양도소득세..공제항목 많아 잘챙기면 양도세 덜낸다

[김영준]

 

부동산을 매매할 때 대표적인 세금인 양도소득세는 부동산을 취득한 시점과 비교해 얼마나 양도차익을 냈는지를 따져 세금을 매기게 된다.

집을 매매한 양도가액에서 취득가액을 빼고 각종 필요경비를 공제한 금액을 양도차액으로 간주하게 된다.

◆ 실거래가 기준 과세지역＝전국 대부분의 지역에서는 미리 정해진 기준시가를 따져 세금이 부과되지만 서울과 경기, 충청권 일부의 투기지역에서는 실거래가를 기준으로 한다.

또 △양도가액이 6억원이 넘는 주택 △미등기 부동산 △취득 후 1년이 넘지 않은 부동산 △1가구 3주택 이상 보유자가 주택을 팔 경우에도 실거래가가 적용 된다.

기준시가로 과세할 경우 각종 비용이나 집수리 비용 등의 경비는 모두 일괄해서 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 공제하게 된다.

그러나 실거래가로 부과될 때는 실제 들어간 경비에 따라 공제금액이 달라지게 된다. 필요경비로 공제받는 항목은 꼼꼼이 챙기면 효과적으로 세금을 줄일 수 있는데 공제받을 수 있다. 필요경비는 부동산 취득ㆍ양도관련비용과 부동산 수리비용이다.

◆ 취득과 매도 때 부대비용＝부동산 중개수수료와 법무사 수수료가 공제대상에 포함된다.

취득세ㆍ등록세ㆍ교육세ㆍ농어촌특별세ㆍ인지세 등도 필요경비로 인정되고 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리된다.

◆ 집수리 비용도＝집수리 비용은 자산가치가 늘어나는 항목만 해당된다. 다만 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있어 세무 당국의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.

비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 새시 설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다. 비용지출로 인해 부동산 가치를 증가시키느냐가 관건이다.

벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽도색 비용, 문짝이나 조명교체 비용, 보일러 수리비용, 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정 화조설비 교체비 등도 비용으로 인정되지 않는다. 이들 비용은 모두 주택의 정상상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문이다. 수선비를 공제받으려면 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다.

증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다.

자료원:매일경제 2005. 2. 2