다는 의미는 어떤 이유로 인하여 수요가 증가했다는 것을 말한다.

③ 수요의 증가는 부동산의 임대료를 상승시킬 뿐만 아니라 동시에 공급량도 증가시킨다.

④ 공급곡선의 변화도 임대료와 수요량의 변화를 일으킨다.

∙초과공급의 발생은 임대료를 하락시키고 임대료가 하락됨에 따라 수요량은 증가하게 된다.

∙수요곡선이 불변인 상태에서의 공급의 증가는 균형임대료를 하락시키며 균형량을 증가시킨다.

27. <정답 ⑤>  해설>

13,000－20P＝1,000＋10P에서 임대주택에 대한 균형임대료는 P＝400이고 균형량은 Q＝5,000이다. 정부의 임대료 규제는 규제임대료가 시장임대료보다 낮을 경우에 의미가 있지 규제임대료(500원)가 시장임대료(400원)보다 높다면 시장에서 아무런 변화가 일어나지 않는다. 즉, 임대료와 공급량에는 아무런 변화가 일어나지 않는다.

28. <정답 ④>  해설>

④ 투자준거로써는 순현가법이 우수하다.

29. <정답 ⑤>  해설>

⑤ 규제, 부동산에 대한 중과세, 고금리, 주가의 상승, 대체투자대상의 호경기 등은 수요의 감소요인으로서 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.

30. <정답 ⑤>  해설>

⑤ 부동산시장은 가수요현상과 부증성 때문에 수요․공급을 자유롭게 조절하지 못한다.

31. <정답 ⑤>  해설>

① 할당효율적 시장에서는 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 없다.

② 완전경쟁시장과 같은 강성효율적 시장에서는 정보비용이 존재하지 않으나 약성․준강성효율적 시장에서는 정보비용이 존재한다.

③ “시장을 패배시킨다(beat the market)”의 의미는 정보가 일부사람들에게 비공개적으로 독점되어 있을 경우 정보의 획득자는 상당한 초과이윤을 얻는 것을 의미한다.

④ 부동산시장이 경쟁적이라면 많은 투자자가 서로 경쟁적으로 정보를 사려고 하여, 초과이윤이 없어지는 수준까지 정보비용을 올려놓게 될 것이기 때문에 “우수한 정보”란 존재할 수 없다.

32. <정답 ④>  해설>

MBS제도는 저당채권의 유동화를 통해 은행의 현금준비자산이 증가하여 BIS 자기자본비율이 증가하게 되고 대외 신인도가 높아진다.

33. <정답 ⑤>  해설>

연금의 현가계수의 역수 즉 저당상수를 사용하여야 한다.

34. <정답 ①>  해설>

① 순현가법에서는 모든 예상되는 미래 현금수지가 요구수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있지만, 내부수익률법은 내부수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있다.

35. <정답 ②>  해설>

② 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 부채감당률이 ‘1’에 가까울수록 대출자나 차입자는 모두 위험한 입장에 처하게 된다. 부채감당률이 ‘1’보다 작다는 것은 부동산으로부터 나오는 순영업소득이 부채를 감당하기에는 부족하다는 뜻이 된다. 부족분은 부채자의 다른 재원으로부터 충당해야 된다. 부족분을 충당하지 못하면 채무불이행의 의무를 지게 된다.

36. <정답 ②>  해설>

② 부동산개발사업의 타당성에서 가장 중요한 것은 경제적 타당성분석이다. 따라서 경제성의 분석이 합리적이고 정확하게 이루어지기 위해서는 우선적으로 시장분석이 이루어 져야 한다. 즉, 시장상황에 의하여 경제성이 달라지기 때문이다. 그러므로 물리적․법적․경제적․사회적 제약조건에 대한 분석은 시장분석에 포함된다.

37. <정답 ④>  해설>

④ 허프의 확률모형과 크리스탈러의 중심지 이론을 반대로 설명하고 있다.

38. <정답 ④>  해설>

① 원리금균등상환방식은 원리금상환액을 계산할 때 저당상수를 사용하며, 체증식 상환방식에 비해 차입자의 초기부담이 크다.

② 실질이자율은 명목이자율에서 인플레율을 뺀다. 따라서 시장이자율이 상승하면 대출기관의 실질금리는 하락하는 인플레위험이 발생한다. 따라서 대출기관은 변동이자율을 선호한다.

③ 가격수준조정저당은 인플레위험을 줄이기 위해 이자율을 조정하지 않고, 원금을 조정하는 형태이다. 매년 말 저당가격에 예상 인플레율을 곱하여 정기적으로 조정한다.

⑤ 시장이자율 < 저당이자율 일때 재융자하여 중도상환(조기상환)하는 것이 유리하다.

39. <정답 ④>  해설> ④ 부동산업에 윤리성이 강조되는 가장 직접적인 이유는 부동산 활동의 사회성․공공성․사익성이 강조되기 때문이다.

40. <정답 ⑤>  해설>

상향여과과정은 소득의 증가 등으로 인하여 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타난다.