세금이 1/30이 되는 고무줄 상가주택, 이것만은 알고 건물주 되자!

[루시 크라운]

상가주택도 아파트처럼 비과세 받을 수 있을까

은퇴 후 노후 대비용으로 마련하는 상가주택. 거주도 해결하고 나머지 층에서 월세 수익도 기대할 수 있어 인기인데요. 상가주택도 아파트처럼 매도할 때 양도세 비과세를 받을 수 있을까요? 상가주택에 대한 양도세는 최근에 바뀐 내용도 있어 잘 알아둬야 하는데요. 오늘 자이TV에서는 일정 요건을 갖추면 상가주택도 양도세를 비과세 받을 수 있는 경우와 절세 꿀팁에 대해 알려드립니다. 그럼 지금부터 시작해 볼까요?

상가주택에서 '주택면적'과 ‘실거래가’가 중요한 이유

상가주택을 팔 때 어떤 요건을 갖추면 양도세를 비과세 받을 수 있을까요? 우선 상가주택의 주택 부분 연면적이 상가 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 비과세 요건을 갖췄다면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 

하지만 2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 상가와 주택을 별도로 보아 따로 과세하게 되는데요. 이때 조건은 상가주택 전체 매매가액이 12억원(실거래가 기준)을 넘는 경우입니다.

그렇다면 주택 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같은 경우에는 어떻게 될까요? 이때는 주택과 상가를 각각 따로 보고 양도세를 계산하는데요. 비과세를 받을 수 있는 경우는 주택만 해당되기 때문에 상가 부분은 비과세를 받을 수 없습니다. 

즉 2022년 1월 1일 이후부터는 주택 연면적이 상가 연면적보다 큰 상가주택의 실거래가가 12억원 이하면 기존과 동일하게 전체 12억까지 비과세가 가능하지만, 실거래가가 12억원을 초과하는 경우에는 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다 하더라도 상가 부분은 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

주택 부분이 상가 부분보다 넓은 경우 양도세 계산은?

자 그럼 계산을 한번 해 볼까요? 예를 들어, 주택 부분이 상가보다 큰 A상가주택의 경우에는 전체를 주택으로 보아 양도세 비과세가 가능한데요. 전체 상가건물의 양도가액 15억원에서 취득 당시 가격이 7억원이라고 했을 때, 2021년 매도한 경우와 2022년 매도한 경우 양도세가 어떻게 바뀌는지 살펴보겠습니다. 

먼저 양도세 비과세 기준이 9억원(2021년 12월 8일 이전 거래)일 때 양도차익 8억원이고, 과세대상은 기준점인 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되기 때문에 과세대상 양도차익은 3억2,000만원이 됩니다. 여기에 장기보유특별공제 80%를 제하면 양도소득금액은 6,400만원이 됩니다. 따라서 과세표준 6,400만원에 세율 24%를 적용(누진공제 포함)하면 양도소득세는 1,014만원이 됩니다. 

그리고 상가주택 비과세 기준도 주택 비과세 기준과 같이 9억원에서 12억원으로 상향 조정될 수 있는데요. 이 경우 피해를 입는 사람들을 방지하기 위해 12월 8일 이후 거래는 소급적용 받아 양도세 비과세 기준이 12억원으로 오르게 됩니다. 따라서 양도차익이 절반인 1억6,000만원이 돼 양도소득금액은 3,200만원이 됩니다. 과세표준이 줄어드니 세율도 15%로 내려가 양도세는 372만원으로 줄어들 수 있는 것이죠.

주택 부분이 상가 부분보다 작거나 같으면 주택과 상가 각각 나눠 과세

그럼 주택 연면적이 상가 연면적과 같은 50평씩일 때 B상가주택의 양도세 비과세는 어느 부분만 가능할까요? 이때는 상가와 주택을 따로 보기 때문에 주택 부분은 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 상가 부분은 일반 과세를 받게 되겠죠.

이때는 주택과 상가 부분을 각각 나눠 계산해 봐야 하는데요. 주택 부분은 7억원에, 상가 부분은 8억원에 매도한다고 가정하면, 주택에 대한 부분은 실거래가 12억원 이하일 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

그러므로 남아있는 상가 부분 8억원에 대해서만 양도세를 계산하면 되는데요. 취득가액 4억원을뺀 양도차익 4억원에 장기보유 특별공제 20%를 적용하면 3억2,000만원이 양도소득금액이 되고, 여기에 세율 40%를 적용하면 양도세는 1억260만원이 됩니다. 앞서 계산해 본 A상가주택의 양도세 372만원에 비해 27.5배나 많은 금액이 되는 것이죠. 이렇듯 주택과 상가 어느 부분 면적이 더 넓은지에 따라 양도세가 달라질 수 있습니다.

주택연면적을 넓힐 수 있는 꿀팁, 알려드립니다

즉 실거래가 12억원 이하의 상가주택의 경우, 주택 연면적이 상가 연면적보다 단 1평이라도 넓어야 유리한데요. 그래서 상가 부분 연면적이 주택 부분보다 더 넓을 때, 어떻게 하면 주택 연면적을 넓힐 수 있을지 자이TV만의 꿀팁을 알려 드리겠습니다. 이때는 숨어있는 틈새를 잘 공략해야 하는데요.

바로 상가주택에 주거용으로 쓸 수 있는 옥탑방이 있는 경우, 옥탑방을 주택으로 붙여 주택 부분의 연면적을 넓힌다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다(실거래가 12억원 이하). 또, 상가주택의 계단이 주택으로만 연결될 경우, 그 계단은 주거의 부속으로 보아 주택 부분 연면적을 더 넓힐 수 있습니다. 물론 정확한 비과세 여부는 반드시 세무사와 상의해 확인하시기 바랍니다.

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